REPUBLIQUE FRANÇAISE N° minute : 26/00113

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

PREMIÈRE CHAMBRE

DOSSIER N° RG 24/00779

N° Portalis DB2R-W-B7I-DUWJ

CR/LT

JUGEMENT DU 04 Mai 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDEURS

Monsieur [S] [T] [Q]

né le 12 Janvier 1961 à [Localité 1] (ROYAUME UNI)

de nationalité Britannique, demeurant [Adresse 1] (GB)

Madame [Y] [D] [Q]

née le 29 Mai 1962 à [Localité 2] (ROYAUME UNI)

de nationalité Britannique, demeurant [Adresse 1] (GB),

représentés par Maître Agnès RIBES de l’ASSOCIATION CABINET RIBES ET ASSOCIES, avocats au barreau de BONNEVILLE.

DÉFENDERESSE

S.A.S. PV HOLDING, SAS immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 508 321 155, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Isabelle BOGGIO de la SARL ISABELLE BOGGIO, avocats au barreau de BONNEVILLE .

INTERVENANT VOLONTAIRE :

SAS PV EXPLOITATION FRANCE, société immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 884 607 193, dûment représentée à l’effet des présentes,

représentée par Maître Isabelle BOGGIO de la SARL ISABELLE BOGGIO, avocats au barreau de BONNEVILLE .

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Christelle ROLQUIN, Vice-Présidente statuant à juge unique

par application des articles 801 à 805 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIÈRE

Léonie TAMET

INSTRUCTION ET DEBATS

Clôture prononcée le : 24 Septembre 2025,

Débats tenus à l’audience publique du : 08 Juin 2026,

Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Mai 2026

DECISION

Jugement contradictoire, rendu avant dire droit, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 04 Mai 2026.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [S] [Q] et Mme [Y] [Q] sont propriétaires d’un appartement (lot n°420) et d’une cave (lot 141) au sein de la résidence [Adresse 3] située à [Localité 4], [Localité 5] (74). Il s’agit d’une résidence hôtelière exploitée par le groupe PIERRE ET VACANCES.

Par acte sous seing privé daté du 14 janvier 2021, dont la prise d’effet a été fixée au lendemain du 30 septembre 2020, Mme et M. [Q] ont consenti à la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE un bail commercial garanti sur cet appartement, moyennant un loyer annuel de 12 593 euros hors taxe augmenté de la TVA au taux en vigueur.

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2024, Mme [Y] [Q] et M. [S] [Q] ont fait assigner la SAS PV HOLDING (anciennement société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE) devant le tribunal judiciaire de BONNEVILLE aux fins principales de la voir condamner à leur payer la somme de 16 451,47 euros au titre des loyers dus pour la période du 1er octobre 2020 au 31 octobre 2023 outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 décembre 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 6 janvier 2025, Mme [Y] [Q] et M. [S] [Q] demandent de :

— Juger les demandes formulées par Mme [Y] [Q] et M. [S] [Q] recevables,

— Juger que l’obligation de règlement des loyers au titre du bail n’a pas été suspendue entre le 15 mars 2020 et le 9 juin 2021,

À titre principal,

— Condamner in solidum la SAS PV HOLDING et la SAS PV EXPLOITATION FRANCE à payer à Mme [K] [Q] et M. [S] [Q] la somme de 15 355,92 euros au titre des loyers dus pour la période allant du 1er octobre 2020 au 31 octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 12 décembre 2023,

À titre subsidiaire,

— Condamner in solidum la SAS PV HOLDING et la SAS PV EXPLOITATION FRANCE à leur payer la somme de 7586,16 euros au titre des loyers dus pour la période allant du 1er août 2022 au 31 octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 12 décembre 2023,

En tout état de cause,

— Débouter la société PV EXPLOITATION FRANCE de sa demande d’octroi de délais de vingt-quatre mois pour procéder au paiement des sommes réclamées par M. et Mme [Q],

— Débouter les société PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE de l’intégralité de leurs demandes et prétentions,

— Condamner in solidum la SAS PV HOLDING et la SAS PV EXPLOITATION FRANCE à payer à Mme [K] [Q] et M. [S] [Q] la somme de 4000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum la SAS PV HOLDING et la SAS PV EXPLOITATION FRANCE aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me [Localité 6].

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir en substance que la société PV HOLDING a suspendu le paiement des loyers d’octobre 2020 à juin 2021, puis réglé les loyers de manière aléatoire jusqu’au 31 octobre 2024, et ainsi retenu indûment la somme de 15 355,92 euros après déduction des travaux à régler par les bailleurs à hauteur de 7516,80 euros.

Ils indiquent qu’aux termes d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation, les interdictions administratives de recevoir du public dans certains établissements pendant la crise sanitaire ne sont pas assimilables à une perte partielle de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil ni ne constituent un manquement du bailleur à son obligation de délivrance au sens de l’article 1719 du code civil, de sorte qu’aucune exception d’inexécution ne peut être invoquée par les défenderesses, et qu’en outre, le débiteur d’une obligation de somme d’argent ne peut s’exonérer en invoquant un cas de force majeure.

Ils affirment que les défenderesses ne justifient d’aucun appel de charge régulier par l’association syndicale libre, au sens de l’ordonnance du 1er juillet 2004. Ils ajoutent, à titre subsidiaire, que les défenderesses sont redevables de la somme de 7586,16 euros au titre des loyers impayés du 1er août 2022 jusqu’au 31 octobre 2024.

Ils soulignent qu’ils ont déjà octroyé de larges délais de paiement aux défenderesses, et s’acquittent de leurs charges, malgré la perte de revenus qu’ils subissent en raison des impayés. Ils soutiennent que les défenderesses ne justifient pas de leurs difficultés actuelles, leurs chiffres d’affaires respectifs s’élevant à 39,8 millions d’euros et 261 millions d’euros en 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 13 mai 2025, la société PV HOLDING et la société PV EXPLOITATION FRANCE demandent de :

À titre liminaire,

— Constater la venue de la société PV EXPLOITATION FRANCE aux droits de la société PV HOLDING anciennement dénommée PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE,

En conséquence,

— Débouter M. et Mme [Q] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société PV HOLDING,

À titre principal,

— Débouter M. et Mme [Q] de l’ensemble de leurs demandes au titre des loyers afférents à la période du 15 mars 2020 au 9 juin 2021,

À titre subsidiaire,

— Accorder à titre rétroactif à la société PV EXPLOITATION FRANCE le délai maximal de 24 mois pour procéder au paiement des sommes réclamées par M. et Mme [Q],

En tout état de cause,

— Débouter M. et Mme [Q] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société PV EXPLOITATION FRANCE,

— Condamner M. et Mme [Q] à verser à la société PV EXPLOITATION FRANCE la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, elles indiquent que seule la société PV EXPLOITATION FRANCE est à ce jour preneuse à bail des locaux appartenant aux consorts [Q] suite à un traité d’apport partiel d’actifs signé le 16 décembre 2020, qui implique le transfert de l’intégralité des baux à la société PV EXPLOITATION France à cette date, de sorte que la société PV HOLDING n’a plus de lien contractuel avec les demandeurs.

Elles exposent que la prise en charge par les bailleurs de la facture de travaux de 7516,80 euros n’est pas contestée par ces derniers et que l’intégralité des loyers a été réglée par le preneur, compte tenu de la compensation du montant desdits travaux. Elles indiquent que les charges facturées par le syndic à la société PV EXPLOITATION FRANCE sont compensées sur le montant des loyers que celle-ci doit à ses bailleurs, parfois sur plusieurs mois si nécessaire.

Elles ajoutent que seule la somme de 7769,76 euros a été retenue par le preneur, correspondant aux loyers afférents aux périodes de fermeture administrative de la résidence, dans la mesure où l’obligation de paiement du preneur a été suspendue pendant ces périodes. Elles précisent qu’en raison des mesures règlementaires prises par le gouvernement pour lutter contre la propagation de l’épidémie de covid-19, la société PV EXPLOITATION FRANCE a temporairement perdu l’usage des locaux loués, ne pouvant constituer le domicile régulier du public, caractérisant ainsi une perte partielle de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil et une impossibilité effective d’exploiter les locaux et justifiant la suspension de l’obligation de payer le loyer.

Elles soutiennent ainsi qu’elles étaient bien fondées à invoquer l’exception d’inexécution et à ne pas payer les loyers afférents aux périodes visées par des interdictions administratives de recevoir du public puisque le bailleur est apparu défaillant dans l’exécution de son obligation essentielle de délivrance et de jouissance paisible, prévue à l’article 1719 du code civil.

Elles affirment par ailleurs que les arrêts de la Cour de cassation du 30 juin 2022 constituent un revirement de jurisprudence à la fois contra legem et contraire tant à la tradition juridique qu’au droit de propriété tel que consacré par la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme, compte tenu, notamment, de l’existence d’un lien direct entre l’activité interdite par les mesures gouvernementales et l’activité autorisée par la clause destination du bail, et qu’ainsi les loyers afférents aux périodes de fermeture administrative n’étaient pas dus.

Elles sollicitent, à titre subsidiaire, l’octroi de délais de paiement au regard de la situation économique défavorable dans laquelle se trouve la société PV EXPLOITATION FRANCE

du fait de la chute drastique de son activité en raison des circonstances sanitaires et du bouleversement économique en découlant.

Par ordonnance du 24 septembre 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et fixé le dossier à l’audience à juge unique du 02 février 2026, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2026 par mise à disposition au greffe, délibéré ensuite prorogé au 04 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire de la société PV EXPLOITATION FRANCE et la mise hors de cause de la société PV HOLDING

Il convient à titre liminaire de relever que le bail objet du présent litige a été conclu entre la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE, preneur, et les consorts [Q], bailleurs, et comporte une clause 5.1 stipulant que le bailleur autorise le preneur à céder son bail seul, indépendamment de son fonds, mais seulement pour l’activité d’exploitation de la résidence de tourisme 4 étoiles telle que défini à l’article « destination des locaux ». Dans le mois de la cession, il informera le bailleur qui le dispense du formalisme de l’article 1690 du code civil.

Il n’est pas contesté que la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE a ensuite été renommée PV HOLDING.

En l’absence de contestation sur ce point et compte tenu de la clause précitée, il y a lieu de déclarer recevable l’intervention volontaire de la société PV EXPLOITATION FRANCE en raison d’un traité d’apport partiel d’actifs signé le 16 décembre 2020 avec la société PV HOLDING aux termes duquel lui a remis l’activité d’exploitation des résidences PIERRE ET VACANCES de la société PV HOLDING.

Les défenderesses invoquent que l’intégralité des baux auxquels la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE était partie au titre de cette activité a été transférée à la société PV EXPLOITATION FRANCE au 16 décembre 2020.

D’abord, les sociétés ne produisent pas l’extrait de ce traité d’apport partiels d’actifs signé le 16 décembre 2020, la pièce n°1 ne permettant pas d’établir que la société PV EXPLOITATION FRANCE est désormais la titulaire de l’ensemble des baux litigieux dont celui contracté avec les consorts [Q].

Or, M. et Mme [Q] produisent le bail garanti qu’ils ont signé le 14 janvier 2021 avec la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE, soit après ce traité d’apport partiels, quand bien même le bail a pris effet au lendemain du 30 septembre 2020 pour s’achever le 30 avril 2030.

Dès lors, en l’état, la société PV EXPLOITATION FRANCE ne démontre pas qu’elle est désormais la seule titulaire du bail garanti litigieux en tant que preneur, en ce qu’elle ne produit ni le traité d’apport partiels, ni un élément démontrant que le bail des époux [Q], postérieur à ce traité lui a été transféré, ou tout élément d’information donné aux demandeurs sur ce transfert.

En outre, les demandeurs maintiennent leur demande à l’égard de la société PV HOLDING en sollicitant sa condamnation solidaire avec la société PV EXPLOITATION FRANCE sans cependant expliquer le fondement juridique de cette demande de solidarité et le fondement de leur demande contre la SAS PV EXPLOITATION FRANCE.

Par conséquent, en application de l’article 444 du code de procédure civile, il convient d’ordonner la réouverture des débats sur ces points.

L’ensemble des demandes sera réservé.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la société PV EXPLOITATION FRANCE ;

Et avant dire droit,

ORDONNE la réouverture des débats ;

INVITE la PV EXPLOITATION FRANCE à justifier qu’elle est désormais la seule titulaire du bail garanti litigieux en tant que preneur, en produisant notamment le traité d’apport partiels, un élément démontrant que le bail des époux [Q], postérieur à ce traité lui a été transféré, ou tout élément d’information donné aux demandeurs sur ce transfert ;

INVITE M. et Mme [Q] à expliquer le fondement juridique de leur demande de condamnation in solidum des sociétés PV EXPLOITATION FRANCE ET PV HOLDING, et de fondement juridique de leur demande contre la SAS PV EXPLOITATION FRANCE

RENVOIE l’affaire à l’audience juge unique du 8 juin 2026 à 9h,

RESERVE l’ensemble des demandes.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par la Présidente et la Greffière, sus-désignées.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Léonie TAMET Christelle ROLQUIN