COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 16 Décembre 2025

N° RG 25/01210 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QKP5

Grosse délivrée

à M^e POZZO DI [Localité 7]

Expédition délivrée

à M et Mme

[G] [Y]

le

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 8] situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société SYND UP dont le siège social est sis [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par Maître Thibault POZZO DI BORGO, avocat au Barreau de Nice

DEFENDEURS:

Monsieur [M], [O] [G] [Y]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 1]

comparant en personne

Madame [K] [R] [T] [E] épouse [G] [Y]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 1]

comparante en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

PRÉSIDENT : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 05 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Décembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Mme [K] [R] [T] [E] et M. [M] [G] [Y] sont propriétaires d’un lot de copropriété situé [Adresse 3], lots n° 616, 693 et 4046.

Le 11 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] représenté par son syndic la SAS SYND’UP (ci-après le syndic. des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9]) a fait assigner Mme [K] [R] [T] [E] et M. [M] [G] [Y] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

condamner Mme [K] [R] [T] [E] et M. [M] [G] [Y] à lui payer la somme de 2739,45 euros, au titre des charges impayées au 14 janvier 2025 avec intérêt au taux légal à compter du 1er avril 2024 ;condamner Mme [K] [R] [T] [E] et M. [M] [G] [Y] à lui payer la somme de 1000 euros, à titre de dommages et intérêts,condamner Mme [K] [R] [T] [E] et M. [M] [G] [Y] à lui payer les frais de relances au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner Mme [K] [R] [T] [E] et M. [M] [G] [Y] à lui payer la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 novembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndic. des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sollicite de la présente juridiction, notamment de :

condamner Mme [K] [R] [T] [E] et M. [M] [G] [Y] à lui payer la somme de 5111,98 euros, au titre des charges impayées au 1er juillet 2025 avec intérêt au taux légal à compter du 1er avril 2024 ;condamner Mme [K] [R] [T] [E] et M. [M] [G] [Y] à lui payer la somme de 1000 euros, à titre de dommages et intérêts,condamner Mme [K] [R] [T] [E] et M. [M] [G] [Y] à lui payer les frais de relance et de procédure au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,débouter Mme [K] [R] [T] [E] et M. [M] [G] [Y] de toutes leurs demandes contrairescondamner Mme [K] [R] [T] [E] et M. [M] [G] [Y] à lui payer la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Mme [K] [R] [T] [E] et M. [M] [G] [Y], valablement assignés ont comparu à l’audience. Ils contestent le montant sollicité à l’audience et sollicitent des délais de paiement. Ils font état de leurs situations financières sans apporter de justificatifs.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 16 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, et qu’il ne suffit pas d’affirmer un fait, même de manière péremptoire, pour le démontrer.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndic. des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que Mme [K] [R] [T] [E] et M. [M] [G] [Y] sont propriétaires du bien situé au [Adresse 3], lots n° 616, 693 et 4046,les appels de fonds,un décompte actualisé au 1er juillet 2025, à hauteur de 5111,98 euros ;les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 25 octobre 2021, 28 avril 2022, 23 février 2023 et 24 janvier 2024 et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants ;diverses relances pour le paiement de ces charges (mise en demeure).

A l’audience Mme [K] [R] [T] [E] et M. [M] [G] [Y] contestent le montant des charges de copropriété sollicité par le demandeur.

Il est constant que pour justifier le bien-fondé de sa demande en paiement des charges, le syndicat de copropriété doit produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, le décompte de répartition des charges, ainsi que les documents comptables (Cass. 3e civ., 24 oct. 2019, n° 18-19.172).

Sur ce point, il convient de relever que la dernière résolution prise au titre de l’assemblée générale des copropriétaires date du 24 janvier 2024, et concernait l’ancien syndic (la SELARL [C] [I]). Cette dernière décision versée au débat désignait le nouveau syndic de la copropriété (Cabinet SYND’UP).

Ainsi, la dernière approbation des comptes versées par le demandeur concerne l’année comptable du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 (résolution du 15 mars 2023). Depuis cette date, aucune autre résolution, procès verbal de l’assemblée générale des copropriétaires, validant les comptes des années 2023, 2024 et 2025 n’est produit.

Le demandeur est donc seulement fondé à réclamer le paiement des charges de copropriété jusqu’au 30 juin 2022.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Mme [K] [R] [T] [E] et M. [M] [G] [Y] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 1362,91 euros.

Il convient, en conséquence, de condamner Mme [K] [R] [T] [E] et M. [M] [G] [Y] au paiement de la somme de 1362,91 euros, au titre des charges dues à la date du 15 juin 2022.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 mars 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

Le syndic. des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sollicite la somme des frais de relance ou de procédure au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à solliciter des frais de relance. Enfin, entre le juillet 2021 et juin 2022 il n’existe pas de frais de procédure.

Par conséquent, le syndic. des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Le syndic. des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sollicite la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce, le syndic. des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Mme [K] [R] [T] [E] et M. [M] [G] [Y] sollicitent des délais de paiement, ce à quoi s’oppose le syndic. des copropriétaires de l’immeuble [Localité 8].

En l’espèce Mme [K] [R] [T] [E] et M. [M] [G] [Y] font état à l’audience de leur situation : ils indiquent être salariés tous les deux (en CDI), avec des revenus professionnels de l’ordre de 3300 euros net. Ils déclarent bénéficier d’aide de la CAF et avoir 4 enfants à charges. Ils déclarent un crédit immobilier avec des mensualités de 720 euros.

Compte tenu de ces éléments, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de Mme [K] [R] [T] [E] et M. [M] [G] [Y] et de leur permettre d’échelonner le paiement de leur dette en 24 mensualités de 56 euros chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu’à défaut, pour Mme [K] [R] [T] [E] et M. [M] [G] [Y] de payer une seule des mensualités prévues à l’échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance de le syndic. des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [K] [R] [T] [E] et M. [M] [G] [Y] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, étant néanmoins précisés que tous les frais d’huissiers ou de poursuite prévus au-delà du 15 juin 2022 ne peuvent être imputables aux défendeurs.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles formée par la demanderesse, cette dernière ne justifiant d’aucune démarche pour utiliser la procédure moins onéreuse de l’injonction de payer.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [K] [R] [T] [E] et M. [M] [G] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] représenté par son syndic la SAS SYND’UP, la somme de 1362,91 euros, au titre des charges dues à la date du 15 juin 2022, majorées des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] représenté par son syndic la SAS SYND’UP de sa demande de condamnation de Mme [K] [R] [T] [E] et M. [M] [G] [Y] au titre des frais de relance et de procédure au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

AUTORISE Mme [K] [R] [T] [E] et M. [M] [G] [Y] à s’acquitter de ces sommes en 24 mensualités de 56 euros chacune outre la 24e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] représenté par son syndic la SAS SYND’UP, de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] représenté par son syndic la SAS SYND’UP, de sa demande en paiement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [K] [R] [T] [E] et M. [M] [G] [Y] aux entiers dépens de la présente instance, exclusion faite de tous les frais d’huissier datés après le 30 juin 2022 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le président et par la greffière.

La greffière, Le président,