COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des Copropriétaires, [Adresse 1] c/ Société L’Olivier

N° 26/

Du 26 Mars 2026

4ème Chambre civile

N° RG 25/03836 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QY72

Grosse délivrée à

M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt six Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Mars 2026, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

Le Syndicat des Copropriétaires «, [Adresse 1] » en son établissement secondaire, représenté par son syndic en exercice,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représenté par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

La société civile L’OLIVIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice,

[Adresse 2],

[Localité 2]

Non représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile L’Olivier est propriétaire des lots n 23, 24, 25, 29 et 30 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé «, [Adresse 1] » situé, [Adresse 1] à, [Localité 1].

Par jugement rendu le 9 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Nice a condamné la société civile L’Olivier à payer au syndicat des copropriétaires d’un immeuble en copropriété dénommé «, [Adresse 1] » la somme de 1.554,25 euros représentant ses charges de copropriété arrêtées au 15 juillet 2021.

Par lettre du 12 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » a mis en demeure la société civile L’Olivier de payer la somme de 2.240 euros de charges de copropriété impayées.

Cette mise en demeure étant restée infructueuse, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » a fait délivrer à la société civile L’Olivier un commandement de lui payer la somme principale de 2.437,17 euros de charges de copropriété par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » a, de nouveau, fait délivrer à la société civile L’Olivier le 30 juillet 2015 une sommation de lui de payer la somme principale de 10.900,96 euros de charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » situé, [Adresse 1] à, [Localité 2] a fait assigner la société civile L’Olivier aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

11.247,17 euros de charges de copropriété arrêtées au 7 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2025, avec capitalisation annuelle des intérêts,463,17 euros en remboursement des frais de recouvrement engagés,2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens.

Il fonde sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire, pour justifier du principe et du montant de sa créance, les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes ou adoptant les budgets prévisionnels ainsi qu’un état récapitulatif et détaillé de sa créance exigible à hauteur de 11.247,17 euros au 7 octobre 2025. Il estime qu’il est fondé à réclamer, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 463,17 euros. Il soutient enfin que la carence récurrente de la défenderesse, défaillante à respecter son obligation essentielle de régler les charges, cause un préjudice aux autres copropriétaires contraints de procéder à des avances constantes de fonds qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignée par remise de l’acte à une personne habilitée à le recevoir, la société civile L’Olivier n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 21 janvier 2026 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de paiement des charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

1. Sur les charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » produit :

le relevé de propriété démontrant que la société civile L’Olivier est propriétaire des lots de copropriété n 23, 24, 25, 29 et 30,le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 avril 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 mai 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 juillet 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mai 2025 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2026 au 31/12/2026,

les appels de fonds, charges et provisions adressés à la société civile L’Olivier,une mise en demeure de payer la somme de 2.240 euros de charges de copropriété impayées, adressée à la société civile L’Olivier par lettre du 12 mars 2024,un commandement de payer les charges de copropriété délivré le 25 avril 2024 à la société civile L’Olivier pour la somme principale de 2.437,17 euros de charges,un commandement de payer les charges de copropriété délivré le 30 juillet 2025 à la société civile L’Olivier pour la somme principale de 10.900,96 euros de charges,un relevé de compte débiteur de la somme de 12.029,92 euros au 7 octobre 2025, expurgés des précédentes condamnation.

Ces pièces permettent au syndicat des copropriétaires de l’immeuble «, [Adresse 1] » de rapporter la preuve du principe de sa créance de charges arrêtée au 7 octobre 2025 à la somme de 11.247,17 euros.

Par conséquent, la société civile L’Olivier sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » la somme de 11.247,17 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 7 octobre 2025.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 octobre 2025, date à laquelle elle était due en totalité, capitalisés annuellement lorsque les conditions de l’article 1343-2 du code civil seront réunies.

2. Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont notamment imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de mise en demeure » ou de « frais de commandement de payer » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » sis, [Adresse 1] à, [Localité 1] sollicite le remboursement d’une somme correspondant aux frais suivants :

mise en demeure d’un montant de 52 euros le 12/02/2024,frais de relance d’un montant de 52 euros le 06/03/2024,mise en demeure d’un montant de 53,17 euros le 08/03/2024,constitution du dossier transmis à l’avocat d’un montant de 144 euros le 09/04/2024,commandement de payer d’un montant de 54 euros le 26/04/2024,mise en demeure d’un montant de 54 euros le 04/02/2025,commandement de payer d’un montant de 139,71 euros le 02/05/2024,mise en demeure d’un montant de 54 euros le 07/05/2025.

Sur le fondement des principes rappelés, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance le coût d’une mise en demeure à hauteur de 52 euros. Les frais de commandement de payer seront inclus dans les dépens.

Par conséquent, la société civile L’Olivier sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » la somme de 52 euros en remboursement des frais nécessaires arrêtés au 7 octobre 2025.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que la société civile L’Olivier s’abstient de régler régulièrement sa contribution aux charges et impose de ce fait à la collectivité de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes indispensables à l’entretien de l’immeuble.

Elle lui cause ainsi un préjudice distinct de celui engendré par le retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard du montant de la dette, à la somme de 900 euros.

Par conséquent, la société civile L’Olivier sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » la somme de 900 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, la société civile L’Olivier sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société civile L’Olivier à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » situé, [Adresse 1] à, [Localité 2] la somme de 11.247,17 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 7 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2025 et jusqu’à parfait règlement ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE la société civile L’Olivier à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » situé, [Adresse 1] à, [Localité 2] la somme de 52 euros en remboursement des frais nécessaires arrêtés au 7 octobre 2025 ;

CONDAMNE la société civile L’Olivier à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » situé, [Adresse 1] à, [Localité 2] la somme de 900 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la société civile L’Olivier à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » situé, [Adresse 1] à, [Localité 2] la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société civile L’Olivier aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT