TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 14]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°25/2237

N° RG 25/01677 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JLSU

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 11 décembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [W] [P] épouse [V]

née le 16 Mai 1967 à [Localité 9] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Laure FEISTHAUER : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 16 Octobre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025 et signé par Laure FEISTHAUER, Juge déléguée aux fonctions dejuge des contentieux de la protection par ordonnance de la Première Présidente de la Cour d’appel de [Localité 7] en date du 21 juillet 2025, assistée de Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 4 décembre 2003, l’établissement public à caractère industriel et commercial OPH [Localité 9] Agglomération Habitat, (ci-après désigné l’EPIC OPH [Localité 9] Alsace Agglomération Habitat) anciennement dénommée L’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 9], a consenti un bail d’habitation à Madame [W] [P] épouse [V] portant sur un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 388,95 euros et d’une provision pour charges de 33,34 euros.

Par contrat du 24 octobre 2024, le bailleur a consenti à Madame [W] [P] épouse [V] la location d’un garage n°90004097, situé [Adresse 13], à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 29 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5 488,98 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. Par le même acte, il lui a également fait commandement de produire l’attestation d’assurance contre les risques locatifs, dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [W] [P] épouse [V] le 12 août 2024.

Par assignation du 11 juin 2025, l’EPIC OPH [Localité 9] Alsace Agglomération Habitat a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement pour voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, et en tout état de cause, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [W] [P] épouse [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 572, 09 euros, indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorée au titre des charges dûment justifiées, à compter du 15 janvier 2025 et jusqu’à libération des lieux,Dire que cette indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié,9 467,04 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 16 octobre 2025, l’EPIC OPH [Localité 9] Alsace Agglomération Habitat sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Il considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et il produit un décompte actualisé pour en justifier.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [W] [P] épouse [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’EPIC OPH [Localité 9] Alsace Agglomération Habitat ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’EPIC OPH [Localité 9] Alsace Agglomération Habitat n’a pas fait état de l’existence d’une telle procédure concernant Madame [W] [P] épouse [V].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 11 décembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC OPH [Localité 9] Alsace Agglomération Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Sur le défaut de paiement des loyers

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 14 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5488,98 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 janvier 2025 concernant les impayés locatifs.

Sur le défaut d’assurance

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 14 novembre 2024.

Selon les éléments du dossier, cette dernière n’a cependant pas justifié de l’assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 décembre 2024 s’agissant du défaut d’assurance.

*

L’absence de la locataire à l’audience ne lui permet ni de préciser sa situation actuelle, ni même de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants et à formuler une proposition de règlement de l’arriéré locatif.

Aucune demande n’a été faite en ce sens.

En tout état de cause, il est constant qu’en matière de défaut d’assurance, le juge n’a pas de pouvoir d’appréciation et ne peut pas accorder des délais supplémentaires au locataire

Il n’est dès lors ni opportun ni même possible de statuer sur l’octroi de délais de paiement suspensifs.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC OPH [Localité 9] Alsace Agglomération Habitat à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, les baux se trouvant résiliés en dernier état depuis le 15 janvier 2025, Madame [W] [P] épouse [V] est occupante sans droit ni titre depuis cette date du logement, ainsi que du garage afférent.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant des loyers du logement et du parking, révisés, augmentés des charges qui auraient été dues si les baux s’étaient poursuivis, et de condamner Madame [W] [P] épouse [V] à son paiement à compter du 15 janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’EPIC OPH [Localité 9] Alsace Agglomération Habitat verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 avril 2025, Mme [W] [P] épouse [V] lui devait la somme de 9 362,75 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [W] [P] épouse [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, en deniers et quittances, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [W] [P] épouse [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 novembre 2024 et celui de l’assignation du 11 juin 2025, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’EPIC OPH [Localité 9] Alsace Agglomération Habitat concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision

PAR CES MOTIFS,

La juge placée déléguée aux fonctions de juge des contentieux de la protection, par ordonnance de la Première Présidente de la cour d’appel de Colmar en date du 21 juillet 2025, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE que la locataire ne justifie pas avoir transmis un justificatif d’assurance locative à son bailleur dans un délai d’un mois suivant le commandement du 14 novembre 2024,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 décembre 2003 entre l’établissement public à caractère industriel et commercial OPH [Localité 9] Alsace Agglomération Habitat, d’une part, et Mme [W] [P] épouse [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], logement n°20409539, à [Localité 11] est résilié depuis le 15 janvier 2025,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 octobre 2024 entre l’établissement public à caractère industriel et commercial OPH [Localité 9] Alsace Agglomération Habitat, d’une part, et Mme [W] [P] épouse [V], d’autre part, concernant la location d’un garage n°90004097, situé [Adresse 13], à [Localité 12], est résilié depuis le 15 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [W] [P] épouse [V], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Madame [W] [P] épouse [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5], à [Localité 12] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Madame [W] [P] épouse [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis,

DIT que les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité,

CONDAMNE Madame [W] [P] épouse [V] à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial OPH [Localité 9] Alsace Agglomération Habitat la somme de 9 362,75 euros (neuf mille trois cents soixante-deux euros et soixante-quinze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 avril 2025, en deniers et quittances, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Madame [W] [P] épouse [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 novembre 2024 et celui de l’assignation du 11 juin 2025,

CONDAMNE Madame [W] [P] épouse [V] à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial OPH [Localité 9] Alsace Agglomération Habitat la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE l’établissement public à caractère industriel et commercial OPH [Localité 9] Alsace Agglomération Habitat du surplus de ses demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge