COUR D’APPEL D,'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat LE BRASILIA c/, [Q], [P],, [O], [P]

N°26/

Du 26 Mars 2026

4ème Chambre civile

N° RG 25/03627 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QX6C

Grosse délivrée à

M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt six Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du le prononcé du jugement étant fixé au 26 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le26 Mars 2026, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputé contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

Le Syndicat des Copropriétaires «, [Adresse 1] », représenté par son Syndic en exercice, agissant par l’intermédiaire de son représentant légal en exercice.,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur, [Q], [P],

[Adresse 3],

[Localité 2]

défaillant

Madame, [O], [P],

[Adresse 2],

[Localité 2]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

M., [Q], [P] et Mme, [O], [P] sont propriétaires des lots n°18, 35 et 82 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé «, [Adresse 1] » situé, [Adresse 4] à, [Localité 3].

Par lettre du 22 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » a mis en demeure M., [Q], [P] et Mme, [O], [P] de lui payer la somme de 3.258,40 euros de charges de copropriété dues au 22 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » situé, [Adresse 4] à, [Localité 4] a fait assigner M., [Q], [P] et Mme, [O], [P] aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

6.247,82 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 août 2024, capitalisés annuellement,480 euros de frais nécessaires au recouvrement de la créance,3.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.020 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fonde sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire, pour justifier du principe et du montant de sa créance, les relevés des appels de fonds, les décomptes individuels, les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes ou adoptant les budgets prévisionnels ainsi qu’un état récapitulatif et détaillé de sa créance. Il considère que, conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, la condamnation devra être assorties des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 22 août 2024. Il estime qu’il est fondé à réclamer, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 480 euros. Il soutient enfin que la résistance abusive et injustifiée des défendeurs lui cause un préjudice qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignés par dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice ayant instrumenté, M., [Q], [P] et Mme, [O], [P] n’ont pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 21 janvier 2026 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement des charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

1. Sur les charges.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » produit :

le relevé de propriété démontrant que M., [Q], [P] et Mme, [O], [P] sont propriétaires des lots de copropriété n°18, 35 et 82,le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 avril 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 mars 2025 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2026 au 31/12/2026,

les appels de fonds, charges et provisions adressés à M., [Q], [P] et Mme, [O], [P],l’état financier après répartition au 31/12/2024,une mise en demeure de payer la somme de 3.258,40 euros de charges de copropriété dues au 22 août 2024 adressée à M., [Q], [P] et Mme, [O], [P] par lettre du 22 août 2024,un relevé de compte débiteur de la somme de 6.727,82 euros au 1er juillet 2025.

Ces pièces permettent au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » de rapporter la preuve du principe de sa créance de charges arrêtée au 1er juillet 2025 à la somme de 6.299,82 euros.

Par conséquent, M., [Q], [P] et Mme, [O], [P] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » la somme de 6.299,82 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 1er juillet 2025, à proportion de leurs droits dans l’indivision à défaut de production du règlement de copropriété contenant une clause de solidarité des propriétaires indivis de lots pour le paiement des charges.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 3.258,40 euros à compter de la mise en demeure du 22 août 2024 et sur la totalité de la dette à compter de l’assignation du 19 septembre 2025, capitalisés annuellement lorsque les conditions de l’article 1343-2 du code civil seront réunies.

2. Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont notamment imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » sollicite le remboursement des frais suivants :

mise en demeure d’un montant 60 euros le 22/08/2024,relance d’un montant de 8 euros le 30/08/2024,mise en demeure d’un montant de 60 euros le 15/05/2025,assignation d’un montant de 360 euros le 11/06/2025.

Sur le fondement des principes rappelés, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance le coût d’une mise en demeure à hauteur de 60 euros. Le coût de l’assignation est inclus dans les dépens de la présente décision.

Par conséquent, M., [Q], [P] et Mme, [O], [P] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » la somme de 60 euros en remboursement des frais nécessaires arrêtés au 1er juillet 2025, à proportion de leurs droits dans l’indivision.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts.

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M., [Q], [P] et Mme, [O], [P] s’abstiennent de régler régulièrement leur contribution aux charges, et imposent à la collectivité de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes indispensables à l’entretien de l’immeuble.

Elle lui cause ainsi un préjudice distinct de celui engendré par le retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard du montant de la dette, à la somme de 400 euros.

Par conséquent, M., [Q], [P] et Mme, [O], [P] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » la somme de 400 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Parties perdantes au procès, M., [Q], [P] et Mme, [O], [P] seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M., [Q], [P] et Mme, [O], [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » situé, [Adresse 4] à, [Localité 4], à proportion de leurs droits dans l’indivision, la somme de 6.299,82 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal calculés sur la somme de 3.258,40 euros à compter de la mise en demeure du 22 août 2024 et sur la totalité de la dette à compter de l’assignation du 19 septembre 2025 ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE M., [Q], [P] et Mme, [O], [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » situé, [Adresse 4] à, [Localité 4], à proportion de leurs droits dans l’indivision, la somme de 60 euros en remboursement des frais nécessaires ;

CONDAMNE in solidum M., [Q], [P] et Mme, [O], [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » situé, [Adresse 4] à, [Localité 4] la somme de 400 euros de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum M., [Q], [P] et Mme, [O], [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » situé, [Adresse 4] à, [Localité 4] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M., [Q], [P] et Mme, [O], [P] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT