COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/01586 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QYJY

du 15 Octobre 2025

N° de minute

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 4], [Adresse 2] à [Localité 3]

c/ [X] [U], [P] [Y] épouse [U]

Grosse délivrée à

M^e Vivian THOMAS

Expédition délivrée à

M^e Laurent ROTGÉ

le

l’an deux mil vingt cinq et le quinze Octobre à 15 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 22 Septembre 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 4], [Adresse 2] à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Vivian THOMAS, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Monsieur [X] [U]

[Adresse 5]

[Localité 1]

ITALIE

Rep/assistant : M^e Laurent ROTGÉ, avocat au barreau de NICE

Madame [P] [Y] épouse [U]

[Adresse 5]

[Localité 1]

ITALIE

Rep/assistant : M^e Laurent ROTGÉ, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 07 Octobre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 15 Octobre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2025 , le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], autorisé par ordonnance présidentielle du 25 septembre 2025 a fait assigner en référé d’heure à heure devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, M. [X] [U] et Mme [P] [Y] épouse [U] aux fins de :

— ordonner à M. [X] [U] et Mme [P] [Y] épouse [U] de procéder au déménagement de l’ensemble du mobilier entreposé dans la véranda,

— leur ordonner de laisser l’entreprise MAREVE accéder à leur appartement pour entreprendre les travaux en urgence de pose et dépose de la véranda aux frais exclusifs de ces derniers tels que stipulé dans les termes du protocole d’accord transactionnel,

— leur ordonner de respecter l’ensemble des obligations souscrits dans le protocole d’accord du 6 mai 2024,

— les condamner solidairement au règlement d’une provision de 3000 euros pour résistance abusive,

— assortir l’ensemble des obligations d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la notification de la présente décision,

— la condamnation de M. [X] [U] et Mme [P] [Y] épouse [U] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 7 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] représenté par son conseil a maintenu ses demandes dans ses conclusions récapitulatives.

M. [X] [U] et Mme [P] [Y] épouse [U], représentés par leur conseil sollicitent dans leurs conclusions en réponse :

— le rejet des demandes formées à leur encontre et de dire n’y avoir lieu à référé,

— de condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à leur payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 4]:

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

Ce contrat doit être rédigé par écrit.

Selon l’article 2049 du code civil, les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé.

Selon l’article 2052 du code civil, la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les époux [C] sont propriétaires d’un appartement au cinquième étage dans la copropriété [Adresse 4] située à [Localité 3] et que les époux [U] sont propriétaires de l’appartement du dessus, situé au sixième étage.

Il est constant que les époux [U] ont fait installer courant 2015-2016 une véranda sur la terrasse attenante à leur appartement qui constitue une partie commune dont ils ont la jouissance privative, les travaux ayant été approuvés lors de l’assemblée générale du 20 novembre 2019.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que consécutivement à la réalisation de ces travaux, des infiltrations sont apparues dans l’appartement des époux [C] ainsi que dans les parties communes de l’immeuble.

Il verse à ce titre un procès-verbal de constat du 14 juin 2021 dressé par huissier de justice décrivant que:

— l’appartement [C] présente des désordres de type infiltrations, que le taux d’humidité est de 30 et 50 % en plafond, qu’il est constaté un dégât des eaux suite à une infiltration d’eau en plafond, que le bois du coffrage du volet roulant est humide et boursouflé, que des tâches d’infiltrations d’eau sont visibles,

— qu’au sixième étage sur la terrasse de l’appartement [U] situé au droit des traces d’infiltrations précédemment constatées dans l’appartement sous-jacent, une véranda d’une superficie d’environ 19 m² est visible,

— que dans le placard du compteur d’eau, une dérivation été installée à l’aide de tuyaux blancs souples, qu’au sixième étage, la grille d’aération de la colonne de ventilation a été arrachée, qu’à l’intérieur de la colonne une perforation du mur porteur côté de l’appartement [U] est constatée, que du trou sortent trois tuyaux souples de climatisation blanc et un câble d’alimentation noire qui remonte le long de la colonne vers le toit de l’immeuble, que la même installation a été réalisée au niveau de l’appartement supérieur [U], et sur le toit de l’immeuble la présence de deux groupes extérieurs de climatisation posée sur des parpaings à même le revêtement étanche de la toiture.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] et les époux [C] ont fait assigner les époux [U] devant le tribunal judiciaire de Nice le 16 mars 2022 aux fins notamment de remise en état des parties communes, de réalisation des travaux réparatoires de la véranda litigieuse destinés à mettre hors d’eau l’appartement [C] sous astreinte et de dommages et intérêts.

Il est constant que les parties se sont rapprochées et ont conclu un protocole d’accord transactionnel le 6 mai 2024.

Il ressort du protocole d’accord transactionnel du 6 mai 2024 que :

— le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] s’est engagé à prendre en charge les travaux d’étanchéité de la terrasse à jouissance privative des époux [U] à hauteur de 50 % étant précisé qu’au préalable ces travaux devront être soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires, a renoncé à toute demande ou instance intentée devant les juridictions à l’encontre des époux [U] et s’est engagé à ne pas solliciter le relevé de l’affaire introduite devant le tribunal judiciaire de Nice en référé ayant fait l’objet d’une radiation,

— en contrepartie, les époux [C] ont renoncé à toute demande ou instance à l’encontre des époux [U] ou du syndicat des copropriétaires ayant pour conséquence les faits exposés,

— les époux [U] se sont engagés à prendre intégralement en charge les frais de dépose et repose de la véranda litigieuse installée sur la terrasse partie commune dont ils ont la jouissance privative en vue des travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse, à prendre en charge intégralement les frais de dépose et repose du revêtement de la terrasse soit du carrelage dont ils ont la jouissance qui constitue une charge de nature privative et à prendre en charge les travaux d’étanchéité de la terrasse à hauteur de 50 % étant précisé qu’au préalable ces travaux devront être soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires,

— les époux [U] ont renoncé à toute demande ou instance devant les juridictions à l’encontre des époux [C] ou du syndicat des copropriétaires et se sont engagés à ne pas solliciter le réenrollement de l’affaire introduite devant le tribunal judiciaire ayant fait l’objet d’une ordonnance de radiation,

— les parties ont reconnu que leur attention avait été attirée sur le caractère définitif et irrévocable du protocole transactionnel comme ayant autorité de la chose jugée en dernier ressort,

— le protocole transactionnel prendra effet entre les parties à compter de la signature des présentes.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 19 décembre 2024, que les résolutions relatives au travaux d’étanchéité de la terrasse [U] afin de mettre hors d’eau l’appartement des époux [C] conformément au protocole d’accord transactionnel ont été adoptées et que l’entreprise MAREVE a été désignée afin de réaliser lesdits travaux, suivant un devis de 66 303,30 euros, ventilé comme suit : 50 % des travaux d’étanchéité soit la somme de 16 701,82 euros à la charge de la copropriété et le surplus soit la somme de 49 601,48 euros à la charge des copropriétaires [U].

Le syndicat des copropriétaires qui fait cependant valoir que les époux [U] n’ont pas respecté le protocole d’accord signé et ont refusé l’intervention de professionnels justifie leur avoir adressé une mise en demeure le 24 juillet 2025 dans laquelle il leur rappelle leur obligation de procéder à la dépose de la véranda condition indispensable à l’exécution des travaux d’étanchéité de la terrasse votés lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2024 et que les travaux devaient commencer au plus tard le 1er septembre 2025.

Toutefois, dans un courrier du 30 juillet 2025, les défendeurs ont répondu qu’ils avaient fait preuve de coopération en acceptant à titre amiable le principe d’un démontage temporaire de la véranda mais que les infiltrations ne pouvaient leur être imputées ni être attribuées à l’installation de leur véranda, le sinistre trouvant son origine dans un défaut de jonction d’étanchéité de la dalle de la façade de l’appartement inférieur et qu’il était injustifié que les frais liés au démontage et remontage soient mis à leur charge.

Bien que les époux [U] versent pour s’opposer aux demandes, un rapport d’expertise du 20 juin 2018 réalisé à leur demande par le BET [L], force est de relever qu’il en ressort que plusieurs causes peuvent être à l’origine des points infiltrant l’appartement [C] mais que la réfection totale de l’étanchéité de la terrasse est la seule solution pour supprimer définitivement les infiltrations.

Or, il est incontestable qu’en l’absence de dépose de leur véranda, les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse votée en assemblée générale ne peuvent pas être entrepris par le syndicat des copropriétaires.

En outre, bien qu’ils produisent un rapport d’intervention du 30 juin 2019 réalisé par la société SEIH mentionnant que la véranda n’est pas en cause car les menuiseries en aluminium ont été correctement posées sans perforation de l’étanchéité tout en relevant une défaillance totale de l’étanchéité partie commune ainsi qu’un mail du 5 février 2020 du BET [L] indiquant que la véranda n’est pas à l’origine des infiltrations chez Monsieur [C] qui préeexistaient, force est de relever que le BET indique en même temps que si les infiltrations perdurent, la dépose de la véranda, la démolition du carrelage et la réfection totale de l’étanchéité seront nécessaires et à leur charge et qu’il serait nécessaire afin de s’assurer que l’étanchéité n’a pas été poinçonnée durant le montage de la véranda, d’effectuer des sondages destructifs au niveau de la partie basse de la véranda.

Or, bien qu’il soit justifié de la réalisation de travaux et notamment de la création d’un relevé d’étanchéité en périphérie de la véranda en mai 2020 par les époux [U], force est de relever qu’ils ne justifient pas de la réalisation des sondages destructifs préconisés par le BET au niveau de la partie basse de leur véranda permettant seuls de s’assurer que l’étanchéité n’a pas été endommagée lors de son montage et que dans un rapport du 12 septembre 2020, le BET [L] précise qu’il préconisait dès 2018, la réfection totale de l’étanchéité de la terrasse de Monsieur [U] y compris la réfection du carrelage, la dépose et repose de la véranda en indiquant que ces travaux pourront sous toutes réserves être répartis de façon équitable entre la copropriété et les époux [U].

De plus, les défendeurs qui font état d’une expertise ordonnée le 8 novembre 2016 à la demande du syndicat des copropriétaires en raison de problèmes d’infiltrations, ne produisent pas le rapport affèrent et ne justifient pas que cette expertise aurait porté sur les infiltrations affectant l’appartement [C]. Il ressort en outre du procès-verbal d’assemblée générale du 7 juillet 2022 faisant un point sur cette procédure, qu’il a été constaté des infiltrations du skydome jusque dans la cage d’escalier et les parkings et qu’une assignation aurait été engagée au fond à l’encontre des intervenants à l’acte à construire.

Enfin, il est constant que postérieurement à l’établissement de ces rapports et des travaux réalisés, les infiltrations ont perduré et que les époux [U] ont accepté de signer un protocole d’accord transactionnel avec le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] aux termes duquel ils se sont engagés à procéder au démontage de leur véranda à leur frais et à prendre en charge les frais de dépose et repose du revêtement de la terrasse et la moitié du coût des travaux de réfection d’étanchéité de leur terrasse.

Il est cependant constant qu’ils n’ont pas exécuté les obligations mises à leur charge aux termes dudit protocole et ce alors que la transaction a force obligatoire entre les parties en application de l’article 2052 et 1103 du code civil.

Il est de principe que la transaction qui ne met fin au litige que sous réserve de son exécution, ne peut être opposée par l’une des parties que si celle-ci en a respecté les conditions.

Or, les époux [U] n’alléguent pas de leur côté, d’un défaut d’exécution par le syndicat des copropriétaires des obligations mises à sa charge aux termes du protocole signé, ce dernier faisant au contraire valoir qu’il est dans l’impossibilité d’entreprendre les travaux, en l’absence de dépose de la véranda.

Bien que les défendeurs soutiennent qu’ils ne se sont pas engagés expressément à la réalisation de quelconques travaux et qu’aucun délai n’a été prévu dans le protocole d’accord, force est de considérer que les moyens soulevés sont inopérants dans la mesure où le protocole mentionne très clairement « qu’ils s’engagent »à prendre à leur charge intégralement les frais de dépose et repose la véranda ainsi que les frais de dépose et repose du revêtement de la terrasse (soit du carrelage) et le coût des travaux d’étanchéité à hauteur de 50 %. En outre, ce protocole a été signé entre les parties le 6 mai 2024 soit il y a plus d’un an, avec cette précision qu’il prendra effet à compter de la signature des présentes.

De plus, postérieurement, l’assemblée générale des copropriétaires a voté le 19 décembre 2024 la réalisation des travaux de réfection de l’étanchéité et la répartition de leurs coûts conformément au protocole transactionnel, les époux [U] ne justifiant aucunement avoir formé un recours à l’encontre de ces résolutions qui s’imposent en conséquence à eux.

Dès lors, force est de considérer que les époux [U], qui ne rapportent de surcroît pas la preuve avec l’évidence requise en référé que les infiltrations affectant l’appartement du dessous seraient étrangères à l’installation de leur véranda, se sont clairement engagés aux termes du protocole d’accord transactionnel, à faire procéder à leur frais à la dépose et repose de leur véranda, en vue des travaux de réfection de l’étanchéité qui ont été votés par l’assemblée générale des copropriétaires afin de mettre hors d’eau l’appartement [C] et à prendre à leur charge les frais de dépose et repose du revêtement de la terrasse soit du carrelage et la moitié du coût de ces travaux d’étanchéité.

Or, à ce jour, il est démontré que les travaux de dépose de la véranda n’ont toujours pas été réalisés par ces derniers de sorte que les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse ne peuvent être entrepris et ce alors que les infiltrations perdurent et endommagent l’appartement sous-jacent.

En conséquence, au vu de l’urgence de la situation qui est caractérisée par la persistance des désordres et l’impossibilité de réaliser les travaux nécessaires et du trouble manifestement illicite causé par les résistances injustifiées des époux [U], à procéder aux travaux qu’ils se sont pourtant engagés à réaliser et qui ont été votés lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2024, il convient de faire droit aux demandes du syndicat des copropriétaires et de les condamner à procéder au déménagement de l’ensemble du mobilier entreposé dans la véranda, à laisser l’entreprise MAREVE accéder à leur appartement pour entreprendre les travaux urgents de dépose de la véranda à leur frais exclusifs et à respecter les obligations prévues dans le protocole d’accord transactionnel à savoir la prise en charge prendre des frais de dépose et repose du revêtement de la terrasse soit du carrelage et la moitié du coût des travaux d’étanchéité.

Afin de garantir l’exécution de la décision et au vu du délai qui s’est déjà écoulé, ces obligations seront assorties d’une astreinte de 0 euros par jour de retard qui courra, passé le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de quatre mois.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il convient au vu de la résistance abusive des époux [U], qui ont refusé d’exécuter le protocole d’accord transactionnel conclu avec le syndicat des copropriétaires nonobstant sa signature et le vote des travaux lors de l’assemblée générale des copropriétaires, ayant pour conséquence de retarder la réalisation des travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse dont ils ont la jouissance, de les condamner à verser au syndicat des copropriétaires une provision de 1000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi.

Sur les demandes accessoires :

Au vu de la nature et de l’issue du litige, M. [X] [U] et Mme [P] [Y] épouse [U], qui succombent à l’instance, supporteront les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. M.[X] [U] et Mme [P] [Y] épouse [U] seront en conséquence condamner à lui verser une somme de 1500 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, Vice-présidente, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

CONDAMNONS M. [X] [U] et Mme [P] [Y] épouse [U], à :

— procéder au déménagement de l’ensemble du mobilier entreposé dans leur véranda,

— laisser l’entreprise MAREVE missionnée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] accéder à leur appartement pour entreprendre les travaux urgents de dépose de la véranda à leur frais exclusifs,

— de prendre en charge conformément au protocole d’accord transactionnel du 6 mai 2024, les frais de dépose et repose du revêtement de la terrasse (carrelage) et la prise en charge de la moitié du coût des travaux d’étanchéité qui ont été votés lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2024,

et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard qui courra, passé le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de quatre mois ;

CONDAMNONS in solidum M. [X] [U] et Mme [P] [Y] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], une provision de 1000 euros pour résistance abusive ;

CONDAMNONS M. [X] [U] et Mme [P] [Y] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [X] [U] et Mme [P] [Y] épouse [U], aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT