COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.S.U. IMMOGROUP 06 c/ [O] [C]

MINUTE N°25/419

Du 03 Juillet 2025

2ème Chambre civile

N° RG 23/02534 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PAYN

Grosse délivrée à:M^e Alain BERDAH

expédition délivrée à:

M^e Florian ABASSIT

le 03/07/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

trois Juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 18 mars 2025 en audience publique, devant :

Président : Madame Karine LACOMBE

Greffier : Madame BENALI Taanlimi, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA

Assesseur : Karine LACOMBE

Assesseur : Françoise BENZAQUEN

DEBATS

A l’audience du 18 mars 2025les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 03 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 03 Juillet 2025 signé par Karine LACOMBE, vice-présidente pour le Président empêché , et Taanlimi BENALI,Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

S.A.S.U. IMMOGROUP 06

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Florian ABASSIT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEUR:

M. [O] [C]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Alain BERDAH, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 30 juin 2023 par lequel la SASU IMMOGROUP 06 prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner monsieur [O] [C] devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu l’exploit d’huissier en date du 7 août 2023 par lequel monsieur [O] [C] a fait assigner la SASU IMMOGROUP 06 prise en la personne de son représentant légal devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu l’ordonnance de jonction des deux procédures en date du 20 juin 2024 ;

Vu les dernières conclusions de la SASU IMMOGROUP 06 (rpva 17 février 2025) qui sollicite de voir :

Vu les dispositions des articles 1103, 1104, 1137 et 1583 du Code civil ;

Vu le compromis du 7 mars 2023 ;

Vu les pièces versées aux débats ;

A TITRE PRINCIPAL

CONSTATER parfaite la vente entre elle d’une part, et Monsieur [C] d’autre part, ayant pour objet le bien ci-après désigné : parcelle AK [Cadastre 3] lieu dit [Adresse 5],

ORDONNER la vente forcée du bien à son bénéfice ;

DIRE que le jugement à intervenir constituera l’acte de vente.

DIRE qu’elle devra verser la somme de 1.150.000€ – à déduire le dépôt de garantie déjà versé – entre les mains du notaire sous 30 jours ;

ORDONNER la publication du présent jugement à la conservation des hypothèques, du lieu de la situation de l’immeuble à ses frais,

CONDAMNER Monsieur [C] à lui payer la somme de 632.676 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait de cette réticence dolosive ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

DIRE ET JUGER Monsieur [C] responsable du défaut de réalisation de la vente ;

CONDAMNER Monsieur [C] à lui payer la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts résultant de la perte de chance de pouvoir réaliser une autre vente et tirer profit de celle-ci ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DEBOUTER Monsieur [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER Monsieur [C] à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Vu les dernières conclusions de monsieur [C] (rpva 3 juin 2024) qui sollicite de voir :

ORDONNER en application des stipulations contractuelles la caducité de la promesse de vente du 7 mars 2023 à l’exception des dispositions relatives a l’indemnité d’immobilisation.

DEBOUTER en conséquence la société IMMOGROUP de ses demandes en réitération forcée et en dommages et intérêts pour cause d’un prétendu dol inexistant.

CONDAMNER la société IMMOGROUP 06 à lui payer la somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant d’une promesse de vente exclusivement destinée à l’ empêcher de disposer librement de son bien.

CONDAMNER la société IMMOGROUP 06 à lui payer la somme de 115.000 euros, montant de l’indemnité d’immobilisation acceptée par le bénéficiaire de la promesse.

CONDAMNER la société IMMOGROUP 06 à lui payer la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 octobre 2024 fixant la clôture de la procédure au 18 février 2025 ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION:

Par acte notarié en date du 7 mars 2023, un compromis de vente sans conditions suspensives a été signé entre monsieur [O] [C] (Vendeur) et la société IMMOGROUP 06 (Acquéreur), le vendeur s’engageant à vendre la parcelle AK [Cadastre 3] lieu dit [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant le versement de la somme de 1.150.000 €, avec une indemnité d’immobilisation d’un montant avant la vente de 57.500 € prévue au contrat, pour une durée expirant au plus tard le 22 mai 2023.

La SASU IMMOGROUP 06 expose qu’antérieurement à la date de réitération de la vente, elle a été informée d’une difficulté d’urbanisme majeure relative au deuxième étage du bien, qui n’avait pas d’existence légale, qu’il lui a été indiqué par la mairie de [Localité 6] qu’à défaut de démolition du 2ème étage pour régulariser la hauteur de 7 mètres, aucune autre autorisation ne pourrait être délivrée pour ce bien, notamment un nouveau permis de construire, alors qu’elle envisageait d’importants travaux d’aménagement.

Elle souligne n’avoir jamais été informée par le vendeur de cette difficulté, qui a un impact considérable sur la valeur du bien et donc sur les conditions du compromis de vente.

Elle sollicite la vente forcée du bien, et invoque avoir été victime d’un dol au motif que l’information précontractuelle doit donc être communiquée en temps utile pour permettre au cocontractant de s’engager en toute connaissance de cause et de mesurer la portée de son engagement.

Elle expose que le vendeur s’est engagé à céder le bien litigieux, constitué d’un bâtiment principal à usage de maison d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée ainsi qu’un bâtiment à usage d’atelier et de garage.

Elle fait valoir qu’elle n’a jamais été informée par le vendeur de la difficulté tenant à l’absence d’autorisation concernant le second étage de l’immeuble en cause, ayant un impact considérable sur la valeur du bien et sur les conditions du compromis de vente, que monsieur [C] a commis une réticence dolosive à son encontre.

Elle soutient qu’il était parfaitement informé de cette difficulté puisque dans les archives de la commune de [Localité 6] figure un dossier de demande de permis de construire déposée par lui le 23 septembre 1986, relatif à la construction du R+2 du bâtiment, qui a été annulée à sa demande, qu’il savait donc que le R+2 n’avait jamais eu aucune autorisation d’urbanisme délivrée par la Commune de [Localité 6], que le dol est caractérisé.

Elle sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 623.676 € au titre de l’indemnisation de son préjudice.

Elle ajoute qu’aucune carence ne peut lui être reprochée, et que la vente forcée doit être ordonnée.

Elle conclut au rejet des demandes reconventionnelles de monsieur [C], invoquant sa mauvaise foi.

Elle rappelle qu’elle est une société dont l’objet social est l’activité de marchand de biens et qu’en conséquence, une procédure sur un projet envisagé constitue inévitablement une perte de chance de pouvoir réaliser un autre projet qui lui aurait permis de tirer des bénéfices et qu’au regard du montant du bien immobilier de l’espèce, et du dépôt de garantie important déposé, la somme de 100 000 € apparaît proportionnée au titre de la perte de chance évoquée.

En réponse, monsieur [C] conclut que la promesse stipule que la réalisation de cette promesse aura lieu soit par la signature de l’acte authentique, soit par la levée d’option effectuée auprès du notaire, accompagnée du versement au compte dudit notaire, du prix et des droits et frais et que la levée d’option n’est pas jamais intervenue, qu’il convient en conséquence de faire application de la clause de carence stipulée dans la promesse de vente.

Il ajoute que la société IMMOGROUP 06 n’a pas consigné la somme de 57.500 euros (solde de l’indemnité d’immobilisation) dans les 15 jours de la date d’expiration de la promesse, soit le 22 mai 2023, que le défaut de versement du solde de l’indemnité d’immobilisation est également sanctionné par la caducité de plein droit de la promesse, qu’il est donc faux d’affirmer qu’IMMOGROUP 06 a exécuté la promesse de vente.

Il sollicite de voir reconventionnellement juger que la promesse de vente du 7 mars 2023 est caduque de plein droit et sans formalité, et d’en ordonner les conséquences, soit condamner la société IMMOGROUP 06 à lui payer la somme de 115.000 euros, montant de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2023 date de la mise en demeure, et de la condamner à lui payer la somme de 200.000 euros en réparation du préjudice financier résultant de la non réalisation de la vente sans motif légitime et en l’état des manœuvres dolosives d’un prétendu promoteur dont la seule volonté était de bloquer une vente en versant une indemnité minimum et en inventant un prétexte fallacieux pour ne pas signer la vente, et obtenir ensuite un rabais sur le prix.

Il soutient que la difficulté d’urbanisme relative au deuxième étage du bien invoquée par la demanderesse n’est qu’une affabulation de circonstance inventée pour se soustraire à ses engagements contractuels, arguant que les dires de madame [X] ne sont pas prouvés, que le bien a été visité par la demanderesse, qui est un professionnel de l’immobilier.

Il lui reproche d’avoir ainsi commis une manœuvre dolosive.

Il souligne que l’avis de madame [X] est daté du 26 mai 2023, soit après l’expiration du délai pour lever l’option.

Il ajoute que si le second étage a été édifié en vertu d’un permis de construire de 1986, 38 années se sont écoulées sans qu’une demande de démolition soit intervenue.

Sur la demande de la SASU IMMOGROUP 06 de voir déclarer la vente parfaite :

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

La promesse de vente objet du litige est produite aux débats.

La SASU IMMOGROUP 06 sollicite à titre principal de voir constater parfaite la vente entre elle et Monsieur [C] ayant pour objet la parcelle AK [Cadastre 3] lieu dit [Adresse 5], à [Localité 6] et de voir ordonner la vente forcée du bien à son bénéfice.

La promesse de vente signée entre les parties expirait le 22 mai 2023 à 18 heures.

Elle prévoit une clause de « carence » prévoyant qu’en l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans ce délai, le bénéficiaire sera de plein droit et sans aucune formalité judiciaire ou extrajudiciaire, déchu du bénéfice de la promesse, et qu’en conséquence de cette caducité, la promesse sera rétroactivement réputée non avenue en toutes ses dispositions, à l’exception de la clause « indemnité d’occupation » qui continuera à recevoir application.

Ainsi, la promesse prévoit que le promettant conservera l’indemnité d’immobilisation.

Il est clairement indiqué dans la promesse que le promettant déclare qu’aux termes d’un courrier de la lettre de la mairie de [Localité 6], il est indiqué : «  je vous informe que compte tenu de l’antériorité de la construction (1900), nous n’avons aucune trace du permis de construire initial se rapportant au bien cité en objet dans nos archives (…) en outre je vous informe qu’à ce jour et ma connaissance, cette propriété ne fait l’objet d’aucun contentieux, d’aucun recours, et d’aucune procédure administrative en matière d’urbanisme. Le bénéficiaire déclare être informé de cette situation et de ses conséquences et déclare en faire son affaire personnelle ».

La SASU IMMOGROUP 06, professionnel de l’immobilier, était donc parfaitement informée qu’aucun permis de construire n’était établi, et a déclaré en faire son affaire personnelle.

Elle ne conteste pas avoir visité le bien, et avoir pris connaissance de sa contenance.

La pièce 3 produite par la demanderesse est un mail, attribué à « madame [I] [X], Responsable service urbanisme, Mairie de [Localité 6] » est daté du 26 mai 2023, soit postérieur à la date d’expiration pour la levée de l’option.

De plus, l’authenticité de ce courriel n’est pas établi, aucune pièce d’identité n’étant produite, aucune signature ne figurant sur ce mail, et ne peut donc pas valablement être invoqué.

Surtout, aucun dol pouvant être reproché à monsieur [C] n’est établi.

En conséquence, eu égard à ces éléments, les demandes de la SASU IMMOGROUP IMMOBILIER seront rejetées, y compris sa demande à titre subsidiaire de dommages et intérêts résultant de la perte de chance de pouvoir réaliser une autre vente et tirer profit de celle-ci, aucune faute ne pouvant être reprochée à monsieur [C].

Sur les demandes reconventionnelles de monsieur [C] :

Eu égard à la solution du litige, il convient de déclarer caduque la promesse de vente du 7 mars 2023 à l’exception des dispositions relatives à l’indemnité d’immobilisation.

Il convient de condamner la SASU IMMOGROUP 06 à payer à monsieur [C] la somme de 115.000 euros, soit le montant de l’indemnité d’immobilisation acceptée par le bénéficiaire de la promesse.

Sa demande aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant d’une promesse de vente exclusivement destinée à l’empêcher de disposer librement de son bien, non étayée, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur [C] ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La SASU IMMOGROUP 06 sera condamnée à lui payer la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Partie succombant à l’instance, la SASU IMMOGROUP IMMOBILIER 06 sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SASU IMMOGROUP IMMOBILIER 06 de l’ensemble de ses demandes, y compris sa demande à titre subsidiaire de dommages et intérêts résultant de la perte de chance de pouvoir réaliser une autre vente et tirer profit de celle-ci,

DECLARE caduque la promesse de vente du 7 mars 2023 signée entre la SASU IMMOGROUP IMMOBILIER 06 et monsieur [O] [C], à l’exception des dispositions relatives à l’indemnité d’immobilisation,

CONDAMNE la SASU IMMOGROUP 06 à payer à monsieur [O] [C] la somme de 115.000 euros, soit le montant de l’indemnité d’immobilisation acceptée par le bénéficiaire de la promesse.

DEBOUTE monsieur [O] [C] de sa demande aux fins de voir condamnée la SASU IMMOGROUP 06 à lui payer la somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant d’une promesse de vente exclusivement destinée à l’empêcher de disposer librement de son bien,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

DIT qu’il n’y a pas lieu de l’écarter,

CONDAMNE la SASU IMMOGROUP 06 à payer à monsieur [O] [C] la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DEBOUTE la SASU IMMOGROUP IMMOBILIER 06 de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE la SASU IMMOGROUP 06 aux entiers dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRESIDENT