TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00965 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZU5H

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 21 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. GASPAROU

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. YATAI

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Louisa DAHMANI, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 23 Septembre 2025

ORDONNANCE du 21 Octobre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 15 avril 2024, la SCI Gasparou a donné à bail commercial à Mme [X] [Z], pour la SARL Yatai en cours d’immatriculation, des locaux situés au n° [Adresse 3] (Nord) à compter du 15 avril 2024 pour une durée de neuf années, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 31 200 euros HT, payable mensuellement et d’avance, outre une provision mensuelle pour charges de 250 euros, et le versement d’un dépôt de garantie de 15 600 euros.

A la suite d’impayés, la SCI Gasparou a fait signifier à la SARL Yatai le 19 février 2025 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré le 18 juin 2025, la SCI Gasparou a assigné la SARL Yatai devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir :

— constater la résiliation de la location portant sur les locaux objet de la location (rez-de-chaussée comprenant la totalité des caves en sous-sol, une pièce principale à usage de commerce, une réserve, un bureau et un dégagement), situés n° [Adresse 2] à [Localité 6] à compter du 20 mars 2025 ou subsidiairement à compter du jour de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner, en conséquence, que, dans la quinzaine de la signification de l’ordonnance à intervenir, la SARL Yatai sera tenue de délaisser les lieux, et que faute par eux de ce faire, elle sera autorisée à les en faire expulser, ainsi que tous occupants de leur chef, au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique,

— fixer au montant du dernier loyer et des provisions sur charges, soit 2 678,78 euros HT, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SARL Yatai, outre la somme de 250 euros au titre de la provision sur charges à compter de la date à laquelle la résiliation sera constatée,

— condamner solidairement la SARL Yatai, pour le prix de la location et de l’occupation, l’existence de leur obligation à l’égard du requérant n’étant pas sérieusement contestable, par application de l’article 835 du code de procédure civile, à titre provisionnel :

— à la somme provisionnelle de 13 181,48 euros due suivant décompte arrêté au 10 juin 2025 ainsi qu’il sera démontré si besoin est, et ceci avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation valant sommation d’avoir à payer,

— au paiement d’une indemnité d’occupation telle que fixée ci-dessus à compter de la date de résiliation jusqu’au jour de l’expulsion définitive de la SARL Yatai pour le cas où la résiliation serait constatée au jour de l’expiration du commandement,

— dire qu’en toute hypothèse le montant de l’indemnité d’occupation variera dans les mêmes termes et conditions que le loyer contractuel au titre de l’indexation,

— dire que la part correspondante aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient douze fois le montant de la provision sollicitée,

— condamner la SARL Yatai à lui payer la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL Yatai aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience le 8 juillet 2025. Elle a été retenue à l’audience du 23 septembre 2025.

La SCI Gasparou, représentée par son conseil, soutient oralement les prétentions figurant dans son acte introductif d’instance.

La SARL Yatai a constitué avocat mais n’a pas déposé d’écritures, son avocat ayant indiqué ne plus intervenir à la présente procédure.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 21 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y figurent.

Le commandement du 19 février 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 6 740,00 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 165,81 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 19 mars 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la SARL Yatai de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’acquisition de la clause résolutoire rend la SARL Yatai occupante sans droit ni titre des locaux, cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la SARL Yatai. Il convient de fixer, à compter du 20 mars 2025, le montant de cette provision au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux par remise des clés.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 15 avril 2024, le commandement de payer du 19 février 2025 et le décompte actualisé au 10 juin 2025, de sorte qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 13 181, 48 euros, terme de juin 2025 inclus.

Il convient donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2025, date de l’assignation.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la SARL Yatai les dépens de la présente instance, y incluant le coût du commandement de payer du 19 février 2025.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la SARL Yatai, condamnée aux dépens, à payer à la SCI Gasparou la somme de 1 300 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance est donc exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la SCI Gasparou et la SARL Yatai concernant les locaux situés au n° [Adresse 2] à Lille (Nord) depuis 19 mars 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL Yatai et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 7] à [Localité 6] (Nord), dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Autorise au besoin la SCI Gasparou à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin, le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 20 mars 2025, le montant mensuel de la provision au profit de la SCI Gasparou à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la SARL Yatai au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, Condamne la SARL Yatai à payer à la SCI Gasparou chaque mois, au plus tard le dixième jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la SARL Yatai à payer à la SCI Gasparou la somme de 13 181, 48 euros (treize mille cent quatre-vingt et un euros et quarante-huit centimes), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, terme de juin 2025 inclus ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2025 ;

Condamne la SARL Yatai aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer du 19 février 2025 ;

Condamne la SARL Yatai à payer à la SCI Gasparou la somme de 1 300 euros (mille trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN