COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/00615 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PSDP

du 21 Janvier 2025

N° de minute

affaire : Syndic. de copro. LES PROVENCALES DE GINESTIERE, sis [Adresse 3]

c/ S.C.I. SILVER

Grosse délivrée

à M^e FACCENDINI

Expédition délivrée

à M^e PICCERELLE

le

l’an deux mil vingt cinq et le vingt et un Janvier à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 08 Mars 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 7], sis [Adresse 3]

Représenté par son Syndic en exercice le cabinet SOGEAIC

[Adresse 5]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Alexia PICCERELLE, avocat au barreau de GRASSE

DEMANDERESSE

Contre :

S.C.I. SILVER

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Jean-louis FACCENDINI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 03 Décembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 21 Janvier 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du commissaire de justice en date du 8 mars 2024, le syndicat des copropriétaires LES PROVENCALES DE GINESTIERE a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, la SCI SILVER.

A l’audience du 3 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires LES PROVENCES DE GINESTIERE représenté par son conseil demande dans ses dernières écritures :

— de juger que son action n’est pas prescrite

— d’obtenir sa condamnation à :

— déposer ses installations de climatisation en façade nord et sud de sa villa les Chênes située dans le Groupe III formant la résidence [8] comprenant les groupes extérieurs de climatisation, les gaines et goulottes et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard qui commencera à courrir passé un délai de de 15 jours suivant la signification de la décision,

— à lui verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût des procès-verbaux de constat des 17 février 2022 et 2 juin 2022.

Il expose que la copropriété est composée de quatre groupes de villas jumelées, que la SCI SILVER est propriétaire d’une villa, qu’elle a installé en façade de sa maison sans autorisation préalable, deux groupes de climatisation, que cet état de fait a été constaté le 17 février 2022 par un huissier de justice, et qu’en dépit de ses réclamations, elle a refusé de les déposer. Il conteste que son action soit prescrite, fait valoir que la société s’était engagée à retirer les climatisations dans un courrier du 12 mars 2024 et que même en prenant pour point de départ le 17 octobre 2014, soit la date de son assignation, son action est recevable car il a été décidé lors de l’assemblée générale du 21 mars 2023, l’adoption d’un cahier des charges pour la mise en place des climatiseurs et l’obtention d’une autorisation préalable du syndic de sorte que son action visant à ce qu’elle se conforme à cette résolution n’est pas prescrite. Il soutient en outre que son action n’est pas personnelle mais réelle car les faits dénoncés constituent une emprise sur les parties communes de sorte que la prescription trentenaire est applicable.

La SCI SILVER, représentée par son conseil demande aux termes de ses écritures reprises à l’audience :

— déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires visant la dépose de ses installations de climatisation,

— rejeter en tout état de cause, les demandes en l’absence de trouble manifestement illicite et de contestation sérieuse,

— condamner le syndicat des copropriétaires LES PROVENCALES DE GINESTIERE à lui verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait valoir que lorsqu’elle a acquis la villa en 2020, cette dernière disposait déjà sur une façade d’un moteur de climatisation avec la présence de deux goulottes et d’une gaine de condensation, et sur une autre façade d’un groupe de climatisation avec goulotte, de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires visant la dépose de ces installations est prescrite puisqu’il ressort de la facture produite, qu’elles ont été posées en 2014 soit il y a plus de cinq ans, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Elle ajoute que les actions tendant à obtenir la cessation d’infractions au règlement de copropriété et notamment les demandes de remise en état des parties communes sont des actions personnelles et non réelles soumises à la prescription quinquennale, qui était jusqu’en 2018 de dix ans. Elle expose enfin que le moyen tiré du vote de la résolution relative au cahier des charges pour la mise en place d’une climatisation réversible du 21 mars 2023 est inopérant car elle est sans effet sur la prescription soulevée et qu’aucun trouble manifestement illicite n’est de surcroît démontré.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non recevoir soulevée tirée de la prescription :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 23 novembre 2018, entrée en vigueur le 25 novembre 2018, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LES PROVENCALES DE GINESTIERE fait valoir que la SCI SILVER qui est propriétaire des lots 21 et 12 au sein de la copropriété, a installé en façade de sa maison individuelle sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, deux groupes de climatisation et des goulottes dissimulant grossièrement les gaines.

Il verse à ce titre deux procès-verbaux de constat d’huissier des 17 février 2022 et 6 juin 2022 mentionnant qu’à hauteur du 1er étage, sont fixés en façade un groupe de climatisation et des goulottes verticales sur le mur de façade outre une goulotte pour le condensas.

Il ressort du règlement de copropriété que les murs des façades, de pignon, mitoyens, de refend, les éléments assurant le clos et le couvert sont des parties communes. Il ne devra rien être fait qui puisse porter atteinte à la destination, compromettre l’harmonie, la propreté et la solidité des immeubles, nuire à la sécurité ou la tranquillité des occupants. La conception et l’harmonie générale de l’ensemble immobilier devront être respectées sous le contrôle du syndic. Selon le procès verbal d’assemblée générale du 21 mars 2023, les copropriétaires ont voté la résolution 20 prévoyant que tout copropriétaire devra se conformer au cahier des charges instauré pour la mise en place d’une climatisation réversible prévoyant notamment la pose de l’unité extérieure sur équerre en bas du mur de façade avec silent bloc de manière à ce que l’installation ne soit pas visible de l’extérieure et devra demander au préalable l’autorisation au syndic par courrier, qui pourra la refuser.

Par courriel du 12 mars 2024, la gérante de la SCI SILVER a indiqué qu’elle avait entrepris de descendre les blocs extérieurs des climatisateurs en communiquant un devis du 5 février 2024 en ce sens.

La SCI SILVER qui soulève la prescription de l’action diligentée à son encontre, fait valoir que lors de l’acquisition de la villa en 2020, les appareils de climatisation avaient déjà été installés par les précédents propriétaires et produit à ce titre une facture du 17 octobre 2014 au nom de ces derniers portant sur l’installation de quatre climatisations réversibles, au 1er étage de la maison.

Dès lors, elle démontre que les appareils litigieux ont été installés en octobre 2014, soit il y a dix ans, date à compter du jour où le syndicat des copropriéraires LES PROVENCALES DE GINESTIERE a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action.

Il est constant que les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ont été modifiées et que le délai de prescription des actions personnelles a été ramenée de dix ans à cinq ans, à compter du 25 novembre 2018.

Bien que le syndicat des copropriétaires soutienne que son action n’est pas une action personnelle soumise à la prescription quinquennale mais une action réelle soumise à la prescription trentennaire, force est de considérer que le moyen soulevé est inopérant, en ce qu’il ne justifie d’aucune appropriation des parties communes par la SCI SILVER, son action visant à faire déposer des installations de climatisation effectuées sur les parties communes sans autorisation préalable soit à mettre un terme à une atteinte aux parties communes de sorte qu’il s’agit bien d’une action personnelle soumise à la prescription quinquennale.

En outre, il ressort de l’article 2222 du code civil que lorsque le délai de prescription est réduit, ce nouveau délai court à compter de l’entrée en vigueur de la loi sans que la durée totale ne puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Or, force est de relever qu’à compter du 25 novembre 2018, un délai de cinq ans a commencé à courir et que l’assignation n’a été délivrée que le 8 mars 2024 soit postérieurement au délai de cinq ans prévu par les nouvelles dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 2024.

Enfin, bien que le syndicat des copropriétaires soutienne qu’il a été décidé lors de l’assemblée générale du 21 mars 2023, l’adoption d’un cahier des charges pour la mise en place des climatiseurs avec obtention d’une autorisation préalable du syndic et que son action visant à ce qu’elle se conforme à cette résolution n’est pas prescrite, force est de considérer ainsi que le soulève la défenderesse que le moyen soulevé est inopérant dans la mesure au jour de la délivrance de son assignation, le délai de prescripton qui a commencé à courir suite à la pose des appareils de climatisation avait déjà expiré, étant de surcroît relevé que les conditions d’application de manière rétroactive de cette résolution qui consacre la possibilité d’installer des climatiseurs en façade sous certaines conditions, ne sont pas précisées s’agissant d’appareils installés antérieurement.

Dès lors, force est de considérer que la prescription est acquise au jour de la délivrance de l’assignation.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires LES PROVENCALES DE GINESTIERE sera déclaré irrecevable en ses demandes.

Sur les demandes accessoires :

Le syndicat des copropriétaires LES PROVENCALES DE GINESTIERE qui succombe à l’instance, supportera les dépens et sera condamné à verser à la SCI SILVER la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

DÉCLARONS l’action du syndicat des copropriétaires LES PROVENCALES DE GINESTIERE diligentée contre la SCI SILVER irrecevable pour cause de prescription ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires LES PROVENCALES DE GINESTIERE à payer à la SCI SILVER la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS, le syndicat des copropriétaires LES PROVENCALES DE GINESTIERE aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT