MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 22 Novembre 2024

N° RC 23/04536

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[X] [E]

ET :

[U] [B]

Débats à l’audience du 10 Octobre 2024

copie et grosse le :

à Me [Localité 6]

copie le :

à Me [M]

à M. Le Préfet d'[Localité 7] et [Localité 9]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 22 Novembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : D. REYMOND, juge placé près la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans, délégué au Tribunal judiciaire de Tours par ordonnances n°298/2024, n°310/2024 et n°365/2024 de Madame la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans en date des 5 juillet, 16 juillet et 12 septembre 2024, notamment en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 22 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [X] [E]

né le 24 Janvier 1977 à [Localité 8]

de nationalité française, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Gaylord GAILLARD, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [U] [B]

né le 01 Juin 1950 à [Localité 5]

de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro 2024/3343 du accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

représenté par Maître Germain YAMBA-TAMBIKISSA de la SELARL YAMBA-TAMBIKISSA, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 26 décembre 2017, Monsieur [E] [X] a loué à Monsieur [B] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 358 euros, outre 57 euros au titre des provisions pour charges.

Par acte d’huissier du 23 mai 2023 remis à personne, Monsieur [E] [X] a fait délivrer à Monsieur [B] [U] un commandement de payer la somme de 1660 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 mai 2023.

Par acte d’huissier en date du 4 octobre 2023 délivré à personne, Monsieur [E] [X] a fait assigner Monsieur [B] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS et demande de :

— constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 24 août 2023, soit deux mois suivant le commandement de payer demeuré infructueux,

— dire et juge que Monsieur [B] [U] est occupant sans droit ni titre du logement loué,

en conséquence :

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [U], ainsi que de tous les occupants de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, avec l’assistance de la force publique si besoin est, à compter du jour de la signification de la décision à intervenir et dans le respect des dispositions de la loi,

— condamner Monsieur [B] [U] à payer une somme de 2489,99 euros au titre des loyers et provisions pour charges impayés dus au 24 juillet 2023, augmenté des intérêts à compter de l’assignation,

— condamner Monsieur [B] [U] à payer une indemnité d’occupation mensuelle à fixer à la somme de 415 euros, payable le 1er de chaque mois, à compter du 1er août 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, chaque mois commencé étant dû,

en tout état de cause :

— condamner Monsieur [B] [U] à payer la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [B] [U] au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 7] et [Localité 9] le 4 octobre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 février 2024, puis renvoyée à la demande du conseil du locataire, une demande d’aide juridictionnel étant en cours de traitement, à l’audience du 19 septembre 2024.

L’affaire a donc été appelée à l’audience du 19 septembre 2024, mais à nouveau renvoyée à la demande du Me [M], nouveau conseil du locataire tout juste saisi par ce dernier, à l’audience du 10 octobre 2024.

L’affaire a donc été appelé et retenue à l’audience du 10 octobre 2024.

A cette audience, Monsieur [E] [X], représenté, dépose son dossier et, par suite, en substance, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance dans le décompte produit, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3319,99 euros, au titre des loyers et charges échus au 1er septembre 2023, terme du mois de septembre 2023 inclus, aucune information n’étant communiquée concernant les échéances postérieures.

Monsieur [B] [U] n’a pas comparu mais s’est fait représenter par Me [M] qui dépose des conclusions datées 8 octobre 2024.

Aux termes de ses écritures, Monsieur [B] [U] fait valoir qu’il est malade ce qui a engendré des difficultés financières à partir de 2022 alors qu’auparavant il s’acquittait de ses obligations, et sollicite des délais de paiement à effet suspensif. Demandant à ce que le bailleur soit débouter de sa demande d’expulsion, il sollicite également qu’il soit débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et qu’il soit statuer ce que de droit sur les dépens.

Le formulaire de diagnostic social et financier a été retourné au greffe avant l’audience mais n’a pas été rempli.

L’affaire est mise en délibéré au 22 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Le jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX ou de la CAF et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

Par conséquent, l’action est recevable.

Sur le fond

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer au terme convenu au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de l’audience, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Pour tout commandement de payer délivré avant le 29 juillet 2023, ce délai est de deux mois.

L’article 24 V de cette même loi permet cependant au juge, même d’office, d’accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Selon ce texte, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 24 VII permet également au juge, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun règlement n’ayant été apparemment effectué – le locataire ne réfutant pas cet élément résultant du décompte produit par le bailleur – dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer du 23 mai 2023 (visant une dette de 1660 euros), comprenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 juillet 2023.

Sur la demande de condamnation en paiement de la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que la dette s’élèverait à 3319,99 euros.

Monsieur [B] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

La somme réclamée n’appelle aucune observations.

Par suite, la dette locative à retenir est de 3319,99 euros.

Monsieur [B] [U] est par conséquent condamné au paiement de cette dette locative.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En l’espèce, Monsieur [B] [U], représenté à l’audience, demande des délais de paiement à effet suspensif.

Il ne propose cependant aucun montant qu’il pourrait régler par mois en plus du loyer pour apurer la dette locative.

Il ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer, mais fait valoir que, suite à ses difficultés en 2022 « les services sociaux l’accompagnent qui gèrent ses revenus justifiant ainsi pouvoir faire face à ses obligations de locataires ».

Par ailleurs, le décompte produit par le bailleur ne fait pas état d’impayés postérieurs au mois de septembre 2023.

De ces éléments lacunaires, il convient de conclure, dans l’intérêt de la partie la plus faible au contrat, que la reprise du paiement du loyer est intervenue avant l’audience du 10 octobre 2024.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [B] [U] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ainsi fixée pour apurer la dette ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, Monsieur [B] [U] se trouvera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [U], partie perdante, est condamné à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais d’assignation, de commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX et de notification au Préfet.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [E] [X], eu égard à l’équité, et à l’absence de justification du montant sollicité, Monsieur [B] [U] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 décembre 2017 entre Monsieur [E] [X], d’une part, et Monsieur [B] [U], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 24 juillet 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [U] à verser à Monsieur [E] [X] la somme de 3319,99 euros (trois mille trois cent dix-neuf euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) (décompte arrêté au 1er septembre 2023, terme du mois de septembre 2023 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêt au taux légal à compter à compter de la date de l’assignation du 4 octobre 2023 pour la somme de 2489,99, puis à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [B] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 90 euros (quatre-vingt-dix euros) chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le dix de chaque mois et pour la première fois le dix du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [B] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [E] [X] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [B] [U] soit condamné à verser à Monsieur [E] [X], jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

* que le sort des meubles soit alors régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, rappelant qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Monsieur [B] [U] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement, du signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au Préfet ;

CONDAMNE Monsieur [B] [U] à payer à Monsieur [E] [X] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 7] et [Localité 9] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 novembre 2024 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,