COUR D’APPEL D'[Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

EXPERTISE

N° RG 24/01777 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P64S

du 18 Mars 2025

M. I 25/00000263

N° de minute 25/00485

affaire : [T] [H] [U] [O]

c/ [N] [C], [A] [Z] épouse [C]

Expédition délivrée

à M^e FURIO-FRISCH

à M^e FARRUGIA

EXPERTISE(3)

le

l’an deux mil vingt cinq et le dix huit Mars à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 02 Octobre 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

M. [T] [H] [U] [O]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Rose-marie FURIO-FRISCH, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

M. [N] [C]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Emilie FARRUGIA, avocat au barreau de NICE

Mme [A] [Z] épouse [C]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Emilie FARRUGIA, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 04 Février 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 18 Mars 2025.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte du commissaire de justice du 2 octobre 2024, M.[T] [O] a fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice, M.[N] [C] et Mme [A] [Z] épouse [C].

A l’audience du 4 février 2025, M.[T] [O] représenté par son conseil, demande dans ses dernières écritures déposées à l’audience :

— ordonner la démolition de l’ouvrage édifié par les époux [C] et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, ladite astreinte commençant à courir le mois suivant la signification de l’ordonnance et à titre subsidiaire, la suspension des travaux en cours à défaut de production de toute étude de sol et de devis et de l’absence de preuve de la dangerosité de la surcharge créée par la réalisation de l’ouvrage en cours,

— à titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière,

— dans l’attente du rapport d’expertise, condamner les époux [C] à cesser toute construction consistant dans la création d’une surface habitable en toute “ construction” au droit de sa parcelle – condamner les époux [C] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Il fait valoir qu’il est propriétaire de plusieurs parcelles à [Adresse 12] sur lesquelles existe une maison d’habitation, que sa parcelle cadastrée D490 jouxte celles de M.et Mme [C] cadastrées [Cadastre 6] et [Cadastre 7] et que ces derniers ont entrepris des travaux conséquents d’extension de leur maison qui empiètent sur son fonds. Il ajoute que le maire de [Localité 13] ayant eu connaissance que la transformation envisagée portait sur une terrasse dont l’assiette ne se trouve pas en totalité sur la parcelle D491 mais empiétant sur sa parcelle [Cadastre 11] a adressé un courrier à M.[C] le 28 mai 2024 aux fins d’arrêt des travaux en cours sur la terrasse prévus par la déclaration préalable. Il soutient que les travaux en cours auront pour conséquence d’alourdir une construction apposée sur la dalle, ce qui est de nature à créer un risque pour son fonds, que l’ouvrage en cours empiète sur sa parcelle, que les deux ouvertures créent une vue directe sur son fonds et que la construction comportant des murs en agglo aux droits de sa parcelle est implantée sur son mur de soutènement en pierres séches qui soutient ses terres ce qui fragilise son terrain et qu’il est bien fondé à demander la démolition de cet ouvrage en cours de construction et à titre subsidiaire une expertise judiciaire. Il ajoute que dans l’attente du rapport les époux [C] devront cesser toute construction consistant dans la création d’une surface habitable en toute violation aux droits de sa parcelle et que la prescription acquisitive alléguée en défense n’est pas démontrée.

M.[N] [C] et Mme [A] [Z] épouse [C] représentés par leur conseil sollicitent dans leurs écritures :

— le rejet des demandes,

— à titre subsidiaire, ordonner une expertise aux frais du demandeur,

— condamner M.[O] à leur payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ils exposent avoir acquis plusieurs lots formant deux logements avec caves et terrasses qui correspondaient à une ancienne école et avoir fait une déclaration préalable de travaux qui leur a été accordée en janvier 2024 visant la transformation d’une terrasse en une pièce fermée. Ils ajoutent avoir reçu un courrier du maire qui est l’ami de M.[O] indiquant que les travaux devaient être arrêtés pour un motif inconnu car leur titre de propriété mentionne l’existence de la terrasse litigieuse, qui date des années 1970, qu’un grillage sépare les deux propriétés et qu’ils ont du mal à saisir les revendications de M.[O] puisque la terrasse se situe sur leur fonds après le grillage. Ils ajoutent que ce dernier qui prétend qu’un décroché de terre qui lui appartiendrait serait situé de l’autre côté du grillage sans le démontrer, ne verse pas de plan de bornage et que l’empiétement n’est pas démontré, que les fenêtres ont toujours existé de sorte que le préjudice de vue allégué n’est pas établi et qu’aucune atteinte aux murs de soutènement n’est caractérisée, le mur étant édifié sur leur propriété.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS ET DECISION

Sur la demande de démolition des ouvrages et de suspension des travaux sous astreinte :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, M.[O] verse son titre de propriété établissant qu’il est propriétaire de la parcelle cadastrée D490 ainsi qu’un plan topographique réalisé par le cabinet MATTEUDI propriétaires des parcelles voisines cadastrées [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], traçant la limite séparative entre leurs fonds et mentionnant qu’une partie de la terrasse et du mur seraient situés sur son fonds.

Les époux [C] ont entrepris des travaux de construction visant la transformation de la terrasse attenante à leur maison en une pièce fermée, en l’absence d’opposition de la mairie de [Localité 13] à leur déclaration préalable de travaux, suivant un arrêté du 13 janvier 2024.

Il est établi que le maire de [Localité 13] a adressé un courrier très succinct aux époux [C] le 28 mai 2024 afin de leur demander d’arrêter les travaux en cours sur leur terrasse “ suite au litige avec leur voisin”, en précisant que les services de l’urbanisme étudiait les doléances de M.[O].

Il n’est pas justifié des diligences effectuées par les services de l’urbanisme suite à l’envoi de ce courrier qui remonte à près d’un an.

M.[O] verse deux procès-verbaux de constat de commissaire de justice des 17 mai 2024 et 23 octobre 2024 décrivant:

— que la limite séparative entre les fonds est constituée par un muret avec un grillage qui présente un léger décrochet vers la propriété [O] et que selon ce dernier, le décrochet empiète sur son terrain

— que les travaux d’agrandissement entrepris par M.[C] sont en cours et se poursuivent, qu’un nouveau mur en parpaings empiète sur la bande de terrain de M.[O], qu’une toiture neuve remplace l’ancienne, qu’une fenêtre de toit a été posée, avec vue directe sur son fonds, qu’une précédente fenêtre située en dessous avec vue directe sur son fonds existe depuis 12 ans et que la nouvelle toiture déborde sur sa propriété sur 20cm

Toutefois,force est de relever que M.[O] qui allégue d’une atteinte à la solidité de son mur privatif de soutènement suite aux travaux en cours de réalisation d’un risque d’instalbilité de cet ouvrage, ne verse en ce sens aucun rapport ou élément technique émanant d’un homme de l’art, spécialiste du bâtiment, le seul constat de commissaire de justice produit étant insuffisant à l’établir.

Par ailleurs, le plan topographique traçant la limite séparative entre les fonds des parties, produit par le demandeur n’a pas été réalisé au contradictoire des époux [C], aucun procès-verbal de bornage n’étant produit.

Enfin, les époux [C] versent leur titre de propriété du 25 juillet 2005 mentionnant qu’ils ont acquis le lot 4 constitué d’un appartement “avec terrasse côté sud” et font valoir que la terrasse litigieuse sur laquelle les travaux sont en cours est située après la cloture séparative sur leurs fonds. Ils versent également une attestation de leur vendeur du 6 décembre 2024 indiquant que la terrasse du 1er étage date des années 1970 et qu’elle existait déjà lors de la vente réalisée en 2005.

Dès lors, force est de considérer au vu des éléments contradictoires versés par les parties et des seuls éléments produits par M.[O], que ce dernier ne rapporte pas la preuve d’un trouble manifestement illicite et d’un dommage imminent consistant en un empiétement sur son fonds, une atteinte à la solidité de son mur de soutènement et un préjudice de vue, de sorte que sa demande de démolition des ouvrages réalisés à l’instar de celle visant la suspension des travaux seront rejetées.

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

La lecture des éléments susvisés conduit à considérer que la demande d’expertise en l’état des difficultés apparues et des désordres constatés mais également du différend opposant les parties est parfaitement justifiée; elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d’ordre technique indispensables à la solution du litige et elle se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être, en définitive, concernées.

Il y sera en conséquence fait droit. Les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés de M.[T] [O], qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande d’arrêt des travaux dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend .

Il n’y a pas lieu pour les mêmes motifs, d’ordonner dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, l’arrêt des travaux en cours de réalisation entrepris par les époux [C], cette demande apparaissant prématurée à ce stade au vu des seuls éléments versés aux débats par M.[O] ne permettant pas de caractériser avec l’evidence requise en référé, l’existence d’une atteinte à la solidité et stabilité des lieux en lien avec la création de la surface habitable litigieuse.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Compte tenu de la nature de l’affaire, il convient de laisser à la charge de chacune des parties ses dépens.

Il convient, en équité et pour les mêmes motifs, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Céline POLOU, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 145 du code de procédure civile,

REJETONS la demande de M.[T] [O] visant la démolition de l’ouvrage édifié par les époux [C] et la suspension des travaux entrepris par ces derneiers et ce sous astreinte ;

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder M. [Y] [E] expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel d'[Localité 10], demeurant

[Adresse 5]

[Localité 2]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 15], avec mission de :

* se rendre sur les lieux en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ;

* rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties et annexer à son rapport copie de tous documents contractuels ;

* préciser la date d’ouverture du chantier, les dates auxquelles les travaux ont été exécutés et terminés, l’état d’avancement des travaux;

* vérifier la réalité des désordres allégués par M.[T] [O] dans son assignation et les pièces versées aux débats telles que procès-verbaux de constat ; situer leur date d’apparition ;

* dire si les désordres constatés sont imputables à des vices apparents ou cachés lors de la prise de possession ou lors des procès-verbaux de réception ; dans l’hypothèse où les vices auraient été cachés, préciser la date à laquelle ils se sont révélés ;

* rechercher les causes des désordres ; dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériau, d’un défaut ou d’une erreur d’exécution, d’une mauvaise surveillance du chantier, d’un vice du sol, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause ;

* préciser la nature des désordres en indiquant notamment si les désordres constatés compromettent la solidité de l’ouvrage ou l’affectent dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement et le rendent impropre à sa destination; dire si les éléments d’équipement défectueux font, ou non, indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ;

* décrire les ouvertures réalisées par les époux [C] et indiquer leur date de création;

* donner tous éléments techniques sur les empiétements allégués par M.[O] ;

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues  ;

* préciser les moyens et travaux nécessaires pour y remédier, en chiffrer le coût, comprenant, si besoin est, le coût de la maîtrise d’œuvre correspondante et en préciser la durée sur devis présentés par les parties, vérifiés et annexés au rapport ; preciser à ce titre si des travaux ou mesures conservatoires sont nécessaires et notamment en urgence pour sécuriser les lieux et garantir la sécurité des personnes ;

* fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis ;

* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DISONS que M. [T] [O] devra consigner à la régie du tribunal judiciaire, avant le 18 avril 2025, la somme de 4000 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général

DISONS qu’à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l’article 267 du code de procédure civile ;

DISONS que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ;

DISONS que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

DISONS que l’expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l’expert pourra demander à déposer son rapport en l’état en application de l’article 280 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l’expiration de ce délai en application des dispositions de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession;

DISONS que l’expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations et l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile ;

DISONS que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l’expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du tribunal, (article 173 du Code de procédure civile) au plus tard le 18 novembre 2025 de son rapport auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint ;

DISONS que l’expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avérait insuffisant ;

DISONS qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;

DISONS que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;

DISONS que lorsque l’expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, et qu’à l’expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et précisera s’il n’a reçu aucune observation ;

DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée concomitamment aux parties ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DISONS que l’expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’il devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

DISONS qu’en application des dispositions des articles 748-1 et suivants du code de procédure civile, dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d’experts de justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile du 18 avril 2017 et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaire, aux envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748-1 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande d’arrêt des constructions dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise

DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS à la charge de chacune des parties les dépens par elles exposés;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire;

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Nice

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES