N° RG 24/00372 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GJEA

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[N] [O]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 05 Novembre 2024

DEMANDEUR(S) :

L’OPH de CHARTRES METROPOLE HABITAT, dénommé C’CHARTRES HABITAT

EPIC immatriculé RCS CHARTRES n°B 272 800 020

dont le siège social est Hôtel de Ville, Place des Halles – 28000 CHARTRES et

les locaux administratifs 23 rue des Bas Bourgs BP 137, 28003 CHARTRES CEDEX,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par M^e CHAUMANET, avocat du barreau de PARIS de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [N] [O]

demeurant 22 place Saint Louis – Étage 3 appt 6 – 28000 CHARTRES

comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffiers : Karine SZEREDA lors des débats et Séverine FONTAINE, lors du prononcé

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 24 Septembre 2024 et mise en délibéré au 05 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet au 30 mars 2016, l’EPIC OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de Chartres (ci-après “C’CHARTRES HABITAT ») a consenti à Madame [N] [O] un bail d’habitation portant sur un logement situé 22 Place Saint Louis 28000 CHARTRES moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé actuellement à 626,47 €.

Les loyers et charges n’étant pas régulièrement réglés, C’CHARTRES HABITAT a fait délivrer par acte de commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire à Madame [N] [O], le 17 janvier 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 5.406,94€ en principal.

La CCAPEX a été saisie le 27 septembre 2023 par voie électronique.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024, dénoncé par voie électronique à la préfecture d’Eure-et-Loir le 12 avril 2024, C’CHARTRES HABITAT a fait assigner Madame [N] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres statuant en référé, afin d’obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, de voir prononcer l’expulsion de Madame [N] [O], d’ordonner la suppression, et d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

-6.378,99 € au titre d’arriéré locatif mensualité de mars 2024 incluse,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation et jusqu’à la reprise effective des lieux,

-300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 septembre 2024.

C’CHARTRES HABITAT, représenté par son conseil, indique que la créance a été ramenée à 0€ suite à un effacement de la dette dans le cadre de la procédure de surendettement. Pour le surplus, il maintient ses demandes.

Madame [N] [O], régulièrement citée par dépôt de l’acte à l’étude, comparante en personne, précise qu’elle est célibataire et qu’elle est bénéficiaire d’un contrat à durée indéterminée en qualité d’aide-soignante, qui lui procure un revenu mensuel de 1.400€ à 1.600€ environ. Elle déclare ne pas avoir contracté de nouvelles dettes depuis le 30 juillet 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes des articles 848 et 849 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend; le juge du des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite; dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 11 avril 2024 a été dénoncée à la Préfecture d’Eure-et-Loir le 12 avril 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 24 septembre 2024.

Il justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives le 14 septembre 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions anciennes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dès lors, l’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire,les effets des mesures de redressement personnel sans liquidation judiciaire et l’expulsion :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que, par dérogation lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Le bail d’habitation conclu contient une clause résolutoire en son article 5.6 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 janvier 2024 pour un principal de 5.406,94 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 février 2024.

La clause résolutoire est donc acquise au 29 février 2024 et il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 29 février 2024, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Toutefois, la commission des particuliers d’Eure-et-Loir a déclaré Madame [N] [O] recevable à la procédure de surendettement le 11 avril 2024. La dette locative a ensuite fait l’objet d’un effacement total, les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ayant en outre été validées le 30 juillet 2024.

Ces mesures s’imposent en l’espèce entraînant de facto, la suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi si la locataire paie son loyer et ses charges courants aux termes convenus, le bail sera maintenu.

Si en revanche pendant les deux années, qui suivent l’effacement total de la dette la locataire est défaillante dans le réglement régulier de son loyer et des charges aux termes convenus, le bail se trouvera automatiquement résilié.

La résiliation reprendra donc ses effets et en l’absence de départ volontaire de la locataire ou de tout occupant de son chef, le bailleur pourra procédé à l’expulsion de Madame [N] [O], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

Sur l’indemnité d’occupation à titre provisoire :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire ; que l’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, la dette locative ayant été effacée dans le cadre d’une procédure de surendettement le bail est maintenu.

Toutefois si l’obligation rappelée ci-dessus, de réglement régulier des loyers et des charges aux termes convenus par la locataire pendant les deux années, qui suivent l’effacement total de la dette n’est pas respectée, le bail se trouvera résilié depuis le 29 février 2024 de sorte que Madame [N] [O], occupante sans droit ni titre depuis cette date, sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer, qui aurait été du en cas de poursuite du bail.

Il y a lieu de préciser que cette indemnité d’occupation n’est ni indexable, ni révisable.

Sur l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

C’CHARTRES HABITAT mentionne qu’au jour de l’audience la dette locative due par Madame [N] [O] a été effacée dans le cadre d’une procédure de surendettement.

Il est donc constaté, qu’au jour de l’audience, la dette est ramenée à 0 €.

Sur les demandes accessoires :

Madame [N] [O], succombant à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge du contentieux de la protection, statuant en référé, après audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort par mis à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATONS, que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre C’CHARTRES METROPOLE HABITAT d’une part, et Madame [N] [O] d’autre part concernant le bien à usage d’habitation situé 22 Place Saint Louis 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 13 février 2024 ;

CONSTATONS par ailleurs la validation des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par la commission de surendettement et l’effacement de la dette locative, entrées en application le 13 juin 2024.

CONSTATONS que du fait des mesures imposées par la commission de surendettement, si Madame [N] [O], règle régulièrement les loyers et charges courants aux termes convenus pendant un délais deux ans prenant effet rétroactivement à compter du 13 juin 2024, date de l’entrée en application des mesures de ladite commission de surendettement, le bail sera maintenu;

SUSPENDONS par conséquent les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ;

DISONS que si les loyers courants et charges sont intégralement payée aux termes convenus pendant le cours des délais accordés par la commission de surrendettent, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué;

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer et des charges courants ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée, le bail sera automatiquement résilié ;

1°) la totalité des sommes restant dues deviendra exigible ;

2°) la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 13 février 2024 ;

3°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de Madame [N] [O] et de tous occupants de son chef de l’appartement situé 22 Place Saint Louis 28000 CHARTRES, à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

4°) Madame [N] [O] sera condamnée à payer à C’CHARTRES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisoire d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNONS Madame [N] [O] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer;

DÉBOUTONS C’CHARTRES HABITAT de sa demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLONS que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 05 Novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME