TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [P] [X] ; M^e Anne BOURGEONNEAU ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître [Localité 2] CLAISSE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06493 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJ2M

N° MINUTE :

4/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 mars 2026

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT – OPH,(anciennement OPAC de [Localité 1]) dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [X], demeurant [Adresse 2]

comparant

Madame [M] [Z], demeurant chez [Adresse 3], [Adresse 4]

représentée par M^e Anne BOURGEONNEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1944

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL,juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 mars 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 26 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06493 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJ2M

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2023, [Localité 1] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [P] [X] et à Madame [M] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5]) à [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors charges de 515,89 euros.

Par actes de commissaire de justice du 6 février 2025, [Localité 1] HABITAT-OPH a fait délivrer à Monsieur [P] [X] et à Madame [M] [Z] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 4 415,98 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 10 février 2025, Madame [M] [Z] a donné congé indiquant avoir quitté le logement depuis le 15 avril 2024.

Par actes de commissaire de justice des 10 et 15 juillet 2025, PARIS HABITAT-OPH a assigné en référé Monsieur [P] [X] et Madame [M] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 6 avril 2025,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans un garde-meuble de son choix aux frais et risques du défendeur,

— rejeter toute demande de délais et dans l’hypothèse où ils seraient accordés conditionner la suspension de la clause résolutoire à leur respect ainsi qu’au paiement à date des échéances en cours,

— condamner solidairement Monsieur [P] [X] et Madame [M] [Z] à payer à titre provisionnel la somme de 4 601,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner Monsieur [P] [X] à payer à titre provisionnel la somme de 1 697,27 euros au titre de l’arriéré locatif pour la période du 3 février au 12 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de l’assignation ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué jusqu’à complet déménagement et restitution des clés,

— condamner solidairement Monsieur [P] [X] et Madame [M] [Z] à payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 14 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme totale de 12 052,90 euros selon décompte arrêté au 13 janvier 2026 terme de décembre 2025 inclus. Le bailleur s’est opposé à l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire en l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant par Monsieur [P] [X] et a donné son accord pour que Madame [M] [Z] s’acquitte des sommes dont elle est tenue solidairement avec ce dernier de façon échelonnée.

Madame [M] [Z], représentée par son conseil, a demandé que soient déduits des sommes réclamées les frais de contentieux, la régularisation de charges opérée en mai 2025 et les règlements intervenus après son départ. Elle a par ailleurs sollicité un délai de deux ans pour s’acquitter du solde restant dû et a conclu au débouté de la demande au titre des frais irrépétibles, exposant avoir dû quitter le logement après avoir été victime de violences conjugales, être sans emploi et assumer seule la charge financière de l’enfant commun.

Monsieur [P] [X], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant sa dette de façon échelonnée, exposant avoir formé un recours contre la décision de rejet de sa demande d’asile par le directeur de l’OFPRA, ce qui devrait lui permettre de travailler lorsqu’il aura de nouveau un titre de séjour.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont il a été donné lecture à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 16 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), également par la voie électronique le 7 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location (article 16.2) a été signifié à Monsieur [P] [X] et à Madame [M] [Z] le 6 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 415,98 euros n’a pas été réglée pendant le délai de six semaines suivant la signification du commandement (aucune somme n’a été réglée).

PARIS HABITAT-OPH est donc fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 21 mars 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience de sorte que Monsieur [P] [X] ne remplit pas les conditions légales pour pouvoir solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, Monsieur [P] [X] étant sans droit ni titre depuis le 22 mars 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Il résulte des articles 1728 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, tandis qu’en vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis, d’un mois en zone tendue, notamment à [Localité 1], si c’est lui qui a notifié le congé.

L’article 1342-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Enfin, par application combinée des articles 544 et 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est due par le locataire qui se maintient indûment dans les lieux loués après expiration du bail et qui commet de ce fait une faute quasi-délictuelle. Le montant de cette indemnité est fixé au regard, d’une part, de la valeur de jouissance du bien occupé et, d’autre part, du préjudice subi par le bailleur du fait de cette occupation sans droit ni titre.

En l’espèce, il ressort de décompte du bailleur que l’arriéré locatif s’élève au 13 janvier 2026 à la somme de 11 605,70 euros frais de procédure déduits (12 052,90 euros – 185,10 euros – 260,10 euros) cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à décembre 2025 inclus.

En application de l’article 15 I précité de la loi du 6 juillet 1989, Madame [M] [Z] n’étant plus titulaire du bail un mois après la date de réception de son congé, soit le 10 mars 2025, elle n’est tenue qu’à la dette née antérieurement à cette date.

Toutefois, [Localité 1] HABITAT-OPH arrête son décompte la concernant au 3 février 2025, date de rédaction de son congé, et renonce ainsi de fait au bénéfice du préavis. À cette date, l’arriéré locatif auquel elle est solidairement tenue avec Monsieur [P] [X], conformément à la clause de solidarité prévue à l’article 10 du contrat de bail, s’élevait à la somme de 4 415,98 euros.

De cette somme, il y a lieu de déduire, tel que le prévoit l’article 1342-10 du code civil, les règlements effectués postérieurement à cette date par le codébiteur solidaire à hauteur de 1 140 euros et la régularisation de charges de l’exercice 2024 intervenue le 5 mai 2025 à hauteur de 332,59 euros, portant le total du par les deux anciens copreneurs au 3 février 2025 à la somme de 2 943,39 euros.

En conséquence, Monsieur [P] [X] et Madame [M] [Z] seront solidairement condamnés à payer à titre provisionnel la somme de 2 943,39 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 415,98 euros en application de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [P] [X] sera par ailleurs condamné au paiement à titre provisionnel de la somme de 8 662,31 euros au titre de l’arriéré locatif né postérieurement à cette date, arrêté au 13 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus (11 605,70 euros – 2 943,39 euros) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 984,76 euros (6 113,25 euros -185,10 euros – 2 943,39 euros) en application de l’article 1231-6 du code civil.

Enfin, Monsieur [P] [X] sera condamné à compter de l’échéance de janvier 2026 en lieu et place des loyers et charges d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, étant précisé que le dernier loyer charges comprises s’élève à la somme de 795,34 euros, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Si l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet d’octroyer au locataire des délais de paiement sur une durée de 36 mois à la condition qu’il ait repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il soit en situation de régler sa dette, cette faculté est prévue dans l’hypothèse d’une suspension des effets de la clause résolutoire.

Cependant, l’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, [Localité 1] HABITAT-OPH a donné son accord pour que Madame [M] [Z] procède à l’apurement de sa dette de façon échelonnée.

Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande de la défenderesse selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Il convient par ailleurs de prévoir que tout défaut de paiement d’une mensualité justifiera de l’exigibilité totale de la somme due.

S’agissant de Monsieur [P] [X], si des délais de paiement peuvent être accordés d’office par le juge, il n’y a pas lieu de faire usage de cette disposition, alors qu’il ne perçoit en l’état aucun revenu et qu’il n’est donc pas en mesure de respecter un échéancier.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [X] et Madame [M] [Z], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 1] HABITAT-OPH les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision rendue est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 octobre 2023 entre [Localité 1] HABITAT-OPH d’une part et Monsieur [P] [X] et Madame [M] [Z] d’autre part portant sur des locaux situés [Adresse 5]) à [Localité 3] sont réunies à la date du 21 mars 2025,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [P] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 1] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [X] et Madame [M] [Z] à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 2 943,39 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 415,98 euros,

AUTORISONS Madame [M] [Z] à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 122 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts,

DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant un mois, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

RAPPELONS qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, pendant le cours des délais ainsi accordés, les procédures d’exécution sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNONS Monsieur [P] [X] à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 8 662,31 euros au titre de l’arriéré locatif né postérieurement au 3 février 2025, arrêté au 13 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2025 sur la somme de 2 984,76 euros,

CONDAMNONS Monsieur [P] [X] à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance de janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [X] et Madame [M] [Z] à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [X] et Madame [M] [Z] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président