MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 29 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00755 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WBEX

CODE NAC : 71I – 5B

AFFAIRE : S.A.S. Ethica Gestion et administration de biens C/ S.A.S. FONCIA VAL DE MARNE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société AVANTAGES IMMOBILIERS venant aux droits de la S.A.S. ETHICA GESTION ET ADMINISTRATION DE BIENS, SAS dont le siège social est sis 58 rue du Docteur Jean Vaquier -93160 NOISY LE GRAND

représentée par M^e Guillaume ROUGEOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0205

DEFENDERESSE

S.A.S. FONCIA VAL DE MARNE venant aux droits de la société FONCIA GAUTHIER IMMOBILIER par l’effet d’une transmission universelle de patrimoine en date du 28 février 2023 dont le siège social est sis Immeuble le Kyriel, 259 avenue du Général Leclerc – 94700 MAISONS-ALFORT

représentée par M^e Aude GUIZARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0020

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Débats tenus à l’audience du : 1er Septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 29 Septembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance du 17 avril 2023, rectifiée par ordonnance du 22 août 2023, le juge des référés a fait injonction à la SAS Foncia Gauthier Immobilier de remettre à la SAS Ethica Gestion et Administration de Biens, en qualité de syndic en exercice du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Résidence ADAGIO – 36 rue de Conflans – 94220 Charenton Le Pont, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 150 € par jour de retard et par document pendant une durée de 2 mois, les documents suivants :

« Documents Marché travaux VEFA :

Étude thermique du bâtiment

Le rapport final du bureau de contrôle, ainsi que les rapports pendant le chantier

L’attestation d’assurance des entreprises pour l’ensemble des travaux et de la maître d’œuvre d’exécution

Les notes de calculs de tous les ouvrages en nécessitant

Le certificat de conformité d’asservissement du désenfumage des cages d’escalier

Le Consuel EDF des parties communes (à effectuer par le service EDF Entreprises)

Le rapport de conformité de la maîtrise d’œuvre d’exécution relativement à la conformité des isolants phoniques (conformité aux transmissions horizontales et verticales)

Le rapport des pompiers sur la conformité des accès et autres prestations requises

Le certificat de conformité délivré par la Mairie

Les procès-verbaux de réception entre les locateurs d’ouvrage et le promoteur

Copie des CCTP

Copie des plans d’exécution et dossier de passation des marchés

Copie des plans validés par le maître d’ouvrage

Copie du contrat de maîtrise d’œuvre

Copie du contrat préventif des lieux et abords avant travaux

Copie étude des sols

Copie des études structures

Copie du dossier permis de construire

Copie assurance dommages ouvrage

Copie assurances des entreprises

Copie des certificats de la mise aux normes du matériel installé

Copie comptes-rendus de chantier :

Début de chantier

Planning

Fin de chantier

PV de réception du chantier

Rapport du contrôle des assainissements (vacuité des raccordements)

Étude de faisabilité monte voitures 3 tonnes 5 conformément au contrat VEFA

RICT et RFCT monte voitures

Documents comptables :

Relevés de comptes et rapprochements bancaires

Solde de trésorerie disponible au jour de la fin de vos fonctions,

Détail des factures fournisseurs saisies et réglées

Détail des factures non saisies

Les factures du syndic dont les affranchissements et les frais de gestion de compte

Copie convention ouverture compte bancaire séparé au nom du syndicat ».

Le juge des référés s’est réservé la liquidation de l’astreinte.

Se plaignant de la carence de la SAS FONCIA Val de Marne, la SAS Avantages Immobilier venant aux droits de la SAS Ethica Gestion et Administration de Biens a, par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024, fait assigner la SAS FONCIA Val de Marne devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil en liquidation de l’astreinte.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er septembre 2025, à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SAS Avantages Immobilier venant aux droits de la SAS Ethica Gestion et Administration de Biens sollicite du juge des référés de :

— rejeter la demande tendant à constater les irrégularités de forme entachant la procédure et causant grief à la société FONCIA VAL DE MARNE,

— liquider l’astreinte prononcée par l’ordonnance du 17 avril 2023 et l’ordonnance rectificative du 22 août 2023 à la somme de 288 000 euros,

— condamner la société FONCIA VAL DE MARNE venant aux droits et obligations de la société GAUTHIER IMMOBILIER à lui verser la somme de 288 000 euros,

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— condamner la société FONCIA VAL DE MARNE venant aux droits et obligations de la société GAUTHIER IMMOBILIER à lui verser une provision de 20 000 euros à valoir sur les dommages et intérêts, conséquence de l’absence d’exécution des ordonnances des 17 avril et 22 août 2023,

— rejeter la demande tendant à supprimer en totalité l’astreinte ordonnée le 17 mars 2023 compte tenu des causes étrangères empêchant la communication des pièces demandées ou l’ayant retardé,

— rejeter la demande tendant à réduire l’astreinte ordonnée à de plus justes proportions, en tenant compte des circonstances de l’espèce, des démarches entreprises par la société FONCIA VAL DE MARNE et FONCIA GAUTHIER IMMOBILIER et du caractère disproportionné de celle-ci,

— rejeter l’ensemble des demandes présentées par la société FONCIA VAL DE MARNE,

— condamner la société FONCIA VAL DE MARNE venant aux droits et obligations de la société GAUTHIER IMMOBILIER à lui verser, outre les entiers dépens, la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SAS FONCIA Val de Marne sollicite du juge des référés de :

Sur la demande de liquidation de l’astreinte :

A titre principal :

— juger que la société AVANTAGES IMMOBILIER ne justifie pas d’une signification préalable à avocat des ordonnances des 17 avril 2023 et 22 août 2023, ni d’une mise en demeure préalable à l’assignation du 10 mai 2022 et que ces manquements causent grief à la société FONCIA VAL DE MARNE,

— en conséquence, déclarer IRRECEVABLE la demande de liquidation de l’astreinte à hauteur de 288.000 euros formée par la société AVANTAGES IMMOBILIER et l’en débouter,

subsidiairement :

— supprimer en totalité l’astreinte ordonnée par l’ordonnance du 17 avril 2023 et son ordonnance rectificative, la communication tardive des pièces et l’absence de communication de certaines pièces résultant de diverses causes étrangères, au sens de l’article L131-4 du code de procédure civile d’exécution,

— en conséquence, déclarer la société AVANTAGES IMMOBILIER mal fondée en sa demande de liquidation de l’astreinte à hauteur de 288.000 euros ; en conséquence, l’en débouter,

encore plus subsidiairement :

— réduire l’astreinte ordonnée à de plus justes proportions, en tenant compte des circonstances de l’espèce, des démarches entreprises par FONCIA VAL DE MARNE et FONCIA GAUTHIER IMMMOBILIER et du caractère disproportionné de celle-ci,

en tout état de cause, débouter la société AVANTAGES IMMOBILIER de sa demande de liquidation de l’astreinte à hauteur de 288.000 euros, celle-ci se heurtant à des contestations sérieuses au sens de l’article 834 du code de procédure civile,

Sur les autres demandes de la société AVANTAGES IMMOBILIER :

— débouter la société AVANTAGES IMMOBILIER de sa demande de provision à hauteur de 20.000 euros, qui n’est nullement justifiée et qui se heurte à des contestations sérieuses au sens de l’article 834 du code de procédure civile,

— acter que la société AVANTAGES IMMOBILIER renonce dans ses dernières écritures à sa demande de fixation d’une nouvelle astreinte et à sa demande de restitution de la somme de 3.557,50 euros,

en tout état de cause :

— condamner le Syndic AVANTAGES IMMOBILIER à payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du CPC à la société FONCIA VAL DE MARNE,

— la condamner aux entiers dépens.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré au 29 septembre 2025 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en liquidation de l’astreinte provisoire

Sur la signification de l’ordonnance

Il sera précisé, à titre liminaire, que l’allégation d’une irrégularité affectant la signification de la décision ayant prononcé l’obligation sous astreinte ne constitue pas une fin de non-recevoir mais un moyen de défense au fond.

L’article R 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’astreinte prend effet à la date fixée par le juge, laquelle ne peut pas être antérieure au jour où la décision portant obligation est devenue exécutoire.

Aux termes de l’article 503 du code de procédure civile, les jugements ne peuvent être exécutés contre ceux auxquels ils sont opposés qu’après leur avoir été notifiés, à moins que l’exécution n’en soit volontaire.

Il résulte de ces dispositions que l’action en liquidation d’une astreinte est subordonnée à la démonstration de la signification de la décision ayant ordonné l’astreinte, dans la mesure où en l’absence de signification, l’astreinte n’a pas commencé à courir.

Aussi, en application de l’article 678 du même code, lorsque la représentation est obligatoire, le jugement doit en outre être préalablement porté à la connaissance des représentants des parties dans la forme des notifications entre avocats, à peine de nullité de la notification à partie, étant précisé que mention de l’accomplissement de cette formalité doit être portée dans l’acte de notification destiné à la partie.

Dès lors, dans les affaires où le ministère d’un avocat est obligatoire, la notification entre avocats s’impose, chaque fois que l’une des parties entend exécuter l’arrêt contre l’autre.

Il est de jurisprudence constante que l’irrégularité de la signification préalable à avocat est un vice de forme qui n’entraîne la nullité de la signification destinée à la partie que sur justification d’un grief.

En l’espèce, l’ordonnance du 17 avril 2023, rectifiée par ordonnance du 22 août 2023, a fixé le point de départ de l’astreinte à la signification de la présente décision.

La demanderesse a confirmé à l’audience ne pas être en mesure d’apporter la preuve de la signification à avocat des ordonnances des 17 avril 2023 et 22 août 2023.

En outre, la SAS FONCIA VAL DE MARNE communique à la procédure :

— la page RPVA de Maître [N] [G], son ancien conseil, afférente à la présente procédure, laquelle ne fait pas mention de la signification desdites ordonnances,

— une sommation de communiquer la preuve de la signification à Maître [N] [G] des ordonnances de référé des 17 avril 2023 et 22 août 2023 en date du 26 juin 2025, restée sans réponse,

Enfin, aucune mention de cette formalité ne figure dans l’acte de signification à la SAS FONCIA GAUTHIER IMMOBILIER en date du 5 octobre 2023.

Il y a donc lieu de considérer que l’ordonnance du 17 avril 2023, rectifiée par ordonnance du 22 août 2022, n’a pas été signifiée à avocat conformément à l’article 678 du code de procédure civile.

Il n’est pas contesté que lesdites ordonnances ont été signifiées à la SAS FONCIA GAUTHIER IMMMOBILIER, en son siège social sis 73, avenue du Général de Gaulle à SAINT-MANDE (94160) le 5 octobre 2023, l’acte ayant été reçu par Mme [F] [W], hôtesse, ayant affirmé être habilité à recevoir une copie de l’acte.

Néanmoins, il est établi que la SAS FONCIA GAUTHIER IMMMOBILIER avait été absorbée par la SAS FONCIA VAL DE MARNE le 28 février 2023 et que son siège social était fermé depuis le 1er avril 2023, soit antérieurement à ladite signification.

Dans ces conditions, il existe un doute sur la connaissance, par la SAS FONCIA GAUTHIER IMMMOBILIER, de l’ordonnance de référé du 17 avril 2023, rectifiée par ordonnance 22 août 2023.

En tout état de cause, la signification à avocat aurait permis à la défenderesse d’être alertée sur les conséquences du défaut d’exécution de l’ordonnance, d’une part, et d’être conseillée sur l’opportunité d’en interjeter appel, d’autre part, ce d’autant que le montant de l’astreinte, fixé à 150 euros par jour de retard et par document, pouvait se révéler élevé.

Dès lors, il y a lieu de considérer que la société FONCIA VAL DE MARNE justifie d’un grief consécutif au défaut de signification à avocat de l’ordonnance de référé du 17 avril 2023, rectifiée par ordonnance 22 août 2023, de sorte que l’astreinte prononcée n’a pas commencé à courir.

A cet égard, la circonstance selon laquelle la société FONCIA VAL DE MARNE n’a pas donné suite à la mise en demeure adressée par la demanderesse 2 février 2024 est indifférente.

La SAS Avantages Immobilier, venant aux droits de la société d’Ethica Gestion et Administration de biens, sera déboutée de sa demande de liquidation de l’astreinte.

La demande de capitalisation des intérêts formulée par la demanderesse est désormais sans objet, de même que les demandes subsidiaires de la défenderesse.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Il en résulte que la possibilité pour le juge des référés d’accorder une provision n’exige pas la constatation de l’urgence, mais seulement celle de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

En l’espèce, la demanderesse soutient, en premier lieu, que faute pour elle d’être en possession des documents dont la communication a été ordonnée par ordonnance de référé du 17 avril 2023, rectifiée par ordonnance 22 août 2023, elle n’est pas en mesure de défendre les intérêts du syndicat des copropriétaires dans le cadre d’une procédure pendante à l’encontre du promoteur de l’immeuble et engage, par conséquent, sa responsabilité à son égard.

En second lieu, elle allègue que la SAS FONCIA VAL DE MARNE a conservé une somme de 3 .557,50 euros, l’empêchant de s’acquitter de la provision ordonnée dans le cadre de l’expertise afférente à ladite procédure.

Au vu de ce qui précède, la société FONCIA VAL DE MARNE justifie d’un grief consécutif au défaut de signification à avocat de l’ordonnance de référé du 17 avril 2023, rectifiée par ordonnance 22 août 2023, de sorte que la signification à partie desdites ordonnances est affectée de nullité.

Dans ces conditions, il ne peut être reproché à la défenderesse de ne pas avoir communiqué les documents sollicités, en exécution des ordonnances du juge des référés.

En tout état de cause, ces demandes provisionnelles, qui supposent de caractériser une faute à l’encontre de la défenderesse ainsi qu’un lien de causalité entre le défaut de communication desdits documents et la conservation de cette somme, d’une part, et l’engagement de la responsabilité de la demanderesse dans le cadre d’une autre procédure, d’autre part, relève du juge du fond et outrepasse les pouvoirs du juge des référés.

La SAS Avantages Immobilier, venant aux droits de la société d’Ethica Gestion et Administration de biens sera donc déboutée de sa demande de provision.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Page

Partie perdante, la SAS Avantages Immobilier venant aux droits de la SAS Ethica Gestion et Administration de Biens sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de faire droit à la demande formulée par la SAS FONCIA Val de Marne et de condamner la SAS Avantages Immobilier venant aux droits de la SAS Ethica Gestion et Administration de Biens à lui verser la somme de 3.000 euros u titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort, par ordonnance contradictoire, exécutoire à titre provisoire,

DEBOUTONS la SAS Avantages Immobilier venant aux droits de la SAS Ethica Gestion et Administration de Biens de sa demande de liquidation de l’astreinte prononcée par ordonnance de référé du 17 avril 2023, rectifiée par ordonnance 22 août 2023 ;

DEBOUTONS la SAS Avantages Immobilier venant aux droits de la SAS Ethica Gestion et Administration de Biens de sa demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts, conséquence de l’absence d’exécution des ordonnances des 17 avril et 22 août 2023 ;

CONDAMNONS la SAS Avantages Immobilier venant aux droits de la SAS Ethica Gestion et Administration de Biens à verser à la SAS FONCIA la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS Avantages Immobilier venant aux droits de la SAS Ethica Gestion et Administration de Biens aux dépens ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 29 septembre 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES