COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] c/ [N]

MINUTE N°

DU 21 Mai 2026

N° RG 24/04405 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QCN4

Grosse délivrée

à M^e Thierry BAUDIN

Expédition délivrée

à M^e Valentin MACE

le

DEMANDERESSE:

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] sis [Adresse 2]

Représenté par son syndic le Cabinet [Localité 2] & DELAUNAY

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Thierry BAUDIN, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [I] [N]

né le 03 Novembre 1973 à

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Valentin MACE, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Caroline ATTAL, Vice-Présidente

assistée lors des débats et lors de la mise à disposition par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 06 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Mars 2026, délibéré après prorogations intervenu le 21 Mai 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [N] est propriétaire des lots n°1005 et 264 au sein de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] [Adresse 7] situé sur la commune de [Localité 4] – [Adresse 8]

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] », pris en la personne de son syndic en exercice, a fait assigner Monsieur [I] [N] devant le Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Nice, en vue de sa condamnation, avec exécution provisoire, au paiement de:

— la somme de 6089,87 euros au titre des charges et provisions impayées arrêtée au 30 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de La mise en demeure du 2 septembre 2024,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

— la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens

— dire que le montant des sommes retenues par le commissaire de justice au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2011 devront être supportés par ces derniers

A l’audience du 6 mars 2025, l’affaire a été renvoyée au 6 mai 2025 à la demande des parties.

A l’audience du 6 mai 2025, l’affaire a été renvoyée au 1er juillet 2025 à la demande des parties.

A l’audience du 1er juillet 2025, l’affaire a été renvoyée au 14 octobre 2025 à la demande des parties

A l’audience du 14 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée au 2 décembre 2025 à la demande des parties.

A l’audience du 2 décembre 2025, l’affaire a été renvoyée pour production du procès verbal d’assemblée générale et du contrat de syndic.

A l’audience du 6 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » a aux termes de ses conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus ample des moens et motfis actualisé sa demande principale en paiement et sollicité la condamnation de Monsieur [I] [N] au paiement de la somme de 1926,31 euros selon décompte actualisé arrêté au 26 novembre 2025. Pour le surplus, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » a maintenu ses demandes.

Monsieur [I] [N], représenté par son conseil a aux termes de ses conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et motifs, sollicité :

— d’expurger du décompte les frais imputés à Monsieur [I] [N] qui ne sont pas des frais nécessaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que les sommes non justifiées soit la somme de 1857,33 euros,

— fixer le montant de la dette de Monsieur [I] [N] à la somme de 68,98 euros, sous réserve de la production des pièces justificatives afférentes,

— à titre subsidiaire, accorder à Monsieur [I] [N] des délais de paiement sur 24 mois afin de lui permettre d’apurer la somme fixée par le Tribunal relative notamment aux frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en ses des charges de copropriété courantes, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » de sa demande de condamnation de Monsieur [I] [N] à payer la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts

— débouter le syndicat des copropriétaire de l’immeuble « [Adresse 1] » de sa demande de condamnation de Monsieur [I] [N] à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— juger que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2026, prorogée au xxxx compte tenu de la surcharge de travail du magistrat..

MOTIFS

Aux termes de l’article 467 du code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu, il sera statué par jugement contradictoire.

Sur la demande principale :

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité de ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 14-1 de la loi prévoit que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal ou des procès verbaux d’assemblée générale des copropriétaires du 21 mai 2025 que les comptes des exercices 2024 et 2025 ont été approuvés, de même que le budget prévisionnel pour l’exercice 2026

De même, il ressort tant du tableau de répartition des charges pour l’exercice concerné par la réclamation et du relevé de compte copropriétaire au 26 novembre 2025 que les charges et provisions réclamées sont effectivement exigibles.

Dès lors, la syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], déduction faite des frais de poursuite, est bien redevable de la somme de 460,59€, arrêtée au 26 novembre 2025.

Dès lors, Monsieur [I] [N] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 460,59 euros au titre des charges et provisions échues au 26 novembre 2025, avec intérêts légaux à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 28 février 2023 mis en demeure Monsieur [I] [N] de régler les charges et provisions échues. Cette mise en demeure est restée infructueuse, de sorte que le syndic a eu l’obligation d’exposer des frais pour recouvrer la créance du syndicat des copropriétaires.

Les frais afférents à cette mise en demeure (24 €) sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par Monsieur [I] [N] .

Toutefois, les frais antérieurs à cette mise en demeure, réclamés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] (frais de rappel et frais d’ouverture d’un dossier contentieux) ne sauraient être imputables à Monsieur [I] [N] en application de l’article 10-1 de la loi de 1965. Par ailleurs, les frais de relance et de mise en demeure postérieurs à cette missive, ne sauraient être considérés comme des frais nécessaires compte tenu de leur multiplication inutile (envoi d’une relance ou d’une mise en demeure mensuelle) de la date d’assignation, valant elle-même mise en demeure et de l’instance judiciaire en cours, par la suite.

Enfin, s’il est exact que le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat et de suivi contentieux, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic.Il peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce qui n’est pas démontré en l’espèce.

S’agissant des provisions sur honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires, il convient de relever que ceux-ci sont indemnisés par le versement d’une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La demande de ce chef sera donc rejetée.

Enfin, s’agissant des frais d’assignation, ces sommes seront récupérées le cas échéant au titre des dépens. La demande de ce chef sera donc rejetée.

Il apparaît, au vu de ce qui précède, que Monsieur [I] [N] est redevable de ce chef de la somme de 24 euros.

Il sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 24 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation..

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, Monsieur [I] [N] est tenu au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont il est propriétaire. Or, Monsieur [I] [N] a procédé à un virement de 4000 Euros démontrant sa bonne foi. La résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble n’apparaît pas démontrée.

En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les [Adresse 7] de sa demande formée à titre de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement :

Compte-tenu de la situation économique de Monsieur [I] [N] dont il justifie dans ses conclusions et pièces, il convient d’accorder des délais de paiement selon les termes précisés au dispositif de la présente décision, en application de l’article 1244-1 du code civil.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile :

Compte tenu de la situation économique de Monsieur [I] [N] et de sa bonne foi, l’équité commande que chaque partie conserve la charge de ses propres frais et dépens.

Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature de l’affaire, de l’ancienneté de la dette et de son montant, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [I] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, les sommes de:

—  460,59 euros au titre des charges de copropriété, provisions impayés arrêtée au 26 novembre 2025

—  24 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires

et ce avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024:

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » de sa demande de dommages et intérêts;

Autorise Monsieur [I] [N] à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 20 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres frais et dépens.

Précise que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire;

Rejette tous autres chefs de demandes ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT