N° RG 24/00220 – N° Portalis DBZI-W-B7I-EPRT

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [E] [Z], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Estelle CAMBER-ROUGE, avocat au barreau de VANNES

Madame [X] [B] épouse [Z], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Estelle CAMBER-ROUGE, avocat au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Y] [D], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [A] [G] épouse [D], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Hélène DESPREZ de la SCP GICQUEL – DESPREZ, avocats au barreau de VANNES substituée par M^e Marion JOLLY, avocat au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 20 Mars 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 22 Mai 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e CAMBER-ROUGÉ

Copie à : M^e DESPREZ

RG N° 24-220. Jugement du 22 mai 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 15 novembre 2019, M. [E] [Z] et Mme [X] [Z] ont donné à bail à M. [Y] [D] et Mme [A] [G] épouse [D] un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 1250 euros, outre les charges (ordures ménagères).

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023, M. [E] [Z] et Mme [X] [Z] ont fait notifier à M. [Y] [D] et Mme [A] [G] épouse [D] un commandement de payer la somme de 8476 euros au titre des loyers, outre la somme de 593 euros au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2022/2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, M. [E] [Z] et Mme [X] [Z] ont fait assigner M. [Y] [D] et Mme [A] [G] épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] auquel il est demandé de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion de M. [Y] [D] et Mme [A] [G] épouse [D] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement M. [Y] [D] et Mme [A] [G] épouse [D] à leur payer :

—  13 564 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023 sur la somme de 9069 euros, et à compter du jugement pour le surplus,

— à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1498 euros, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner solidairement M. [Y] [D] et Mme [A] [G] épouse [D] à leur régler 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la Ccapex.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 13 mars 2024.

A l’audience du 30 mai 2024, Mme [Z] s’est présentée, ainsi que le conseil de Mme [D].

L’affaire a été renvoyée au 27 juin 2024.

À l’audience du 27 juin 2024, l’affaire a été plaidée.

M. [E] [Z] et Mme [X] [Z], représentés par leur conseil, ont confirmé les demandes développées dans leur acte introductif d’instance.

Ils ont actualisé la créance à la somme de 18 858 euros, en ce compris la réévaluation du loyer à laquelle ils ont cependant précisé renoncer.

Le juge a autorisé une note en délibéré sur le montant de la dette, déduction faite de la réévaluation du loyer.

Les demandeurs ont sollicité le rejet du moyen de nullité du commandement et à titre subsidiaire que soit prononcée la résiliation du bail.

Ils se sont opposés à toute demande de délais pour quitter les lieux, précisant que l’état d’entrée dans le logement avait été réalisé, que les diagnostics énergétiques le seraient prochainement et que les défendeurs n’avaient jamais sollicité de quittances de loyers.

Mme [D], représentée par son conseil, s’en est rapportée à ses dernières écritures et a précisé que M. [D] ne résidait pas dans les lieux, le couple étant en instance de divorce.

Elle a demandé au juge:

– à titre principal, de constater la nullité du commandement de payer qui lui a été délivré et en conséquence de débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs prétentions,

RG N° 24-220. Jugement du 22 mai 2025

– à titre subsidiaire, de lui accorder un délai d’un an à compter de la signification de la décision pour quitter les lieux,

– à titre reconventionnel, de

— condamner M. et Mme [Z] à lui verser une somme de 2000 euros en raison du préjudice lié à l’absence de diagnostic énergétique,

— condamner M. et Mme [Z] à lui transmettre l’ensemble des quittances de loyers réglés depuis le 15 novembre 2019, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision,

– en tout état de cause, de débouter M. et Mme [Z] de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur interrogation du juge, il a été indiqué qu’il n’y avait pas de procédure de surendettement connue.

Régulièrement assigné par remise de l’acte à domicile, M. [Y] [D] n’a pas comparu, ni personne pour le représenter.

La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.

Le 12 juillet 2024, les demandeurs ont transmis note en délibéré ainsi qu’une pièce n°11.

Au regard des éléments et écritures produites, la défenderesse a sollicité la réouverture des débats, indiquant avoir réglé une somme supplémentaire de 100 euros en décembre 2022 et janvier 2023 et produisant une pièce n°4 au titre de l’entretien de la chaudière pour l’année 2023.

Par mention au dossier, le juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 21 novembre suivant.

À l’audience du 21 novembre 2024, l’affaire a été plaidée.

Pour les moyens développés dans leurs dernières écritures, M. [E] [Z] et Mme [X] [Z] ont demandé au juge de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail liant les parties,

– ordonner l’expulsion de M. et Mme [D], ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

– condamner solidairement M. Mme [D] à leur payer la somme de 16 164 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayée, selon décompte arrêté au 27 juin 2024, augmentée des intérêts au taux légal sur 8028 euros à compter du 20 décembre 2023, et pour le surplus à compter du jugement à intervenir,

– condamner solidairement M. et Mme [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier terme de loyer, soit la somme mensuelle de 1380 euros, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés, augmentée des intérêts au taux légal,

– rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de Mme [D],

– condamner solidairement M. et Mme [D] à leur verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner solidairement M. Mme [D] aux entiers dépens de l’instance, outre le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et le coût de la dénonciation à la Ccapex.

Les demandeurs ont indiqué que la créance qu’ils entendaient recouvrer s’élevait désormais à la somme de 23 480,70 euros, étant précisé que les règlements effectués pour les mois de décembre 2022 et janvier 2023 avaient été affectés au paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Ils ont indiqué que les diagnostics énergétiques avaient permis de constater que le logement été classé en catégorie D et que les quittances avaient été remises depuis la dernière audience.

Mme [D], représentée par son conseil, s’en est référée à ses dernières écritures soutenues à l’audience précédente, précisant qu’il ne lui avait été transmis aucun élément justificatif sur le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et qu’elle renonçait à sa demande au titre des quittances du loyer, celles-ci ayant été remises.

M. [Y] [D] n’a pas comparu, ni personne pour le représenter.

La décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2025.

À cette date et par mention au dossier, le juge a ordonné la réouverture des débats au motif que la somme totale de 23 480,70 euros sollicitée à l’audience comprenait la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2024 alors que ni la demande à ce titre, ni la pièce justificative n’avaient été transmises à M. [D], non-comparant.

Le juge a sollicité les observations des parties sur la recevabilité de ces demandes et pièces ainsi que sur la date à laquelle M. [D] avait quitté le logement et les conséquences à tirer sur la solidarité de la demande de condamnation aux indemnités d’occupation.

À l’audience du 20 mars 2025, M. et Mme [Z], ainsi que Mme [A] [D] ont comparu, représentés par leur conseil respectif.

M. [Y] [D] ne s’est pas présenté à l’audience, ni personne pour lui.

Pour les moyens développés dans leurs conclusions récapitulatives signifiées aux défendeurs, M. et Mme [Z] confirment leurs précédentes demandes, actualisant le montant de leur créance à la somme de 27 649,10 euros selon décompte arrêté au 27 février 2025, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 8028 euros à compter du 20 décembre 2023, et pour le surplus à compter du jugement à intervenir.

S’agissant de la demande de condamnation solidaire de M. [D] au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation, M. et Mme [Z] entendent faire valoir que ce dernier n’a jamais délivré congé ; que Mme [D] a confirmé son domicile au commissaire de justice lui ayant remis son assignation ; que la dette d’occupation des lieux, même par un seul des époux, a un caractère ménager et relève de la solidarité prévue à l’article 220 du Code civil et qu’en tout état de cause aucune pièce n’a été versée aux débats justifiant de l’engagement d’une procédure de divorce, ni même d’une séparation de fait des époux.

Mme [D], représentée par son conseil, n’a formulé aucune autre observation et s’en est rapportée à ses précédentes écritures et plaidoirie.

La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

(…).

M. [E] [Z] et Mme [X] [Z] justifient avoir dénoncé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan le 21 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au litige en cours, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable immédiatement aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 20 décembre 2023 rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Mme [D] entend voir prononcer la nullité du commandement de payer au motif qu’il y est fait état de loyers à hauteur de 1380 euros jusqu’en octobre 2023 et 1428 euros à compter du mois de novembre suivant, alors que les demandeurs ne produisent aux débats aucun élément justifiant qu’ils aient manifesté leur volonté d’appliquer la clause de révision contractuelle avant leur courrier des 21 septembre et 15 novembre 2023, et qu’en tout état de cause, aucun diagnostic de performance énergétique ne lui a été transmis tandis qu’en application de l’article 17-1 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, la révision et la majoration des loyers ne peuvent être appliquées dans les logements de classes F et G.

M. et Mme [Z] demandent au juge de rejeter le moyen de nullité soulevé.

Ils exposent que :

– le commandement de payer comporte un décompte précis de la dette détaillant les loyers dus chaque mois et taxe d’ordures ménagères pour 2022, 2023,

– que quelque soit le débat sur les révisions de loyer, il est constant que les défendeurs n’ont pas réglé leurs loyers depuis juillet 2023, ainsi qu’un reliquat de taxes ordures ménagères, et que le commandement de payer délivré pour une somme supérieure au montant réel de la créance reste valable à hauteur des loyers échus et impayés.

Les mentions prévues à l’article 24 I. de la loi du 6 juillet 1989 sont prévues à peine de nullité mais suivent le régime des nullités de pure forme, de telle sorte que le locataire qui entend s’en prévaloir, avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, doit prouver le grief que lui cause l’irrégularité alléguée.

En outre, il est constant qu’un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles.

Or, au-delà des contestations sur la révision du loyer, il ressort des éléments du dossier que les locataires n’ont procédé à aucun règlement dans le délai de deux mois du commandement de payer, ce que Mme [D] ne conteste pas.

Par conséquent, et à défaut pour Mme [D] d’établir le grief que lui aurait causé l’irrégularité alléguée, le moyen de nullité sera rejeté.

Il a été confirmé à l’audience qu’aucun dossier de surendettement n’avait été déposé.

Selon le décompte versé au dossier, pièce n° 13 du demandeur, il n’y a aucune reprise effective de paiement avant l’audience puisque les locataires n’ont effectué aucun règlement depuis le mois de juillet 2023.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 20 février 2024.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur les demandes financières

Aux termes des dispositions de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, «I. – Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

II. – Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer».

Nonobstant les dénégations de Mme [D], il ressort des éléments de la procédure que par courrier recommandé du 9 août 2022, reçu par les locataires le 12 août suivant, les bailleurs ont sollicité l’indexation du loyer ainsi qu’une réévaluation de celui-ci.

Aux termes de leurs dernières écritures, M. et Mme [Z] ont renoncé à la réévaluation du loyer, mais entendent faire valoir que l’indexation de celui-ci est bien applicable à compter du 15 novembre 2022.

Il n’est en outre pas contesté que M. et Mme [D] ont commencé à régler la somme mensuelle de 1315 euros à compter de novembre 2022, puis 1380 euros entre décembre 2022 et juin 2023.

Par courrier en date du 21 septembre 2023, reçu par les défendeurs le 27 septembre suivant, M. et Mme [Z] ont une nouvelle fois manifesté leur volonté d’indexation du loyer.

Dans le cadre de ses écritures, Mme [D] produit un tableau de révision annuelle faisant état, d’un loyer indexé de 1310,39 euros à compter du 15 novembre 2022, et d’un loyer indexé de 1356,16 euros à compter du 15 novembre 2003.

De manière surabondante, il est justifié d’un dossier de diagnostic technique permettant de constater que le logement est classé catégorie D.

L’indexation réalisée est donc parfaitement justifiée.

Si Mme [D] expose que son époux ne réside plus dans les lieux, force est néanmoins de constater qu’aucun élément n’est produit pour en justifier ou établir la date à laquelle il aurait quitté le logement, alors que l’assignation à comparaître lui a été délivrée par remise à domicile par l’intermédiaire de Madame qui a accepté d’en recevoir la copie.

En outre, il n’est pas établi que M. [Y] [D] aurait délivré congé, de sorte que les défendeurs seront considérés comme occupants désormais les lieux sans droit ni titre.

Dans la mesure où ils causent, par ce fait, un préjudice à M. [E] [Z] et Mme [X] [Z] qu’il convient de réparer, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer majoré des charges, soit la somme de 1356 euros jusqu’au 15 novembre 2024, et à la somme de 1380 euros à compter de cette date.

Cette indemnité sera due solidairement par les défendeurs en leur qualité d’époux occupants les lieux, à compter du 20 février 2024 et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Dans le cadre de leurs dernières écritures, M. et Mme [Z] demandent au juge de condamner les défendeurs à leur payer la somme de 27 649,10euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation due à la date du 27 février 2025, en ce compris les taxes d’enlèvement des ordures ménagères des années 2022, 2023 et 2024.

À l’appui de leurs demandes, ils versent aux débats les taxes foncières des années concernées.

Il ressort du décompte susmentionné qu’à partir du mois de juillet 2023, M. et Mme [D] ont cessé de payer les loyers, alors même qu’à cette date le compte locataire était créditeur d’un montant de 495 euros.

Il apparaît donc que M. et Mme [D] sont redevables d’une somme totale de 27 649,10 se décomposant comme suit :

– 26 315,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation,

– 1334 euros au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères 2022, 2023 et 2024,

déduction faite du solde créditeur susmentionné, de deux règlements de 100 euros chacun en décembre 2022 et janvier 2023 et d’un règlement de 20 euros en sus du loyer de mars 2023.

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Dans le cadre de sa note en délibéré, Mme [A] [G] épouse [D] a exposé qu’elle avait effectué deux règlements de 100 euros chacun, lesquels ont bien été imputés sur la dette.

M. [D] n’a pas comparu à l’audience pour contester le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner M. [Y] [D] et Mme [A] [G] épouse [D] à verser à M. [E] [Z] et Mme [X] [Z] la somme de 27 649,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023 sur la somme de 8028 euros, conformément à la demande, et à compter du jugement pour le surplus.

En application de l’article 220 du code civil et au vu de ce qui précède, les défendeurs, qui sont mariés, seront solidairement condamnés au paiement de cette dette.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Selon l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Mme [A] [G] épouse [D]

rappelle qu’elle est âgée de 73 ans et indique qu’elle ne dispose que de peu de revenus, percevant des retraites pour un montant total de 408,50 euros par mois.

Elle explique vivre séparée de son époux depuis plusieurs années, ce dernier ayant néanmoins réglé le loyer qu’elle exposait jusqu’en 2023, date à compter de laquelle il n’a plus été en mesure de le faire.

Mme [D] entend néanmoins faire valoir que la situation de son époux devrait se rétablir, de sorte qu’elle sera prochainement en mesure de régler la dette, précisant que M. [D] l’aide désormais à hauteur de 300 à 400 euros par mois.

Elle sollicite en conséquence un délai de un an pour quitter les lieux.

M.et Mme [Z] s’opposent à cette demande, relevant que Mme [D] n’a procédé à aucun paiement, qu’elle ne verse à l’appui de sa demande aucun élément de nature à justifier ses prétentions et qu’ils déplorent des problèmes de jouissance et d’entretien des lieux.

Sans remettre en cause la faiblesse des revenus de Mme [D], force est néanmoins de constater qu’aucun loyer n’a été réglé depuis juillet 2023 et qu’il n’est pas davantage démontré qu’elle aurait effectué des démarches visant à bénéficier d’un logement plus compatible avec ses revenus, alors, en outre, qu’elle ne produit au dossier aucun élément visant à justifier des difficultés financières de son conjoint.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de délais.

Sur la demande reconventionnelle

Mme [D] expose qu’en infraction avec les dispositions de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, aucun diagnostic de performance énergétique ne lui a été remis lors de la signature du bail, de sorte que ce n’est qu’après son installation qu’elle a découvert que le logement était particulièrement énergivore, ne lui permettant pas, pour des raisons d’économie évidente, de chauffer les lieux à plus de 18 degrés.

Indiquant qu’elle n’aurait jamais loué un tel logement si elle avait eu connaissance des frais énergétiques que cela allait lui occasionner, elle sollicite la condamnation des propriétaires à lui verser la somme de 2000 euros en réparation du préjudice causé par l’absence dudit diagnostic.

M.et Mme [Z] indiquent qu’ils ignoraient la nécessité de faire réaliser ce diagnostic, rappelant que la maison est de construction récente et en très bon état.

Ils relèvent que la locataire, qui n’a jamais formulé la moindre demande indemnitaire avant la première audience, ne produit aucun élément de nature à établir l’existence d’un préjudice et qu’en tout état de cause, le diagnostic récemment réalisé démontre que le logement n’est nullement énergivore puisque classé en catégorie D.

A l’appui de ces prétentions, Mme [D] verse au dossier trois factures de fioul en date des 23 octobre 2023, 12 janvier 2024 et 6 mai suivant, lesquelles apparaissent insuffisantes à établir la réalité de la surconsommation qu’elle allègue, alors même qu’il ressort du diagnostic de performance énergétique réalisé le 18 juillet 2024 que le logement est classé en catégorie D.

Mme [D] sera déboutée de sa demande indemnitaire, faute pour elle de rapporter la preuve du préjudice qu’elle allègue.

Sur les autres demandes

M. [Y] [D] et Mme [A] [G] épouse [D], partie perdante, seront solidairement condamnés aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et le coût de la dénonciation à la Ccapex.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [E] [Z] et Mme [X] [Z] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir leurs droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il leur sera alloué la somme de 1500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

REJETTE le moyen tiré de la nullité du commandement ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 20 février 2024 ;

AUTORISE le bailleur, à défaut pour M. [Y] [D] et Mme [A] [G] épouse [D] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DEBOUTE Mme [A] [G] épouse [D] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à la somme de 1356 euros du 20 février 2024 jusqu’au 15 novembre 2024, et à la somme de 1380 euros à compter du 15 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [D] et Mme [A] [G] épouse [D] à payer à M. [E] [Z] et Mme [X] [Z] la somme de 27 649,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de février 2025 inclus ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023 sur la somme de 8476 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [D] et Mme [A] [G] épouse [D] à payer à M. [E] [Z] et Mme [X] [Z] ladite indemnité mensuelle d’occupation qui ne pourra être réclamée au surplus qu’à compter de la date d’arrêté de compte, soit à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir impayées,

DEBOUTE Mme [A] [G] épouse [D] de sa demande en dommages-intérêts;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de M. [Y] [D] et Mme [A] [G] épouse [D] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [D] et Mme [A] [G] épouse [D] à verser à M. [E] [Z] et Mme [X] [Z] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [D] et Mme [A] [G] épouse [D] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et le coût de la dénonciation à la Ccapex ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT