TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 25/00001 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GOXQ

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Marie CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[J] [I]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 01 Avril 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. CHARTRES METROPOLE HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES, dont le siège social est sis Hôtel de Ville, place des Halles – 28000 CHARTRES – 28003 CHARTRES CEDEX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représentée par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [I],

domicilié : chez Madame [L] [C], 1 Passage des Poètes – Appt.29 – 28000 CHARTRES

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 21 Janvier 2025 et mise en délibéré au 01 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 05 janvier 2023 ayant pris effet le 10 janvier 2023, l’OPH CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [I] un local à usage d’habitation situé Apt 43 – 3 passage des Poètes 28000 CHARTRES – pour un loyer initial mensuel de 367,22€ outre les charges.

Des loyers étant demeurés impayés, C’CHARTRES HABITAT a fait signifier le 27 mai 2024 un commandement de payer la somme de 3.225,60€ visant la clause résolutoire insérée au bail.

C’CHARTRES HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [J] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CHARTRES pour demander sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de condamner ce dernier au paiement :

— de la somme de 5.173,21 € correspondant aux loyers impayés et réparations locatives

— d’une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens comprenant le coût du commandement.

A l’audience du 21 janvier 2025, l’OPH CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et rappelle, que la dette locative s’élève à la somme de 5.173,21 €.

A l’appui de ses prétentions, C’CHARTRES HABITAT fait valoir que Monsieur [J] [I] a quitté le logement le 4 septembre 2024, et que le dernier paiement du loyer est intervenu le 06 décembre 2023. Le dépôt de garantie a été restitué au locataire nonobstant l’état de l’appartement, qui a nécessité des répartions locatives pour un coût de 1.969€.

Le bailleur souligne, que sur cette somme il reste à charge au locataire après comparaisons entre l’état des lieux d’entrée et de sortie la somme de 310€.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié par à personne le 24 décembre 2024, Monsieur [J] [I] n’est ni présent ni représenté.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’HABITATion ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 30 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

Par ailleurs, C’CHARTRES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

En conséquence, l’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au bail prévoit que « Tout contrat de bail d’HABITATion contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que DEUX MOIS après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En outre, conformément à l’avis de la cour de cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 05 décembre 2023 avec effet à compter du 10 décembre 2023 contient une clause résolutoire (article :« 5.6 ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mai 2024, pour la somme en principal de 3.225,60 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 juillet 2024.

Il est constant et non contesté que le locataire a en outre quitté les lieux le 4 septembre 2024.

En conséquence, il convient de constater, que le bail est résilié depuis le 28 juillet 2024 et que le locataire a quitté le logement le 4 septembre 2024.

— sur les délais de paiement:

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, Monsieur [J] [I], non comparant, n’apporte par définition aucun élément concernant sa situation financière et son éventuelle capacité à respecter un échéancier et ce d’autant que la dette est très élevée.

En conséquence, il n’y a ni lieu de lui accorder des délais.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Monsieur [J] [I] dans les lieux sans droit ni titre à compter du 28 juillet 2024 jusqu’à son départ a créé un préjudice au bailleur, qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l’espèce, C’CHARTRES HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [I] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite et de la restitution du dépôt de garantie, la somme de 5.173,21 € à la date du 17 septembre 2024 au titre des loyers er charges impayés et indemnités d’occupation.

Aux loyers et charges et indemnités d’occupation impayés s’ajoutent la somme de 310€ correspondant aux réparations locatives à la charge du locataire.

Le bailleur rapporte la preuve du montant des réparations locatives par la production des états de lieu d’entrée et de sortie outre la production de factures.

Monsieur [J] [I], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, il sera condamné au paiement de cette somme de 5.173,21 €, comprenant outre le montant des loyers et charges impayées jusqu’au 27 juillet 2024, une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, due entre le 28 juillet et le 4 août 2024,

Il sera également payé à payer la somme le montant des réparations locatives à hauteur de 310€.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, à Monsieur [J] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 janvier 2023 ayant pris effet le 10 janvier 2023 entre l’OPH CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT et Monsieur [J] [I] concernant le local à usage d’HABITATion situé Apt 43 – 3 passage des Poètes 28000 CHARTRES – sont réunies à la date du 28 juillet 2024;

CONSTATE que Monsieur [J] [I] a quitté les lieux le 4 septembre 2024;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] à payer à l’OPH CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux à savoir le 4 septembre 2024;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] à verser à l’OPH CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT la somme de 5.173,21 € (cinq mille cent soixante treize euros et vingt et un centimes) due à la date du 17 septembre 2024 au titre des loyers er charges impayés et indemnités d’occupation.

CONDAMNE Monsieur [J] [I] à verser à l’OPH CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT la somme de 310 € (trois cent dix euros) au titre des réparations locatives.

DEBOUTE l’OPH CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT de ses demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

DEBOUTE l’OPH CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME