COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. BEAUVAL c/ [V] [U], [J] [W]

N° 25/

Du 29 Avril 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/00001 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PLMB

Grosse délivrée à

expédition délivrée à

M^e Mérouane BRAHIMI

la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI

le 29 Avril 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt neuf Avril deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 04 Février 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 29 Avril 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le29 Avril 2025 , signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. BEAUVAL immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n°400 620 811, prise en la personne de sa gérante en excercice Madame [T] [E]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Mérouane BRAHIMI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur [V] [U]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [J] [W]

[Adresse 5]

[Localité 1]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

La Sci Beauval est propriétaire d’un appartement au deuxième étage d’une maison située [Adresse 3] à Beaulieu-sur-Mer.

M. [V] [U] est propriétaire d’un appartement au premier étage de cette maison dans lequel il a fait procéder à des travaux de rénovation au premier semestre de l’année 2019, après avoir fait établir un constat préventif de l’état de l’appartement de la Sci Beauval par Maître [A], commissaire de justice.

Postérieurement aux travaux, des désordres sont apparus dans l’appartement de la Sci Beauval qui a fait établir un devis des réparations par la société Msm [O] Plomberie d’un montant de 19.460,76 euros le 27 août 2019.

Le 5 septembre 2019, la Sci Beauval et M. [V] [U] ont signé un constat amiable de sinistre.

Le 24 septembre 2019, M. [C] [L] a établi un rapport d’expertise unilatéral dans lequel il a conclu que l’entreprise ayant réalisé les travaux dans l’appartement de M. [V] [U] était à l’origine des désordres constatés dans l’appartement de la Sci Beauval puisque les fissures constatées n’étaient pas présentes lors du constat de commissaire de justice réalisé en mars 2018. Il a conclu à la nécessité d’entreprendre des travaux de reprise et éventuellement des travaux de renforcement du plancher haut de l’appartement de M. [V] [U].

La Sci Beauval a donné à bail à M. [K] [M] et Mme [X] [B] l’appartement litigieux par contrat de location du 28 octobre 2019 prenant effet au 1er décembre 2019.

La Sci Beauval a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 17 novembre 2020, a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [C] [N] pour permettre de déterminer notamment la cause des désordres et d’évaluer les réparations.

Mme [X] [B], locataire de la Sci Beauval, a sollicité une réduction du montant du loyer à hauteur de 25% compte tenu « de l’état de l’appartement devenu dangereux pour ses occupants » par lettre du 4 novembre 2022, puis a donné congé effectif au 12 mai 2023 et au plus tard au 15 mai 2023, par lettre du 20 avril 2023.

Par courrier officiel du 21 août 2023, le conseil de M. [V] [U] a transmis à l’avocat de la Sci Beauval un chèque d’un montant de 12.118,48 euros à titre d’indemnisation de son préjudice matériel.

Les travaux de réfection de l’appartement de la Sci Beauval, payés par cette dernière, se sont élevés à la somme de 12.650 euros selon la facture de la Sasu Bs Renov du 6 novembre 2023.

Par acte du 15 décembre 2023, la Sci Beauval a fait assigner M. [V] [U] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme principale de 10.540 euros au titre de la perte financière locative entraînée par les désordres survenus.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 13 janvier 2025, la Sci Beauval sollicite qu’il soit donné acte à M. [V] [U] du règlement des frais de remise en état de son appartement ainsi que la condamnation de ce dernier à lui payer les sommes suivantes :

10.540 euros au titre de la perte financière locative entrainée par les désordres,

600 euros correspondant aux honoraires payés à M. [C] [L], expert amiable,

5.210,78 euros de frais d’expertise judiciaire,

4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fonde sa demande sur les articles 1241 et 1242 du code civil en faisant valoir que les désordres occasionnés dans son appartement ont été causés par les travaux de rénovation entrepris par M. [V] [U].

Elle soutient qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire du 15 mai 2023 que les désordres qu’elle allègue sont bien réels, qu’ils se matérialisent majoritairement par des fissures dans les cloisonnements, que l’entreprise qui a pris en charge les travaux de démolition pour le compte du défendeur n’a pas pris les précautions nécessaires à ce type d’intervention dans un immeuble ancien, que l’état du bien au jour du dépôt du rapport peut freiner les intentions d’un locataire et que son préjudice de jouissance a été évalué à la somme de 195 euros par mois du 1er décembre 2019 au 31 juillet 2023.

Elle explique que M. [V] [U] n’a réglé les frais de remise en état de l’appartement qu’au mois d’août 2023 alors que les désordres sont survenus lors du 1er semestre 2019. Elle estime que le défendeur doit réparer les conséquences matérielles et financières des travaux qu’il a entrepris puisqu’il n’a pris en charge que le montant des travaux de reprise des désordres occasionnés. Elle mentionne qu’il est réticent à communiquer les coordonnées de l’entreprise ayant réalisé les travaux litigieux ainsi que ceux de l’assureur de cette dernière.

En réponse aux écritures adverses, elle fait valoir que M. [V] [U] n’a toujours pas communiqué l’intégralité du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 5 septembre 2019 dressé par Maître [A] ni produit de courrier démontrant sa volonté de régler amiablement et rapidement le sinistre.

Elle indique qu’elle a bien informé son assureur du sinistre puisqu’elle lui a transmis le constat du 5 septembre 2019 et explique qu’elle a saisi le juge des référés au vu de l’inertie du défendeur. Elle souligne que M. [V] [U] reconnaît dans ses conclusions que les fissures occasionnées dans son appartement sont liées aux travaux de rénovation que le défendeur a entrepris.

Elle fait valoir, quant au chiffrage de son préjudice, qu’elle louait l’appartement litigieux pour un montant mensuel de 1.950 euros, que les conditions de l’augmentation annuelle du loyer étaient prévues au bail mais que cette augmentation n’a pu avoir lieu entre 2019 et 2023 puisque les travaux de reprise n’ont pas été effectués avant le mois d’août 2023, que sa locataire a sollicité une réduction de loyer de 25% le 4 novembre 2022 « eu égard à l’état de l’appartement devenu dangereux pour ses occupants », estimé son préjudice à la somme de 60.000 euros puis donné congé sans préavis le 20 avril 2023.

Elle sollicite également l’octroi de la somme de 1.950 euros correspondant au montant du loyer pendant la période d’un mois, durée de réalisation des travaux de réfection.

Elle précise que le défendeur a refusé de réparer le préjudice locatif qu’elle a subi alors qu’il ressort de l’expertise judiciaire que les travaux réalisés par M. [V] [U] en sont à l’origine.

Dans ses dernières écritures notifiées le 2 septembre 2024, M. [V] [U] conclut au débouté et sollicite la condamnation de la Sci Beauval à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que le fait qu’il n’ait réglé les travaux de remise en état qu’en août 2023 se justifie par le fait que le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 15 mai 2023, soit 2 ans et demi après l’ordonnance de référé du 17 novembre 2020.

Il conteste devoir indemniser la Sci Beauval au titre de son préjudice de jouissance puisqu’il ressort du rapport d’expertise que les désordres subis par la demanderesse se limitent à l’apparition de quelques fissures dans les cloisonnements qui ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage et sont de nature exclusivement esthétique.

Il rappelle avoir procédé à un règlement spontané d’un montant de 12.118,48 euros sur le compte CARPA du conseil de la demanderesse le 21 août 2023 correspondant au coût des travaux permettant de remédier aux désordres constatés à la suite du dépôt du rapport d’expertise. Il considère que ce versement a mis un terme au préjudice subi par la demanderesse et qu’il convient de la débouter du surplus de ses demandes.

Il expose que la Sci Beauval ne prouve pas, à l’appui de sa demande au titre de la perte locative, que son bien était loué pendant la période du sinistre ni que le départ anticipé du locataire est la conséquence des désordres. Il estime que reprendre un extrait des conclusions de l’expert qui conclut que « la valeur locative du bien est affectée d’une réfaction de l’ordre de 10% » ne suffit pas à justifier de son préjudice. Il précise également que la demanderesse produit un bail conclu avec Mme [X] [B] et M. [K] [M] selon lequel le contrat prend effet au 1er décembre 2019. Il soutient que l’appartement étant déjà affecté par les désordres allégués au jour de l’entrée des locataires sans que cela ne leur pose de difficultés, ils ne peuvent se prévaloir d’un préjudice locatif.

Il ajoute, quant à la demande d’indemnisation d’un montant de 1.950 euros correspondant à la perte locative durant la réalisation des travaux de reprise, que la demanderesse ne démontre pas que les travaux de reprise ont été effectués la privant d’un loyer.

Il considère en outre que la demande d’indemnisation au titre des frais d’expertise est la conséquence d’un comportement déloyal de la demanderesse qui a gonflé artificiellement son préjudice réel. Il indique avoir toujours été disposé à mettre un terme aux désordres subis par la Sci Beauval amiablement et dans les meilleurs délais, ce qui est justifié par l’établissement de la déclaration amiable de sinistre du 5 septembre 2019 et le versement spontané du coût des réparations nécessaires pour mettre un terme aux désordres. Il rappelle que le montant retenu par l’expert judiciaire est bien inférieur à celui établi sur la base du devis produit par la demanderesse. Il fait valoir que la Sci Beauval aurait pu diligenter une expertise amiable par l’intermédiaire de son assureur habitation afin qu’il procède à l’évaluation des désordres au contradictoire de l’autre expert d’assurance et propose une indemnisation au tiers lésé. Il précise que le devis de réparation du 17 aout 2019 est antérieur au constat amiable du 5 septembre 2019 et que la demanderesse a diligenté une expertise non contradictoire postérieurement à l’établissement de ce devis qui, s’il avait été payé, n’aurait permis aucun recours à l’encontre de son assureur ou du tiers responsable.

Il en conclut que les démarches de la Sci Beauval ont eu pour unique effet de retarder la résolution du sinistre et d’augmenter artificiellement son coût alors que ce dossier aurait pu faire l’objet d’une issue transactionnelle.

La clôture de la procédure est intervenue le 21 janvier 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 4 février 2025. La décision a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats et il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En l’espèce, la pièce 12 annoncée au bordereau des pièces annexé aux dernières conclusions de la Sci Beauval est absente de son dossier de plaidoirie et l’intitulé des pièces n°9 et 10 de ce bordereau ne correspond pas aux pièces versées aux débats mais à un autre dossier.

Si M. [V] [U] ne conteste ni que ses travaux sont à l’origine des désordres ni son obligation de les réparer, à telle enseigne qu’il a spontanément versé l’indemnité fixée par l’expert judiciaire, le rapport de M. [C] [N] qui fonde également la demande d’indemnisation de pertes de loyers, objet de la pièce n°10 n’est pas produite.

Il convient donc d’ordonner la réouverture des débats à l’audience de mise en état du mercredi 10 septembre 2025 à 9h (audience dématérialisée) et de délivrer à la Sci Beauval une injonction de communiquer, avant cette date, les pièces 9, 10 et 12 annoncées au bordereau des pièces annexé à ses conclusions correspondant au devis de M. [Y], au rapport d’expertise judiciaire déposé le 15 mai 2023 par M. [C] [N] et à la lettre de la locataire de la Sci Beauval du 4 novembre 2022, indispensables pour statuer.

Il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

CONSTATE que la Sci Beauval n’a pas fourni les pièces 9, 10 et 12 annoncées au bordereau des pièces annexé à ses conclusions ;

ORDONNE la réouverture des débats ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du mercredi 10 septembre 2025 à 9h (audience dématérialisée) ;

ENJOINT à la Sci Beauval de communiquer le devis de M. [Y] (pièce 9), le rapport d’expertise judiciaire déposé le 15 mai 2023 par M. [C] [N] (pièce 10) et à la lettre de la locataire de la Sci Beauval du 4 novembre 2022 (pièce 12) ;

SURSOIT à statuer sur les demandes ;

RESERVE les dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT