Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 5 juin 2025, n° 24/05832

TJ Paris 5 juin 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la S.C.I. CDB était effectivement redevable des charges de copropriété, ayant été mise en demeure de les régler sans succès.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement des charges
La cour a jugé que les frais de mise en demeure étaient justifiés et devaient être remboursés par la S.C.I. CDB.
Rejeté
Préjudice financier causé par le défaut de paiement
La cour a estimé que le syndicat n'avait pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, et que la bonne foi de la S.C.I. CDB devait être présumée.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que, compte tenu de la condamnation de la S.C.I. CDB aux dépens, le syndicat avait droit à une indemnisation au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 5 juin 2025, n° 24/05832
Numéro(s) :	24/05832
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie ROJATPhilippe BENSUSSAN
Cabinet(s) :	DOLLA-VIAL & ASSOCIES
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [ 9 ] c/ La S.C.I. CDB

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BENSUSSAN

Copies certifiées conformes

délibrées le:

à M^e BENSUSSAN

■

Charges de copropriété

N° RG 24/05832 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4ROC

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 05 Juin 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [9], sise [Adresse 5] et [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la Société IMMO DE FRANCE [Localité 10] ILE DE FRANCE, SAS, prise en la personne de son représentant légal dûment habilité à cette fin

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représenté par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0074

DÉFENDERESSE

La S.C.I. CDB

[Adresse 1]

[Localité 7]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente adjointe

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire

assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

Décision du 05 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05832 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ROC

DÉBATS

À l’audience du 10 Avril 2025 tenue en audience publique devant Madame ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS :

La SCI CDB est propriétaire des lots n°63 (cave), 340 (parking) et 2435 (appartement) au sein de l’ensemble immobilier dénommé Résidence [9] sis [Adresse 5] et [Adresse 2] à Paris 10ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Estimant que la SCI CDB n’avait pas payé ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause lui a adressé une lettre recommandée présentée le 20 novembre 2023 la mettant en demeure de régler la somme de 3.093,43 € relative à l’appel de charges du 4ème trimestre 2023.

Une mise en demeure du conseil du syndicat des copropriétaires lui a, par la suite, été adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, le 22 février 2024.

Ces mises en demeure n’ayant pas permis le règlement des sommes réclamées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic la société Immo de France Paris Ile de France l’a fait citer devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date des 24 et 29 avril 2024, sollicitant :

« Vu les dispositions des articles 10, 10-1 et 14-1de la loi du 10 Juillet 1965 et 35 du décret du 17 Mars 1967, modifiés par l’article 90 de la loi ENL,

Vu les articles 1231-6 et 1240 du Code civil,

Vu les dispositions des articles 699 et 700 du CPC,

RECEVOIR le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « [9] » située [Adresse 5] et [Adresse 3] en son action et le déclarer bien fondé,

CONDAMNER la SCI CDB à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « [9] » située [Adresse 5] et [Adresse 3], les sommes suivantes :

6.988,61 € au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté à l’appel du 2ème trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 15 novembre 2024, date de la première mise en demeure,

Décision du 05 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05832 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ROC

906,22 € au titre des frais engagés au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

2.500 € à titre de dommages et intérêts,

2.500 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. »

Citée selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, la SCI CDB n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 avril 2025 puis mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 6.988,61 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 juin 2024 incluant l’appel de fonds du 2ème trimestre 2024, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* la notification de transfert de propriété prévue par l’article 6 du décret du 17 mars 1967 établissant la qualité de copropriétaire des lots 63, 340 et 2435 de la SCI CDB au 7 août 2023,

* le décompte des sommes au 30 juin 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 6.988,61 euros,

Décision du 05 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05832 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ROC

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à la SCI CDB du 21 septembre 2023 (dernier trimestre 2023) au 18 mars 2024 (2ème trimestre 2024),

* les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du syndicat des copropriétaires des 8 juin 2022, 8 juin 2023 et 7 août 2023 portant notamment approbation des comptes des exercices 2021 et 2022, votant le budget prévisionnel des exercices 2023 (celui-ci ayant été actualisé lors de l’assemblée générale du 8 juin 2023) et 2024 et votant les travaux de reprise du mur porteur,

* le contrat de syndic à effet au 8 juin 2022 jusqu’au 31 juillet 2024.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI CDB est débiteur au 1er avril 2024 de 6.988,61 euros.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

La SCI CDB sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés avec intérêts de droit à compter :

du 20 novembre 2023 sur la somme de 2.984,95 euros,du 22 février 2024 sur la somme de 1.974,94 euros,de l’assignation pour le surplus.

2. Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

Décision du 05 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05832 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ROC

À l’inverse, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les intérêts de retard,

— les frais de relance dont il n’est pas établi qu’elles aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception,

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile,

— les frais correspondant au commandement de payer pris en compte au titre des dépens,

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 906,22 euros correspondant à :

Mise en demeure du 15 novembre 2023 : 54,38 €Frais de relance art.56 du 30 novembre 2023 : 39,50 €Frais de transmission auxiliaire de justice : 343,17 € Mise en demeure avocat en date du 16 février 2024: 126,00 € ASSIGNATION : 343,17 €

En l’espèce, seuls les frais de la mise en demeure par lettre recommandée du 15 novembre 2023 à hauteur de 54,28 euros TTC correspondant au montant contractuellement prévu par le contrat de syndic produit pour la période considérée, seront retenus.

S’agissant de frais de relance (39,50 €) et transmission aux auxiliaires de justice (343,17 €), il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et seront rejetés.

Le coût de l’assignation relève des dépens.

Quant à la facture d’honoraires du 16 février 2024 du conseil du syndicat d’un montant de 126 €, au titre de la mise en demeure du 16 février 2024, elle relève des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile et il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formée à ce titre.

3. Sur la demande indemnitaire

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Décision du 05 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05832 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ROC

En l’espèce le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.500 euros de dommages-intérêts.

Pour autant, s’il l’allègue, force est de constater que le demandeur ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI CDB ait agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4. Sur les demandes accessoires

Partie succombant en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI CDB sera par conséquent condamnée aux dépens.

Eu égard à sa condamnation aux dépens, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme équitable de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI CDB à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sis [Adresse 5] et [Adresse 4] la somme de 6.988,61 euros representant le solde des charges et travaux, arrêtée au 1er avril 2024, incluant l’appel du deuxième trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023 sur la somme de 2.984,95 euros, du 22 février 2024 sur la somme de 1.974,94 euros et de l’assignation pour le surplus.

CONDAMNE la SCI CDB à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sis [Adresse 5] et [Adresse 2] à Paris 10ème, la somme de 54,28 euros TTC au titre des frais engagés au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Décision du 05 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05832 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ROC

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sis [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 11] de sa demande en paiement de dommages et intérêts

CONDAMNE la SCI CDB à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sis [Adresse 5] et [Adresse 2] à Paris 10ème la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sis [Adresse 5] et [Adresse 4],

CONDAMNE la SCI CDB aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 05 Juin 2025.

La Greffière La Présidente