COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. LE MAYFLOWER c/ [V], [V], [V], [V]

MINUTE N°

DU 21 Août 2025

N° RG 25/00210 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QF7M

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

Expédition(s) délivrée(s)

à M. [K] [V]

à M. [U] [V]

à M. [N] [V]

à M. [J] [V]

à Mme [R] [V]

Le

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires LE MAYFLOWER

Représenté par son syndic en exercice SAS LAMY BARLA

13 rue Barla

06300 NICE

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Armand ANAVE, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [K] [V]

né le 13 Juin 1978 à NICE

Les Grands Cèdres – BAT 2 – 4 étage

7 avenue de Fabron

06200 NICE

non comparant, ni représenté

Monsieur [U] [V]

né le 27 Février 1952 à MARBACHE (54820)

35 Fistelhauser

68550 SAINT- AMARIN

non comparant, ni représenté

Monsieur [N],[J],[Y] [V]

né le 16 Novembre 1999 à NICE (06300)

51 rue Barberis

06300 NICE

non comparant, ni représenté

Monsieur [J], [X] [V]

né le 03 Avril 1957 à NANCY (54)

3500 BOSWELLIA DR

BAKERSFIELD

CALIFORNIA – ETATS-UNIS

non comparant, ni représenté

Madame [R],[D],[B] [V]

née le 25 Octobre 1955 à MARBACHE (54820)

67244 HAMMOND WAY

BAKERSFIELD

CALIFORNIA – ETAT-UNIS

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Stéphanie LEGALL, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 17 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Août 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 21 Août 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [K] [V], Monsieur [U] [V], Monsieur [N] [V], Monsieur [J] [V], Madame [R] [V], ci-après « Les Consorts [V] » sont propriétaires de lots au sein de l’immeuble dénommé LE MAYFLOWER situé sur la commune de Nice (06200), 2 à 8 rue de Maeyer.

Par actes de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, 19 novembre 2024 et 9 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MAYFLOWER pris en la personne de son syndic en exercice, La Société Lamy SAS a fait assigner Les Consorts [V] devant le Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Nice, en vue de leur condamnation solidaire avec exécution provisoire, au paiement de :

— la somme de 5069,86 euros au titre des charges et provisions impayées arrêtée au 17 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2023 et ce jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil,

— la somme de 781,17 euros au titre des frais divers imputés sur son compte propriétaire,

— la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

— la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens dont le coût du commandement de payer

A l’audience du 17 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MAYFLOWER a maintenu ses demandes en l’état de l’assignation.

Les Consorts [V] régulièrement assignés n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 août 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale :

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité de ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 14-1 de la loi prévoit que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal ou des procès verbaux d’assemblée générale des copropriétaires de 2021, 2022, 2023 et 2024 que les comptes des exercices 2021, 2022 et 2023 ont été approuvés, de même que le budget prévisionnel pour l’exercice 2024.

De même, il ressort tant du tableau de répartition des charges pour l’exercice concerné par la réclamation et du relevé de compte copropriétaire au 17 octobre 2024 que les charges et provisions réclamées sont effectivement exigibles.

Cependant, de multiples frais d’un montant cumulé de 873,52 Euros ont été imputés indûment aux défendeurs, comme expliqué ci-après. Ils seront déduits des sommes dues.

Dès lors, Les Consorts [V] sont redevables de la somme de 4196,34 euros, arrêtée au 17 octobre 2024.

Or, force est de relever que Les Consorts [V] qui n’ont pas comparu à la présente instance, ne démontrent pas s’être acquittés de cette somme ni que leur obligation est éteinte, et ce alors qu’une mise en demeure leur a été adressée le 21 février 2023.

Dès lors, Les Consorts [V] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MAYFLOWER la somme de 4196,34 Euros au titre des charges et provisions échues au 17 octobre 2024, avec intérêts légaux à compter du 21 février 2023.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 21 février 2023, mis en demeure Les Consorts [V] de régler les charges et provisions échues. Cette mise en demeure est restée infructueuse, de sorte que le syndic a eu l’obligation d’exposer des frais pour recouvrer la créance du syndicat des copropriétaires.

Les frais afférents à cette mise en demeure (52 €) sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par Les Consorts [V].

Toutefois, les frais de relance et de mise en demeure postérieurs à cette mise en demeure du 21 février 2023, ne sauraient être considérés comme des frais nécessaires compte tenu de leur multiplication inutile, de la date d’assignation, valant elle-même mise en demeure et de l’instance judiciaire en cours, par la suite.

Enfin, s’il est exact que le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat et de suivi contentieux, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic.

S’agissant des provisions sur honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires, il convient de relever que ceux-ci sont indemnisés par le versement d’une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La demande de ce chef sera donc rejetée.

Enfin, s’agissant des frais d’assignation, ces sommes seront récupérées le cas échéant au titre des dépens. La demande de ce chef sera donc rejetée.

Il apparaît, au vu de ce qui précède, que Les Consorts [V] sont redevables de la somme de 52 € au titre de la mise en demeure du 21 février 2023.

Tous les autres frais imputés avec les libellés mise en demeure, dernier avis avant poursuite, transmission au contentieux,suivi, commandement de payer pour un montant total de 873,52 Euros ne peuvent être mis à la charge des défendeurs, pour les raisons sus-exposées.

Les Consorts [V] seront donc condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MAYFLOWER la somme de 52 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2023.

Sur la capitalisation des intérêts

Vu l’article 1343-2 du code civil, selon lequel les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En leur qualité de copropriétaire, Les Consorts [V] sont tenus au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont ils sont propriétaires. Or, en s’abstenant de payer leurs charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour leur carence, Les Consorts [V] commettent une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui causent un préjudice certain.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Les Consorts [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MAYFLOWER la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile :

Les Consorts [V] parties perdantes, supporteront in solidum les dépens de la procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Ils seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MAYFLOWER une somme, qu’il paraît équitable d’évaluer à 700 euros au titre des frais irrépétibles qu’il ont dû exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature de l’affaire, de l’ancienneté de la dette et de son montant, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne solidairement Les Consorts [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MAYFLOWER pris en la personne de son syndic en exercice, les sommes de:

—  4196,34 Euros euros au titre des charges de copropriété, provisions impayées arrêtée au 17 octobre 2024

—  52 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires

et ce avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2023 :

Ordonne la capitalisation des intérêts,

Condamne solidairement Les Consorts [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MAYFLOWER pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts;

Condamne in solidum Les Consorts [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MAYFLOWER pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Les Consorts [V] aux dépens de la procédure ;

Précise que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire;

Rejette tous autres chefs de demandes ;

La greffière La présidente