TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 12 MAI 2025

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/03786 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XRDC

N° de MINUTE : 25/00343

S.A.R.L. BM&CIE

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître [Y], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173, postulant et Maître [P], avocats au barreau de SENLIS, plaidant

DEMANDEUR

C/

Société SCCV EMERAUDE

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Bertrand RABOURDIN de la SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0158

S.A.S. FONCIERE MB AMATI

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Sandra ROBERT de la SELARL CSR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0017

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 3 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La société BM&Cie est propriétaire d’un local commercial correspondant aux lots n°55, 56, 57, 58 (issus de la division du lot n°1) au sein de l’ensemble immobilier dit « ilot G2 » sis [Adresse 1] et édifié par la SCCV Emeraude en qualité de maître de l’ouvrage et vendeur en l’état futur d’achèvement.

Le local commercial voisin correspondant au lot n°2 appartient à la société Foncière MB Amati.

La société BM&Cie se plaint de ce que la société Foncière MB Amati fait passer trois conduits métalliques d’extraction métalliques dans son local pour l’exploitation du restaurant de son locataire.

Par acte d’huissier en date du 11 avril 2023, la société BM&Cie a assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny la société Foncière MB Amati aux fins de retrait de l’ensemble des tubes sous astreinte et d’indemnisation de son préjudice.

Par acte d’huissier en date du 6 octobre 2023, la société Foncière MB Amati a assigné en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Bobigny la SCCV Emeraude aux fins d’appel en garantie.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, la société BM&Cie demande au tribunal de :

— condamner la société Foncière MB Amati à effectuer le retrait des tubes dont elle est propriétaire traversant le lot appartenant à la société BM&Cie afin de libérer la gaine d’extraction desservant le lot n°56 dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— débouter la société Foncière MB Amati de ses demandes ;

— condamner la société Foncière MB Amati à payer à la société BM&Cie la somme de 18 000 euros au titre de la réparation de la perte de chance de louer son local commercial ;

— condamner la société Foncière MB Amati à payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Foncière MB Amati aux dépens ;

— rappeler l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2024, la société Foncière MB Amati demande au tribunal de :

— débouter la société BM&Cie de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, condamner la SCCV Emeraude à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ;

— condamner la société BM&Cie à payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société BM&Cie aux dépens ;

— écarter l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 octobre 2024, la SCCV Emeraude demande au tribunal de :

— débouter la société Foncière MB Amati et la société BM&Cie de leurs demandes ;

— condamner la société Foncière MB Amati ou tout succombant à payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 octobre 2024.

L’affaire a été inscrite au rôle de l’audience du 3 mars 2025, où elle a été appelée.

Sur quoi elle a été mise en délibéré au 12 mai 2025 afin qu’y soit rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de la société BM&Cie

La société BM&Cie allègue, sur le fondement de l’article 544 et 1221 du code civil, que le règlement de copropriété modifié du 27 juin 2017 prévoit que le propriétaire du lot 56 a la jouissance exclusive des gaines technique desservant ledit lot ; qu’il n’existe aucun contrat ou servitude qui autorise le passage des tubes de la société Foncière MB Amati sur ce lot ; que le passage de trois gaines métalliques type gaines d’extraction provenant du lot n°2 porte atteinte au droit de propriété de la société BM&Cie et caractérise une violation évidente du règlement de copropriété prévoyant la jouissance exclusive des gaines desservant chaque lot par chacun des propriétaires.

***

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Le règlement de copropriété a une valeur contractuelle et s’impose à chacun des copropriétaires.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la lecture des écritures et l’examen des pièces versées aux débats, notamment le règlement de copropriété et état descriptif de division, son modificatif du 27 juin 2017, les plans qui y sont annexés et le procès-verbal de constat par huissier de justice permettent de retenir que :

— trois gaines métalliques type gaines d’extraction passent sur le lot n°56 depuis le lot n°2 vers la gaine technique dite B01 ;

— cette gaine technique est une gaine maçonnée verticale filant jusqu’en toiture du bâtiment ;

— les gaines techniques constituent des parties communes pour être ainsi qualifiées en page 15 (description du hall G2), en page 20 (article 6.3 3°), en page 21 (article 6.4 3°) ;

— la gaine B01 dessert le lot n°2 appartenant à la société Foncière MB Amati, ainsi qu’il résulte de la modification des plans annexés au modificatif de l’état descriptif de division et règlement de copropriété du 27 juin 2017, la gaine dite C02 – qui desservait l’ancien lot n°1 avant que ce dernier ne soit divisé en quatre lots n° 55, 56, 57 et 58 – ayant disparu au profit de la seule gaine B01 ;

— s’il est exact que le règlement de copropriété mentionne à plusieurs reprises l’existence d’une gaine technique au profit du lot n°56, dans des passages tels que « les propriétaires des lots n°2, 3, 55, 56, 57 et 58 ayant la jouissance exclusive des gaines techniques desservant lesdits lots […] » (p.21 du modificatif) ou « les gaines techniques des lots de copropriété numéros 2,

3, 55, 57 57, et 58 sont à usage exclusif des locaux desservis par celle-ci », il ne peut en être déduit que le lot n°56 est desservi par une gaine technique dès lors que celle-ci n’apparaît pas sur les plans annexés et que les lots n° 55, 57 et 58 ne sont pas non plus desservis par une gaine technique, de telle sorte que les formules précitées doivent s’analyser comme indiquant simplement que si une gaine technique desservait lesdits lots, elle serait alors à jouissance exclusive de leur titulaire ;

— la gaine technique B01 est en conséquence une gaine desservant le lot n°2 et dont la société Foncière MB Amati a la jouissance exclusive ;

— l’article 5 du règlement de copropriété prévoit que « les propriétaires des lots privatifs devront supporter l’existence de toutes canalisations ou gaines, qu’elles qu’en soient la nature et la destination, qui se trouveraient dans leurs locaux ou dans les espaces dont la jouissance exclusive leur est réservée », de telle sorte que le passage des trois gaines métalliques dans le lot n°56 pour l’usage du lot n°2 ne constitue pas une violation du règlement de copropriété.

Dans ces conditions, la société BM&Cie sera déboutée de toutes ses demandes.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à charge de l’autre partie.

L’article 699 du code de procédure civile prévoit que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

La société BM&Cie sera condamnée aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour les avocats qui en ont fait la demande.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de débouter chacune des parties de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déboute la société BM&Cie de ses demandes ;

Condamne la société BM&Cie aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour les avocats qui en ont fait la demande ;

Déboute les parties de leur demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle l’exécution provisoire du jugement.

La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

Le greffier, Le président,