COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. [Adresse 1] c/ S.C.I. [Adresse 1]

N° 26/370

Du 05 Mai 2026

4ème Chambre civile

N° RG 24/03419 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P6ET

Grosse délivrée à

la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN

M^e Jean-françois TOGNACCIOLI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du cinq Mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 19 Février 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 05 Mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 5 Mai 2026, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier[Adresse 1], représenté par son syndic en exercice,

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.C.I. [Adresse 1], prise en la personne de son gérante en exercice,

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-françois TOGNACCIOLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière Montebello est propriétaire des lots n°63, 102 et 143 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 1] à [Localité 1] et administré par son syndic en exercice, la société Borne & Delaunay.

Par lettre du 4 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » a mis en demeure la société [Adresse 1] de lui payer la somme de 3.114,10 euros de charges de copropriété dues au 27 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » a fait assigner la société [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

9.416,37 euros de charges de copropriété et frais nécessaires, arrêtées au 1er juillet 2024, avec intérêt au taux légal calculés sur la somme de 3.114,13 euros à compter du 4 janvier 2024 et sur la totalité à compter de l’assignation, 2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il indique fonder sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et produire les appels de provisions avec relevés de compte et les relevés de charges de copropriété pour les exercices 2022 et 2023, les lettres de mise en demeure et relances adressées par le syndic et par son conseil, le décompte des charges arrêté au 1er juillet 2024 présentant un solde débiteur ainsi que les budgets prévisionnels tels qu’adoptés par l’assemblée générale des copropriétaires. Il fait valoir que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend sa créance de charges certaine, liquide et exigible.

Il soutient que le montant important et croissant de la dette de charges de la société Montebello affecte directement les finances de la copropriété et menace gravement son équilibre.

Il rappelle qu’en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels de fonds sont des avances de trésorerie permanentes devant être payés quand bien même une contestation serait soulevée par le copropriétaire débiteur.

Il sollicite également que la somme due au titre des charges échues porte intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967.

Il réclame en outre les honoraires particuliers du syndic ainsi que le montant des frais et honoraires de son conseil qui ne seraient pas compensés par l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il estime que de tels frais rendus nécessaires par l’inertie de la société [Adresse 1] ne sauraient être laissés à sa charge et doivent être imputés à cette dernière sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il fait enfin valoir que la résistance abusive et injustifiée de la défenderesse lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ou, à titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Il expose en effet que la défaillance de la société [Adresse 1] perturbe le fonctionnement normal de la copropriété et lui cause des difficultés de trésorerie puisqu’il est contraint de faire l’avance des fonds nécessaires à l’accomplissement de sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Le 30 janvier 2026, la société [Adresse 1] a versé au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » les sommes de 15.919,13 euros et 4.958,35 euros, soldant ainsi intégralement sa dette de charges et frais nécessaires.

Dans ses dernières écritures notifiées le 10 février 2026, la société [Adresse 1] sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture et :

à titre principal, le rejet des demandes,à titre subsidiaire, le report de deux années de l’exigibilité de la somme de 9.416,37 euros due au titre des charges de copropriété,à titre infiniment subsidiaire, l’octroi d’un délai de 24 mois pour le paiement de la somme de 9.416,37 euros de charges dues,en tout état de cause, que les sommes correspondant aux échéances reportées portent intérêt au taux légal et que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

Elle ne conteste pas être débitrice des charges de copropriété impayées réclamées.

Elle relate que l’ouverture de procédures collectives à l’encontre de trois sociétés dont Mme [B] [Z], son associée à 99,9 %, est dirigeante et associée a été prononcée par jugements du tribunal judiciaire et du tribunal de commerce de Nice des 20 octobre et 21 novembre 2022. Elle explique que les difficultés financières de ces sociétés se sont répercutées sur la situation personnelle de Mme [B] [Z] et la sienne, ne lui permettant ainsi plus de payer régulièrement ses charges de copropriété.

Elle expose avoir tout de même réglé sa dette de charges le 30 janvier 2026 et en déduit que la demande principale du syndicat des copropriétaires devra être rejetée comme étant dépourvue d’objet.

Elle sollicite, à titre subsidiaire, l’octroi de délais de paiement de 24 mois, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, ou d’un échelonnement de sa dette sur la même période.

Elle estime en outre que les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires au titre des intérêts moratoires, des dommages et intérêts pour résistance abusive et des honoraires à venir du syndic et du conseil du syndicat ne sont pas justifiées. Elle en conclut que les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Elle sollicite enfin que, dans l’hypothèse où les demandes du syndicat des copropriétaires seraient accueillies, l’exécution provisoire de la présente décision soit écartée compte tenu des éléments sérieux de contestation qu’elle invoque.

La clôture de la procédure, initialement intervenue le 5 février 2026, a été révoquée et prononcée de nouveau le 19 février 2026 avant l’ouverture des débats. L’affaire a été retenue à l’audience du 19 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de constater que la société [Adresse 1] a versé au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » les sommes de 15.919,13 euros et 4.958,35 euros le 30 janvier 2026 si bien que la demande principale en paiement de charges et frais nécessaires formée par le syndicat est devenue sans objet.

Sur la demande de dommages et intérêts.

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des décomptes actualisés produits par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » que la société défenderesse a payé l’intégralité de sa dette de charges le 30 janvier 2026.

En outre, le syndicat demandeur ne verse aux débats que des décomptes partiels faisant état de soldes antérieurs si bien qu’il est impossible d’apprécier la régularité des versements effectués par la société [Adresse 1] et donc d’évaluer le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] ».

Surabondamment, si la société [Adresse 1] n’a réglé sa dette de charges que postérieurement à la délivrance de l’assignation du 19 septembre 2024, elle fait état de difficultés financières consécutives à l’ouverture de procédures de redressement judiciaire au profit des sociétés Les Vallons, Glisses et délices et French Riviera Sports, dont Mme [B] [Z], son associée à 99,9%, est dirigeante et associée.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de cette copropriétaire à l’origine du préjudice qu’elle invoque.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sans qu’il soit nécessaire de statuer sur les demandes subsidiaires formées par la société [Adresse 1].

Sur les demandes accessoires.

Compte tenu du paiement de la dette de charges et frais nécessaires de la société [Adresse 1] postérieurement à la délivrance de l’assignation, la société [Adresse 1] sera condamnée aux dépens.

L’équité commande en revanche de ne pas prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile si bien que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » sera débouté de sa demande formée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la société [Adresse 1] a soldé sa dette de charge et de frais nécessaires le 30 janvier 2026 et que la demande principale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » est devenue sans objet ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 1] à [Localité 1] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 1] à [Localité 1] de sa demande formée de ce chef ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE la société [Adresse 1] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT