COUR D’APPEL D'[Localité 13]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. [Adresse 2] c/ [V] [N], [G] [F]

N° 25/

Du 18 février 2025

4ème Chambre civile

N° RG 21/01274 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NMRZ

Grosse délivrée à

M^e Christine CURCURU-BOLIER

expédition délivrée à

M^e Guillaume GARCIA

le 18 Février 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème chambre civile en date du dix huit février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 7 novembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 18 Février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 février 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice? la SASU ACROPOLIS’IMMO? dont le siège social est [Adresse 11], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Christine CURCURU-BOLIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Madame [V] [N]

[Adresse 9]

[Localité 1]

représentée par M^e Guillaume GARCIA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [G] [F]

[Adresse 10]

[Localité 12]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [F] est nu-propriétaire et Mme [V] [P] veuve [N] usufruitière d’un appartement au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 4].

Le 1er février 2021, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, représenté par son syndic en exercice, la société Acropolis’Immo, a adressé une mise en demeure à M. [F] et à Mme [N] de payer la somme de 14.350,15 euros au titre des charges de copropriété.

Par actes d’huissier en date des 18 et 23 mars 2021, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer une assignation à M. [F] et à Mme [N] afin d’obtenir le paiement de l’arriéré de charges de copropriété d’un montant de 14.590,15 euros, comptes arrêtés au 5 mars 2021.

Mme [N] a saisi la commission de surendettement des Alpes Maritimes qui a approuvé le 10 octobre 2023 un plan conventionnel de redressement prévoyant un report de paiement des dettes de 24 mois à compter de cette même date.

Dans ses conclusions en réplique notifiées le 19 février 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite :

A l’encontre de M. [F] :

la condamnation de M. [F] à lui payer la somme de 18.127,48 euros au titre du solde débiteur de son compte arrêté au 1er janvier 2024, assortie d’intérêts au taux légal à compter du 1er février 2021, date de la mise en demeure.

A l’encontre de Mme [N] :

la fixation de sa créance d’un montant de 14.590,15 euros, arrêté au 5 mars 2021, jusqu’au terme du moratoire accordé par la commission de surendettement, soit le 10 octobre 2025,

sa condamnation au paiement des charges dues du 5 mars 2021 au 1er janvier 2024, soit la somme de 3.537,33 euros.

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre la condamnation conjointe et solidaire de M. [F] et de Mme [N] à :

lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

supporter les dépens, en ce compris le droit proportionnel dégressif mis à la charge du créancier, tel que prévu par l’article 10 du décret du 10 décembre 2016, modifié par le décret du 8 mars 2001.

Le syndicat des copropriétaires expose, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que M. [F] et Mme [N] ne règlent plus leurs charges de copropriété depuis de nombreuses années et que leur dette s’est aggravée.

Il soutient que les frais de recouvrement doivent être mis à la charge des copropriétaires défaillants.

Il fait valoir, au visa de l’article 1231-6 du code civil, que le copropriétaire qui refuse d’acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable commet une faute causant un préjudice financier aux autres copropriétaires et doit être condamné au paiement de dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 9 septembre 2021, Mme [V] [N] demande au tribunal de :

Avant dire droit :

enjoindre le syndicat des copropriétaires à produire un décompte expurgé des frais relatifs aux dégradations ou autres faits d’un tiers, Au principal :

dire et juger que les frais et charges réclamés à son égard seront réduits de la somme de 4.803,74 euros correspondant à des postes contestés, condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.Mme [N] explique que la locataire de son appartement ne payait pas ses loyers et qu’elle n’en dégageait aucun revenu lui permettant de payer les charges de copropriété.

Elle affirme que le syndic n’a jamais justifié du décompte établi qui contient par ailleurs des frais qui lui sont étrangers. Elle s’étonne notamment d’être débitrice au 23 août 2016 de la somme de 4.021,16 euros et au 2 juillet 2018 de la somme de 12.852,51 euros. Elle précise avoir demandé en vain au syndic la transmission des éléments comptables relatifs aux travaux évoqués et à leur imputation ainsi qu’aux assemblées générales afférentes, précisant qu’il ne peut lui être demandé la prise en charge de travaux rendus nécessaires par « des squatteurs » et alors que les dégradations ne sont pas démontrées.

Elle conteste en outre la somme totale de 4.803,74 euros sur le décompte produit par le syndic estimant que les frais correspondants ne peuvent lui être réclamés pour plusieurs raisons, notamment l’absence de justificatifs, des honoraires divers, des travaux semblant être liés à des dégradations commises par des tiers et à des enlèvements d’encombrants alors que les objets appartiennent à des tiers.

Elle ajoute qu’une procédure de surendettement est en cours, qu’elle a été déclarée recevable et que la copropriété est partie à cette procédure, de sorte qu’il sera nécessairement statué sur l’étalement des charges restant dues.

Assigné par remise de l’acte en l’étude d’huissier, M. [G] [F] n’a pas constitué avocat avant la clôture de l’instruction de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Par jugement du 28 mai 2024, le tribunal a révoqué la clôture de l’instruction et a invité le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à produire un décompte des charges de copropriété réclamées à M. [F] et à Mme [N] se limitant à la période objet de la demande et qui débute par un solde « zéro » ainsi que les justificatifs afférents aux travaux effectués en lien avec le dégât des eaux.

L’affaire a été retenue à l’audience du 7 novembre 2024 et le délibéré a été fixé au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement des charges de copropriété

Sur le montant de l’arriéré des charges de copropriétéAux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, les décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

Constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais d’assignation, de transmission à l’avocat, ou ceux intitulés « note d’honoraires » sans plus de précisions ne peuvent pas être facturés au copropriétaire défaillant s’ils constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] produit notamment :

le relevé de propriété démontrant que M. [G] [D] est nu-propriétaire et Mme [V] [N] usufruitière du lot n° 23,un jugement du tribunal d’instance de Nice du 30 janvier 2018 condamnant M. [G] [D] et Mme [V] [N] à payer la somme de 3.521,16 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 23 août 2016, les procès-verbaux des assemblées générales des 6 septembre 2016, 12 juin 2017, 14 juin 2018, 13 juin 2019, 24 juin 2021, 24 juin 2022 et 21 juin 2023, des appels de charges adressés à la succession de [Z] [N],le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 30 juin 2023 qui a déclaré la demande de Mme [V] [N] à la procédure de traitement des situations de surendettement recevable, le plan de la commission de surendettement du 10 octobre 2023,la mise en demeure de payer la somme de 14.350,15 euros, un relevé de compte débiteur de la somme de 18.127,48 euros au 1er janvier 2024.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas produit de nouvelles pièces suite au jugement de réouverture des débats.

Mme [N] conteste plusieurs postes figurant sur le décompte daté du 16 février 2024 :

la somme de 180 euros facturée le 24 mai 2016 et la somme de 180 euros facturée le 23 août 2016 : ces sommes ont été facturées au cours de la période arrêtée au 23 août 2016 qui a donné lieu à un jugement par le tribunal d’instance de Nice le 30 janvier 2018 et ne peuvent pas être contestées dans le cadre du présent litige.la somme de 1.080 euros facturée le 7 novembre 2018 avec le libellé « Honoraires C/ [N] et [F] » : cette somme concerne des honoraires d’avocat faisant partie des frais irrépétibles et sera déduite du montant des charges,la somme de 295,58 euros facturée le 23 décembre 2016 avec le libellé « honoraires d’huissier » et la somme de 178,53 euros facturée le 2 août 2017 avec le libellé « honoraires huissier sommation » font partie des dépens prévus par l’article 695 5° du code de procédure civile en tant que débours tarifés ou des frais irrépétibles si elles ne constituent pas de débours tarifés et seront déduites du montant des charges.la somme de 19,33 euros facturée le 31 décembre 2017 avec le libellé « frais de banque » n’est étayée par aucun justificatif est sera déduite du montant des charges,la somme de 544,50 euros facturée avec le libellé « Trimarco Bâtiment Refection Coffre SDC : [X] », la somme de 1.845,80 euros facturée le 27 juin 2017 avec le libellé « Trimarco bâtiment refection plafond cuis c/ [X] » et la somme de 480 euros facturée le 24 octobre 2018 avec le libellé « enlèvement encombrants 5e [N] » ne sont étayées par aucun justificatif et seront déduites du montant des charges. La somme totale de 4.803,74 euros sera déduite du montant des charges au titre des frais facturés de façon injustifiée. La somme de 3.521,16 euros sera en outre déduite au titre du jugement du tribunal d’instance de Nice du 30 janvier 2018, lequel constitue un titre exécutoire.

En définitive, le montant de l’arriéré de charges de copropriété dues sera ramené à la somme de 9.802,74 euros (18.127,48 – 4.803,74 – 3.521) et M. [D] et Mme [N] seront condamnés à payer cette somme, assortie d’intérêts au taux légal à compter du 1er février 2021.

2. Sur les effets de la procédure de surendettement

En vertu de l’article L722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

Il en résulte qu’un créancier peut, pendant le cours d’une procédure de surendettement, saisir le juge du fond pour obtenir un titre exécutoire qui ne pourra cependant être mis à exécution qu’en cas d’échec du plan.

En l’espèce, Mme [N] a saisi la commission de surendettement des Alpes Maritimes qui a approuvé un plan conventionnel de redressement le 10 octobre 2023 prévoyant un report de paiement des dettes de 24 mois avec suspension du cours des intérêts.

Ce plan ne prévoit pas d’effacement des dettes puisque leur montant est reporté dans la colonne intitulée « restant dû fin du plan » mais une suspension de leur exigibilité et du cours des intérêts.

Dès lors, le titre exécutoire ne pourra être mis à exécution qu’à l’issue du report de paiement de 24 mois prévu par le plan conventionnel de redressement dont bénéficie Mme [N].

Sur la demande en paiement par Mme [N] des charges dues du 5 mars 2021 au 1er janvier 2024

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Mme [N] à lui payer la somme de 3.537,33 euros au titre des charges de copropriété dues du 5 mars 2021 au 1er janvier 2024.

Il précise que la somme de 14.590,15 euros pour laquelle la décision de la commission de surendettement prévoit un moratoire de 24 mois représente le montant des charges dues arrêtées au 5 mars 2021.

La date du 5 mars 2021 ne ressort cependant pas de la décision de la commission de surendettement produite, ni des autres éléments versés aux débats. Le syndicat des copropriétaires ne produit en outre aucun décompte à zéro pour les charges dues à compter du 5 mars 2021, ce qui ne permet pas de confirmer le montant de 3.537,33 euros réclamé au titre de la période postérieure à cette date.

Le syndicat des copropriétaires doit être débouté de ce chef de demande.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces produites qu’en dépit de la condamnation par jugement du 7 novembre 2018, M. [F] et Mme [N] ne règlent plus de contribution aux charges de copropriété depuis ce jugement, à l’exception de deux chèques encaissés le 12 avril 2019 et le 19 novembre 2019.

Mme [N] fait valoir que son appartement a été occupé par des « squatteurs » dont l’expulsion s’est avérée complexe. L’occupation irrégulière de son appartement ne la dispense cependant pas du règlement des charges de copropriété.

M. [F] et Mme [N] ont imposé à la copropriété de procéder pendant plusieurs années à des avances de fonds pour faire face à des dépenses courantes et lui ont causé ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 1.000 euros.

M. [F] et Mme [N] seront ainsi condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au procès, M. [D] et Mme [N] seront condamnés aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [G] [F] et Mme [V] [P] veuve [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 6]) la somme de 9.802,74 euros (neuf mille huit cent deux euros et soixante quatorze centimes) au titre de l’arriéré des charges de copropriété, comptes arrêtés au 16 avril 2024, assortie d’intérêts au taux légal à compter du 1er février 2021 ;

DIT que la somme allouée au titre des charges de copropriété portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision, avec capitalisation des intérêts au bénéfice du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] conformément à l’article 1154 devenu 1343-2 du code civil ;

RAPPELLE que cette condamnation ne pourra être exécutée que suivant les modalités définies par le plan fixé par décision de la Commission de surendettement des Alpes Maritimes par décision du 10 octobre 2023 dont bénéficie Mme [V] [P] veuve [N] ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [F] et Mme [V] [P] veuve [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] la somme de 1.000 euros (mille euros) à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [F] et Mme [V] [P] veuve [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] la somme 3.000 euros (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [F] et Mme [V] [P] veuve [N] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT