Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

19 DÉCEMBRE 2024

N° RG 24/00864 – N° Portalis DB22-W-B7I-SBVY

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4], sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 529 196 412 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [T] [G],

demeurant [Adresse 1],

[Adresse 1],

Comparant

2/ Madame [Y] [M] [N],

demeurant [Adresse 1],

[Adresse 1],

Non comparante, ni représentée.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 21 OCTOBRE 2024

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

21 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Décembre 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu :

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [G] et Mme [Y] [M] [N] sont propriétaires indivis des lots n°4203 et 4226 de la Résidence [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3].

Faisant grief à M. [G] et Mme [N] de ne pas régler leurs charges de copropriété, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE-DE-FRANCE, en sa qualité de syndic de la Résidence [Adresse 1], leur a adressé deux mises en demeure par courriers recommandés avec accusé de réception en dates des 7 février et 11 mai 2023 puis le conseil du syndicat des copropriétaires leur a adressé une troisième mise en demeure en date du 29 février 2024 d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaies de la Résidence [Adresse 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE-DE-FRANCE, les a, par actes de commissaire de justice en date du

11 juin 2024 signifiés à personne physique à M. [G] et à domicile à Mme [N], fait assigner devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

—  2.507,93 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024,

—  1.379,40 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

—  407,26 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1.146 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l’audience du 21 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes. Pour un exposé plus détaillé de celles-ci, il sera renvoyé à ses écritures conformément à ses déclarations à l’audience.

M. [G] a comparu. Il a expliqué que le non-paiement de ses charges était lié à une situation financière difficile exceptionnelle et qu’il s’agissait des premiers impayés en onze ans. Il a indiqué qu’un paiement de 650 euros avait été effectué le 7 octobre 2024. Il a sollicité de se voir accorder un échéancier, indiquant pouvoir payer 300 euros par mois (comprenant la dette et le réglement des charges courantes).

Mme [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024. Les parties ont été autorisées à produire en délibéré un justificatif du dernier paiement s’agissant de M. [G] et un décompte actualisé s’agissant du syndicat des copropriétaires.

Ces pièces ont été reçues au greffe respectivement le 22 octobre 2024 et

le 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de propriétaires indivis de M. [G] et Mme [N] pour le lot n°4203,

— des courriers de rappel adressés par le syndic aux défendeurs en dates des

4 août 2022 et 19 janvier 2023,

— une mise en demeure adressée le 7 février 2023 par le syndic aux défendeurs pour un montant de 944,56 euros,

— une relance adressée le 22 février 2023 par le syndic aux défendeurs,

— un courrier de rappel adressé par le syndic aux défendeurs en date

du 21 avril 2023,

— une mise en demeure adressée le 11 mai 2023 par le syndic aux défendeurs pour un montant de 867,94 euros,

— des courriers de relance adressés les 1er juin et 30 novembre 2023 par le syndic aux défendeurs,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires aux défendeurs en date du 29 février 2024 pour un montant de 2.645,49 euros,

— un décompte concernant le syndicat des copropriétaires secondaire (Bâtiment J) sur la période courant du 31 décembre 2021 au 1er avril 2024 pour un solde débiteur de 3.095,19 euros,

— un décompte concernant le syndicat principal sur la période courant du 1er avril 2023 au 8 octobre 2024 pour un solde débiteur de 3.691,08 euros,

— un décompte concernant le syndicat des copropriétaires secondaire (Bâtiment J), sur la période courant du 30 juin 2024 au 1er octobre 2024, pour un solde débiteur de 6.571,88 euros,

— les relevés généraux des dépenses des exercices 2021 et 2022,

— les appels de fonds pour la période courant du 20 mai 2022 au 1er avril 2024,

— des régularisations de charges au titre des exercices 2021 et 2022,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

15 octobre 2020, 14 juin 2022 et 25 septembre 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2019, 2021 et 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2021, 2023, 2024 et voté la réalisation de divers travaux,

— le contrat de syndic conclu le 14 juin 2022 et prenant fin le 30 septembre 2023,

— le contrat de syndic conclu le 25 septembre 2023 et prenant fin le

30 septembre 2024,

— des factures de frais et d’avocat.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [G] et Mme [N], le 29 février 2024, une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 5 mars 2024, d’avoir à payer les provisions sur charges de l’exercice en cours, soit 689,71 euros. Cette mise en demeure mentionne expressément les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que les provisions sur charges et cotisations pour le fonds de travaux appelées ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes sont intégralement exigibles.

Si M. [G] a produit en délibéré, comme il y avait été autorisé, un décompte mentionnant deux paiements à hauteur de 650 euros le 2 septembre 2024 et

600 euros le 8 octobre 2024, il résulte de la note en délibéré du syndicat des copropriétaires, également autorisée, et des justificatifs joints, que ces virements ont été versés sur le compte du syndicat des copropriétaires principal, et non sur celui du syndicat des copropriétaires secondaire, à l’origine de la présente procédure. Il n’y a donc pas lieu de déduire la somme de 1.250 euros des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires du bâtiment J.

Le syndicat des copropriétaires est donc recevable en son action. Il est bien fondé à solliciter le paiement de la somme de 2.164,76 euros au titre des arriérés de charges, comprenant les appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des deux premiers trimestres 2024.

M. [G] et Mme [N] seront condamnés solidairement à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

En l’espèce, le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2024 sont intégralement exigibles de manière anticipée.

Le syndicat des copropriétaires justifie de ce que ces provisions s’élèvent à 1.379,40 euros.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par

M. [G] et Mme [N] de la somme de 1.379,40 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des deux derniers trimestres 2024.

M. [G] et Mme [N] seront condamnés solidairement à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 407,26 euros correspondant aux mises en demeure des 7 février 2023, 11 mai 2023 et 29 février 2024 ainsi qu’aux relances des 22 février 2023, 1er juin 2023 et 30 novembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande lesdites mises en demeure et relances, outre les contrats de syndic et factures y afférents, mais ne s’explique pas sur le fait qu’il ait adressé tant de mises en demeure et relances avant d’assigner les défendeurs.

En conséquence, les frais de recouvrement seront retenus à hauteur de

269,90 euros correspondant aux mises en demeure du 11 mai 2023, pour un montant de 50,40 euros, soit le tarif prévu par le contrat de syndic alors en cours, et du 29 février 2024, pour un montant de 180 euros conformément à la facture produite, et à la relance du 30 novembre 2023, pour un montant de 39,50 euros.

M. [G] et Mme [N] seront donc condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 269,90 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5, alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

A l’audience, M. [G] a sollicité la mise en place d’un échéancier, indiquant être en possibilité de payer 300 euros par mois comprenant le paiement des charges courantes et le remboursement progressif de la dette. Il a par ailleurs indiqué avoir fait un réglement de 650 euros le 7 octobre 2024.

Comme relevé ci-dessus, ledit virement a, en réalité, été fait au syndicat des copropriétaires principal, et non au syndicat demandeur. Au regard des charges trimestrielles dues pour les deux syndicats (689,17 euros pour le syndicat secondaire et 867,45 euros pour le syndicat principal, soit un total de

1.556,62 euros), et en l’absence de justificatifs des ressources et charges

des défendeurs, il n’apparaît pas opportun, en l’état, de faire droit à la demande

de délais de paiement, qui sera donc rejetée.

Il sera rappelé que cette demande pourra le cas échéant être formulée devant le juge de l’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [G] et Mme [N], in solidum, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [G] et Mme [N] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 995 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [G] et Mme [N], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond,

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action,

CONDAMNE solidairement M. [T] [G] et Mme [Y] [M] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, les sommes suivantes :

—  2.164,76 euros au titre des arriérés de charges de copropriété et cotisations fonds travaux suivant décompte arrêté au 1er avril 2024, appels de fonds des deux premiers trimestres 2024 inclus,

—  1.379,40 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux à échoir au jour de l’assignation devenus exigibles, soit les deux derniers trimestres de l’année 2024,

—  269,90 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

REJETTE la demande tendant à obtenir des délais de paiement,

CONDAMNE in solidum M. [T] [G] et Mme [Y] [M] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum M. [T] [G] et Mme [Y] [M] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 995 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [T] [G] et Mme [Y] [M] [N] aux dépens,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3] du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 DÉCEMBRE 2024 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY