COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00464 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QJML

du 31 Mars 2026

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1], sis [Adresse 1]

c/ [T] [G] [B], [L] [R]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Stéphane GIANQUINTO

Copie certifiée conforme

délivrée à

M^e Valentine PONTI SIMONIS DI VALLARIO

le

l’an deux mil vingt six et le trente et un Mars à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 07 Mars 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 1], sis [Adresse 1]

Représenté par son syndic en exercice la SAS CROUZET & BREIL

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Madame [T] [G] [B]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Valentine PONTI SIMONIS DI VALLARIO, avocat au barreau de NICE

Monsieur [L] [R]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Non comparant ni représenté

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 12 Février 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 31 Mars 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [T] [B] est propriétaire au sein de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] d’un appartement loué à Monsieur [L] [R].

Soutenant que l’appartement situé en dessous de celui de Madame [B] subit des infiltrations, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a par actes de commissaire de justice en date des 4 et 7 mars 2025, fait assigner Madame [T] [B] et Monsieur [L] [R] afin d’entendre le juge des référés :

— ordonner sous astreinte à Madame [T] [B] de procéder à la réfection :

* des joints d’étanchéité de la masquette de son évier,

* des joints d’étanchéité de l’ensemble des appareils sanitaires de son appartement,

* de la vidange de sa chaudière,

* de la porte de la douche de sa salle de bains ainsi que de sa cabine qui est cassée,

* des joints d’étanchéité autour du bac à douche et des excentriques de la robinetterie de douche,

* des joints d’étanchéité de faïences au-dessus de la douche,

* de la vidange desservant un ancien bidet qui n’est pas condamnée et fuit au sol ;

— ordonner sous astreinte de 300 euros par jour de retard à Madame [T] [B] de justifier de l’exécution des travaux par la production de la facture spécialisée qu’elle aurait dûment mandatée ;

— ordonner sous astreinte 300 euros par jour de retard à Madame [T] [B] et Monsieur [L] [R] de désencombrer intégralement leur terrasse ;

— autoriser Maître [Z] en sa qualité de commissaire de justice ainsi que le syndic de l’immeuble qui se trouve être la société CROUZET & BREIL à pénétrer en l’appartement appartenant à Madame [T] [B] loué à Monsieur [L] [R] ainsi que l’entreprise du choix de ce dernier dûment mandaté en ce sens avec l’aide d’un serrurier afin d’effectuer la recherche de fuite nécessaire et les travaux indispensables pour mettre un terme au dégât des eaux existant en l’immeuble ;

— autoriser Maître [Z] en sa qualité de commissaire de justice à se faire assister du concours de la Force Publique ou de l’une des personnes visées à l’article L142-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier en cas de difficultés ;

— condamner Madame [T] [B] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Madame [T] [B] au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût de constat dressé par Maître [Z] le 28 janvier 2025.

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 3 juillet 2025 et visées par le greffe, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a modifié ses demandes en ce sens :

— rejeter les demandes de Madame [T] [B],

— autoriser Maître [Z] en sa qualité de commissaire de justice ainsi que le syndic de l’immeuble qui se trouve être la société CROUZET & BREIL à pénétrer en l’appartement appartenant à Madame [T] [B] loué à Monsieur [L] [R] ainsi que l’entreprise du choix de ce dernier dûment mandaté en ce sens avec l’aide d’un serrurier afin d’effectuer la recherche de fuite nécessaire et les travaux indispensables pour mettre un terme au dégât des eaux existant en l’immeuble ;

— autoriser Maître [Z] en sa qualité de commissaire de justice à se faire assister du concours de la Force Publique ou de l’une des personnes visées à l’article L142-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier en cas de difficultés ;

— condamner Madame [T] [B] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Madame [T] [B] au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût de constat dressé par Maître [Z] le 28 janvier 2025.

Dans ses écritures déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, Madame [T] [B] a demandé :

Sur la demande de condamnation sous astreinte à réaliser des travaux sur les installations sanitaires privatives de l’appartement [B] :

— débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de la demande de condamnation sous astreinte au vu des contestations sérieuses,

Sur la demande de condamnation de désencombrement de la terrasse sous astreinte :

— débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de la demande de condamnation sous astreinte au vu des contestations sérieuses,

Subsidiairement sur les obligations de faire assorties d’astreintes :

— débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de ses demandes visant à assortir d’une astreinte à son encontre, les différentes obligations de faire tant que l’expulsion des occupants n’est pas finalisée,

Sur la demande d’intervention d’un commissaire de justice et de l’entreprise de travaux aux fins de recherche de fuite :

A titre principal

— statuer ce que de droit sur la demande dès lors que les travaux ont été faits et que la fuite n’existe plus,

A titre subsidiaire

— autoriser l’entreprise TANTILLO qui a réalisé les travaux de plomberie à être présente lors de la recherche de fuite,

— juger que ladite recherche ne pourra être faite qu’aux frais du demandeur,

Sur les dommages et intérêts provisionnels :

— débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de la demande de provision de 2500 euros au vu des nombreuses contestations sérieuses et notamment le défaut de qualité à agir,

— débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande de paiement des frais irrépétibles outre dépens,

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Régulièrement cité par acte déposé en l’étude du commissaire de justice, Monsieur [L] [R] n’a pas constitué avocat.

Suivant une ordonnance du 26 septembre 2025, il a été enjoint aux parties de rencontrer un médiateur.

À l’audience du 12 février 2026 à laquelle l’affaire a été rappelée, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a indiqué que la médiation avait échoué. Il a maintenu ses seules demandes au titre des dommages-intérêts, de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en précisant que les travaux avaient été réalisés par la propriétaire avant la médiation.

Madame [T] [B] a sollicité le rejet des demandes.

Monsieur [L] [R] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026.

MOTIFS

Sur le désistement :

Selon l’article 384 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

Selon l’article 395 du code de procédure civile, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur.Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

Il convient de donner acte au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] qu’il se désiste de sa demande principale visant à pénétrer dans l’appartement de Madame [B] pour y effectuer une recherche de fuite et déterminer les travaux nécessaires au motif que les travaux ont été réalisés par cette dernière en cours d’instance.

Sur la demande de provision à titre de dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Madame [B] à lui verser la somme provisionnelle de 2500 euros à titre de dommages-intérêts au motif qu’elle a laissé la situation perdurer durant des années en entretenant pas son appartement au sein duquel il a dû être effectué des travaux pour mettre un terme aux infiltrations ayant porté atteinte aux parties communes et qu’elle est pleinement responsable de son locataire.

De son côté, Madame [B] fait valoir que des contestations sérieuses font obstacle à cette demande au motif que son locataire s’est montré défaillant dans le règlement des loyers depuis fin 2023, qu’il a refusé qu’elle procède aux recherches de fuite et aux réparations nécessaires, qu’elle a obtenu une ordonnance de référé du 12 mai 2025 prononçant l’expulsion de ce dernier et qu’elle est finalement parvenue à accéder à son appartement et à faire réaliser les travaux en mai 2025. Elle ajoute être de bonne foi et avoir tenté par tous moyens de rentrer dans l’appartement de sorte qu’il ne peut lui être reproché aucune négligence. Elle soutient en outre que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de sa qualité à agir dans la mesure où les infiltrations provenant de sa salle de bains ont affecté l’appartement du dessous soit des parties privatives et qu’il ne lui appartient pas d’intervenir pour le compte d’un copropriétaire s’agissant d’un dommage privatif.

Il ressort des pièces versées aux débats que des infiltrations provenant de l’appartement de Madame [B] ont affecté les plafonds de la salle de bains et du salon de l’appartement de Monsieur [J] sans qu’il ne soit justifié avec l’évidence requise en référé de dommages affectant les parties communes.

En outre, Madame [B] justifie que suivant une ordonnance de référé du 12 mai 2025 l’expulsion de son locataire a été ordonnée pour défaut de paiement des loyers, qu’elle lui a adressé un commandement de quitter les lieux le 21 mai 2025 en vain et qu’elle s’est heurtée au refus de ce dernier de lui laisser accéder à l’appartement afin d’y effectuer les travaux nécessaires pour mettre un terme aux infiltrations. Elle justifie y être finalement parvenue en 2025 en versant les factures afférentes.

Dès lors, au vu de l’ensemble des éléments, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision qui se heurte à des contestations sérieuses .

Sur les demandes accessoires :

Eu égard aux circonstances du litige et des difficultés rencontrées par Madame [B], pour procéder aux réparations nécessaires dans son appartement mis en location, l’équité commande rejeter les demandes respectives formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Toutefois, Madame [T] [B] sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DONNONS ACTE au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] qu’il se désiste de sa demande principale visant à pénétrer dans l’appartement de Madame [T] [B] pour y effectuer une recherche de fuite et déterminer les travaux nécessaires au motif que les travaux ont été réalisés en cours d’instance ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [T] [B] aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT