TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00164 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D54A

ORDONNANCE DE REFERE N°1019/2025

DU : 16 Décembre 2025

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16/12/2025;

PRESIDENT : Marie-Astrid MEVEL, Juge placée auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Metz déléguée dans les fonctions de Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT, demeurant 12 Rue des Carmes – 54000 NANCY

représentée par M^e Catherine LE MENN-MEYER, avocat au barreau de THIONVILLE

DEFENDEUR(S) :

Madame [L] [W], demeurant 4 rue Saint-Louis – 57100 THIONVILLE, comparante en personne

Date des débats : 16 Décembre 2025

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2020, ayant pris effet à compter du 31 août 2020, la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE GRAND EST a donné à bail à Madame [L] [W] un bien immobilier à usage d’habitation situé 4 rue Saint Louis – Entrée 02 Appartement 03 à THIONVILLE (57100) pour une durée d’un mois renouvelable automatiquement par tacite reconduction, le loyer étant fixé initialement à la somme mensuelle de 514,53 € hors charges outre 85,04€ de provisions sur charges.

Des loyers demeurant impayés, la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT a fait signifier à Madame [L] [W] un commandement de payer la somme principale de 936,30 €, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024.

Par courriel adressé le 31 mai 2024, dont il a été accusé réception par courriel du 3 juin 2024, la société demanderesse a notifié la situation d’impayés à la Commission de la coordination des actions de prévention des expulsions.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 mars 2025 (RG n°25/164) (dépôt étude), la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé, auquel elle demande, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 23 février 2025 ;

— condamner la défenderesse à lui payer la somme provisionnelle de 1 659,31 €, au titre de la dette locative arrêtée à la date du 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire, conformément aux dispositions de l’article 1153 du code civil ;

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 700,39 euros correspondant au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1760 du code civil ;

— condamner par provision la défenderesse au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 300 € en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner par provision la défenderesse aux dépens de l’instance, comprenant le commandement de payer visant la clause résolutoire, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de MOSELLE par la voie électronique le 13 mars 2025.

Puis, à la demande du juge des contentieux de la protection, au regard de l’insuffisance des diligences de l’huissier instrumentaire permettant de confirmer avec certitude le domicile de la défenderesse, la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT a, par acte de commissaire de justice signifié en étude le 9 octobre 2025 (RG 25/275), de nouveau fait assigner Madame [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé, auquel elle demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 23 février 2025 ;

— condamner la défenderesse à lui payer la somme provisionnelle de 1 659,31 €, au titre de la dette locative arrêtée à la date du 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire, conformément aux dispositions de l’article 1153 du code civil ;

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 700,39 euros correspondant au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1760 du code civil ;

— condamner par provision la défenderesse au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 300 € en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner par provision la défenderesse aux dépens de l’instance, comprenant le commandement de payer visant la clause résolutoire, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

Aux termes de ses écritures déposées à l’audience du 4 novembre 2025, Madame [L] [W] reconnaît ne pas avoir procédé au paiement de son loyer, faisant état de problèmes d’insalubrité et de sécurité de son logement. Elle reproche au bailleur son inertie face aux difficultés qu’elle rencontre.

L’affaire a été retenue à l’audience du 4 novembre 2025 et mise en délibéré au 16 décembre 2025.

À l’audience du 4 novembre 2025, la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes et s’en réfère aux termes de son assignation. Elle verse aux débats un décompte actualisé de sa créance à la somme de 1 982,89 euros. Elle sollicite la mise en délibéré de l’affaire.

Madame [L] [W], comparante en personne, rappelle les difficultés exposées dans ses écritures, confirmant ne pas régler le montant du loyer en raison de problèmes d’insalubrité et de sécurité. Elle ne formule pas de demande reconventionnelle de ce chef.

A l’audience du 4 novembre 2025, la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 25/164 et 25/275 a été ordonnée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 13 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE GRAND EST justifie avoir, par courriel daté du 31 mai 2024, dont il a été accusé réception par courriel du 3 juin 2024, notifié la situation d’impayés à la Commission de la coordination des actions de prévention des expulsions, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du Code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demanderesse produit à l’appui de ses demandes le contrat de bail et un décompte actualisé de la dette locative qui s’élève, après déduction des frais de poursuite, à la somme de 1 764,46 euros suivant décompte arrêté au 31 octobre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus)

Le contrat de bail, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement du loyer, dans un délai de deux mois après signification du commandement de payer.

Madame [L] [W] a laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer dans le délai de 2 mois, visant la clause résolutoire stipulée au bail et se référant aux dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, lui a été signifié le 23 décembre 2024.

Madame [L] [W] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de 2 mois.

Il n’a pas été porté à la connaissance du juge l’existence d’une procédure de surendettement affectant le locataire. Par ailleurs, il ressort des débats que cette dernière n’a pas repris le versement intégral du loyer avant l’audience, ce qui rend impossible la suspension des effets de la clause résolutoire en application de l’article 24 V de la loi susvisée.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la demanderesse à la date du 23 février 2025.

Sur l’expulsion

En vertu de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les locaux.

L’article L. 412-1 du même Code dispose que l’expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

L’expulsion de Madame [L] [W] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la créance du bailleur

— Sur les charges et loyers impayés

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT produit un décompte aux termes duquel Madame [L] [W] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1 764,46 € à la date du 31 octobre 2025.

Madame [L] [W], comparante, ne conteste pas le montant de la dette, reconnaissant avoir bloqué le paiement des loyers qu’elle justifie par l’insalubrité du logement et ds problèmes de sécurité. Elle ne formule toutefois aucune demande reconventionnelle de ce chef.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1 764,46€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 936,30 euros à compter du 23 décembre 2024 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

— Sur l’indemnité d’occupation

Madame [L] [W] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Madame [L] [W] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 23 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, soit la somme de 700,39 euros, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet

Compte tenu de la situation de Madame [L] [W] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que la présente ordonnance soit transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [L] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

En revanche, les frais exposés pour parvenir à l’expulsion étant à ce stade purement hypothétiques et ne constituant pas une créance certaine, il n’y a pas lieu de statuer les concernant.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT sera déboutée de sa demande de ce chef.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation du contrat de bail conclu le 1er septembre 2020 entre la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT et Madame [L] [W] concernant le bien à usage d’habitation situé 4 rue Saint Louis – Entrée 02 Appartement 03 à THIONVILLE (57100) à la date du 23 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [L] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [L] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 23 février 2025 égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail, soit la somme mensuelle de 700,39 € ;

CONDAMNONS Madame [L] [W] à verser à la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 1 764,46 € (décompte arrêté au 31 octobre 2025), correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec les intérêts au taux légal sur la somme de 936,30 euros à compter du 23 décembre 2024 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [L] [W] à payer à la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du mois de novembre 2025, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DISONS que l’indemnité d’occupation ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte ;

DISONS que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [L] [W] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DÉBOUTONS la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [L] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer concernant les frais exposés pour parvenir à l’expulsion ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie-Astrid MEVEL, juge, et par Madame Anne ROUX, greffière.

La greffière, Le juge,