COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [N] [C], [I] [G] c/ Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 29 PREFECTURE

N° 26/369

Du 05 Mai 2026

4ème Chambre civile

N° RG 23/04276 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PJOG

Grosse délivrée à

M^e Stéphane GIANQUINTO

M^e Nathalie HARROP

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du cinq Mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 19 Février 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 05 Mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 5 Mai 2026, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

M. [N] [T] [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Nathalie HARROP, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [I] [V] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Nathalie HARROP, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des coprorpiétaires 29 PREFECTURE, représenté par son syndic en exercice,

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [C] et Mme [I] [G] sont propriétaires indivis du lot n°40 et de la moitié indivise du lot n°39 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « 29 Préfecture » situé [Adresse 1] à [Localité 4] et administré par son syndic en exercice, la société [X] & Breil.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 12 septembre 2023 au cours de laquelle a notamment été adoptée en seconde lecture la résolution n°17 mise au vote dans les termes suivants :

« Question n°17

Demande de Monsieur [B] : Réglementation des locations saisonnières

Monsieur [B] propose que les locations saisonnières soient tolérées dans la copropriété, sous réserve de maintenir la tranquillité des occupants.

Pour rappel, le règlement de copropriété, chapitre III article 5 alinéa a, enregistré au bureau des hypothèques dit : les appartements ne pourront être occupés bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une profession libérale.

Cette demande implique un modificatif du règlement de copropriété auprès d’un notaire. Article 25.1.

L’assemblée générale autorise les locations saisonnières dans la copropriété et autorise le syndic à modifier le règlement de copropriété. Les frais qui en découleront ne pourront dépasser le montant voté aux résolutions 08 et 09 ».

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2023, M. [N] [C] et Mme [I] [G] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « 29 Préfecture » devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement le prononcé de l’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 12 septembre 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 3 février 2026, M. [N] [C] et Mme [I] [G] sollicitent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

le prononcé de l’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 12 septembre 2023,la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de Maître Nathalie Harrop, Avocat au Barreau de Nice,leur dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure.

Ils exposent avoir voté « contre » la résolution litigieuse et en déduisent que leur recours, exercé dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 septembre 2023, est recevable.

Ils invoquent les dispositions des articles 24, 25, 25-1, 26 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils rappellent que le second vote à la majorité de l’article 24 ne peut concerner que les résolutions concernant les domaines limitativement énumérés à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Or, ils soutiennent que la modification du règlement de copropriété relative à l’usage des parties privatives aux fins d’autoriser la location saisonnière n’est pas mentionnée dans ce texte. Ils en concluent que la résolution litigieuse est nulle puisque celle-ci n’est pas soumise au vote à la majorité mais à l’unanimité, conformément aux dispositions de l’article 26 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils ajoutent que, dans l’hypothèse où la résolution contestée serait soumise aux dispositions de l’article 26 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, celles de l’article 26-1 se référant aux modalités de vote en deuxième lecture n’ont pas été respectées puisque la résolution n°17 n’a pas été adoptée à la majorité de tous les copropriétaires.

En réplique aux écritures adverses, ils soulignent que la résolution n°17 ne fait pas mention d’un choix laissé à chaque copropriétaire de tolérer les locations saisonnières dans l’immeuble mais bien la modification du règlement de copropriété afin d’autoriser la location saisonnière dans l’immeuble.

Ils énoncent que le règlement de copropriété régit l’usage des parties privatives notamment par l’intermédiaire d’une clause d’habitation bourgeoise. Ils considèrent donc que la résolution litigieuse entraîne la modification des modalités de jouissance des parties privatives au sens de l’article 26 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils estiment que l’arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2024 cité par le syndicat des copropriétaires dans ses écritures n’est pas transposable à la présente instance puisqu’ils invoquent le moyen tiré du non-respect des règles de vote et non du non-respect de la clause d’habitation bourgeoise. Ils ajoutent en outre que l’entrée en vigueur de la loi Lemeur du 19 novembre 2024 vise à restreindre et contrôler les locations meublées touristiques pour favoriser la location de longue durée notamment en renforçant les pouvoirs de contrôle et de sanction des communes.

Ils mentionnent également que le syndicat des copropriétaires ne produit pas les autorisations municipales requises qui auraient été accordées à M. [M] [B] ou à tout autre copropriétaire exerçant une activité de location saisonnière dans l’immeuble.

Enfin, ils soutiennent que la clause d’habitation bourgeoise du règlement de copropriété exclut tout usage des appartements qui ne serait pas bourgeois et considèrent que l’activité de location saisonnière revêt un caractère commercial qui est donc prohibé dans l’immeuble.

Dans ses dernières écritures notifiées le 19 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « 29 Préfecture » conclut au débouté et sollicite la condamnation solidaire de M. [N] [C] et Mme [I] [G] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de Maître Stéphane Gianquinto, Avocat au Barreau de Nice.

Il expose que les débats ne portent pas sur l’interdiction mais bien sur l’autorisation des locations saisonnières, dont il rappelle la définition, au sein de l’immeuble.

Il rappellent les dispositions des articles 2 et 9 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965. Il se fonde sur l’article 5 chapitre III du règlement de copropriété pour considérer que celui-ci ne prohibe pas les locations, notamment saisonnières de type Airbnb. Il ajoute que le règlement de copropriété comprend une clause d’habitation bourgeoise simple et non absolue et relève que, dans ce cas, la jurisprudence détermine au cas par cas si l’activité de location saisonnière de courte durée est exercée à grande échelle avec les importantes nuisances qui y sont associées.

Il fait valoir que la résolution litigieuse autorisant la location saisonnière n’est pas contraire à l’intérêt des copropriétaires et n’impose aucune obligation en ce qui concerne l’utilisation de leurs parties privatives. Il en déduit que celle-ci n’avait pas vocation à être votée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 voire soumise au vote de l’assemblée générale puisque cette résolution ne concerne ni la jouissance ni l’usage et l’administration de parties communes mais de parties privatives, n’oblige aucun copropriétaire à modifier la destination de ses parties privatives dès lors qu’il s’agit d’une possibilité qui relève d’un choix personnel et ne prévoit pas l’aliénation de parties communes. Il estime donc que le vote de la résolution n°17 contestée à la majorité de l’article 25-1 est régulier.

Il soutient en outre que les locations saisonnières n’ont pas vocation à être soumises à autorisation de l’assemblée générale ni à être prévues par le règlement de copropriété.

Il invoque l’arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2024 selon lequel la location saisonnière est tolérée et n’est plus automatiquement qualifiée d’activité commerciale lorsqu’elle est exercée sans prestations para-hôtelières annexes.

Il en déduit que l’annulation de la résolution litigieuse n’aurait aucune incidence sur l’autorisation donnée aux copropriétaires de procéder à des locations saisonnières puisqu’il considère qu’il est désormais impossible d’interdire une telle activité, d’autant plus qu’elle n’est pas prohibée explicitement par le règlement de copropriété et qu’il n’est pas prévu que les appartements de l’immeuble ne pourront être occupés qu’à titre exclusivement bourgeois.

Il fait valoir qu’une clause d’habitation bourgeoise ne suffit pas à interdire la location saisonnière au motif qu’elle ne serait pas conforme à la destination de l’immeuble.

Il précise enfin que l’assemblée générale du 24 septembre 2025 a rejeté la résolution n°24 visant à modifier le règlement de copropriété afin d’interdire la location saisonnière de type Airbnb. Il en déduit qu’il appartiendra à chaque copropriétaire souhaitant louer son appartement de solliciter des services de la Mairie de [Localité 4] les autorisations qui s’imposent en la matière.

La clôture de la procédure est intervenue le 5 février 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 19 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de prononcé de la nullité de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 12 septembre 2023.

En vertu de l’article 8-I de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Ce texte précise que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 9-I de la même loi rappelle que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Ainsi, la liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est tempérée par les droits concurrents des autres copropriétaires et la destination de l’immeuble. A ces deux restrictions s’ajoutent celle liée à l’obligation pour les copropriétaires de respecter le règlement de copropriété, notamment en ce qu’il détermine la destination des parties privatives et les conditions de leur jouissance dès lors que ces stipulations sont justifiées par la destination de l’immeuble.

La destination de l’immeuble doit être appréciée in concreto par référence à ses caractères matériels, à sa situation qui englobe sa localisation mais également son environnement, et aux actes dont le règlement de copropriété, lequel n’a pas une portée exclusive car il détermine l’affectation d’un immeuble mais non sa destination générale.

En effet, en déterminant la destination des parties privatives et communes, le règlement de copropriété définit une catégorie d’usage concourant à la définition de la destination de l’immeuble qui doit être appréciée au regard de l’ensemble de ses dispositions.

Le règlement indique ce à quoi les lots sont réservés : à l’habitation, à des activités professionnelles, à l’exercice de commerces, à usage de caves, de greniers ou garages. Il précise également, le cas échéant, les diverses conditions ou prohibitions qui affectent la jouissance de ces parties privatives.

Toutefois, les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d’un copropriétaire doivent être interprétées strictement.

Par ailleurs, l’assemblée générale des copropriétaires prend ses décisions à des majorités différentes selon la nature de la résolution à adopter : décisions prises à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, à la majorité absolue de l’article 25, à la double majorité de l’article 26 et à l’unanimité des membres du syndicat.

Selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à la date de l’assemblée générale litigieuse, l’assemblée générale ne pouvait, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Ce texte prévoyait également qu’elle ne pouvait décider de la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble qu’à l’unanimité.

En outre, l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

En l’espèce, la résolution n°17 de l’assemblée générale 12 septembre 2023 ayant pour objet la modification du règlement de copropriété aux fins d’autoriser les locations saisonnières a été votée en deuxième lecture à la majorité de l’article 25-1.

En principe, un copropriétaire peut librement jouir de son bien et donc mettre en location un local en meublé touristique de courte durée, sauf si cela contrevient à la destination de l’immeuble.

Or, il ressort de l’article 4 du règlement de copropriété qu’ « il n’est pas interdit de faire des locations vides ou en meublé, mais à des personnes de bonne vie et mœurs, à condition que cela ne constitue pas un commerce quelconque, le commerce de chambres meublées étant formellement interdit ».

Selon l’article 5 de ce même règlement, « ils devront habiter ou faire habiter leurs appartements honnêtement et bourgeoisement, et en jouir en bon père de famille et veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit jamais troublée par leur fait, ou celui de leur famille, de leurs hôtes, locataires ou visiteurs ou des gens à leur service. En conséquence, ils ne pourront faire ou laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail avec ou sans machine de quelque nature que ce soit, qui soit de nature à nuire à la solidité de l’immeuble ou gêner les voisins, et se conformer pour tout ce qui ne serait pas prévu aux usages établis dans les maisons bien tenues ».

Il en résulte que le règlement de copropriété de l’immeuble dénommé «29 Préfecture » autorise la location vide ou meublée des lots tant qu’il ne s’agit pas d’une activité commerciale.

Il y est également indiqué que « rien ne s’oppose à ce que deux ou plusieurs professions de même nature soient exercées dans l’immeuble ».

Il s’agit donc d’une clause d’occupation bourgeoise simple en ce qu’elle autorise l’occupation des parties privatives pour l’habitation ou l’exercice d’une profession libérale, ce qui exclut l’exercice d’une activité commerciale.

Or, il est désormais acquis qu’une activité de location meublée de courte durée, qui n’est accompagnée d’aucune prestation de service accessoire (ménage, fourniture de literie, transfert vers l’aéroport) ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, n’est pas une activité de nature commerciale (Cass., 3e Civ., 25 janvier 2024) et n’est donc pas contraire à la destination bourgeoise d’un immeuble.

M. [N] [C] et Mme [I] [G] n’établissent pas que certains copropriétaires se livrent dans l’immeuble dénommé « 29 Préfecture » à des activités de location meublée de courte durée accompagnées de prestations accessoires de service para-hôtelier.

De plus, le règlement de copropriété autorise expressément la location en meublé d’appartement entier, la location saisonnière de courte durée « telle que Airbnb » apparaît donc compatible avec la destination fixée par le règlement de copropriété.

Par ailleurs, les modifications apportées à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 par la loi dite Lemeur du 19 novembre 2024, en vertu duquel sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions relatives à la modification du règlement de copropriété qui concernent l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, n’étaient pas en vigueur à la date de l’assemblée litigieuse.

En outre, ce texte encadre uniquement les résolutions visant à l’interdiction de la location meublée de courte durée et non à son autorisation, d’autant plus qu’en l’espèce, une telle activité, à condition qu’elle soit civile, ne contrevient pas aux dispositions actuelles du règlement de copropriété.

Dès lors, la résolution litigieuse ne visait pas à imposer aux copropriétaires une modification à la destination de l’immeuble ou de leurs parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété mais seulement à expliciter les dispositions de celui-ci qui permet déjà en l’état la location meublée touristique.

Le vote à l’unanimité de cette résolution n’était donc pas requis.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’affirment les demandeurs, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

La possibilité de recourir à un second vote n’est donc pas limitée aux résolutions concernant les domaines limitativement énumérés à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

La résolution n°17 de l’assemblée générale du 12 septembre 2023 pouvait donc être régulièrement votée à la majorité de l’article 25-1 en seconde lecture.

De surcroît, l’assemblée générale du 24 septembre 2025 a rejeté à la majorité de l’article 26 la résolution n°24 ayant pour objet de modifier le règlement de copropriété aux fins d’interdire la location d’appartements en meublé de tourisme de type Airbnb.

Le règlement de copropriété ne pose comme condition à l’exercice d’activités telles que la location meublée des appartements que l’absence de troubles exceptionnels causés aux copropriétaires par rapport à la destination de l’immeuble, condition dont il n’est pas démontré qu’elle n’est pas respectée.

Par conséquent, M. [N] [C] et Mme [I] [G] seront déboutés de leur demande visant au prononcé de la nullité de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 12 septembre 2023.

Sur les demandes accessoires.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Parties perdantes au procès, M. [N] [C] et Mme [I] [G] seront condamnés aux dépens, distraits au profit de Maître Stéphane Gianquinto, Avocat au Barreau de Nice, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « 29 Préfecture » la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [N] [C] et Mme [I] [G] de leur demande de prononcé de la nullité de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 12 septembre 2023 ;

CONDAMNE M. [N] [C] et Mme [I] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » sis [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [N] [C] et Mme [I] [G] de toutes leurs autres demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE M. [N] [C] et Mme [I] [G] aux dépens, distraits au profit de Maître Stéphane Gianquinto, Avocat au Barreau de Nice, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT