COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. USNET c/ S.A.R.L. IPANEMA

MINUTE N° 26/

Du 03 Juin 2026

LOYERS COMMERCIAUX

N° RG 22/00015 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OQX2

Par jugement en date du trois Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Madame Corinne GILIS, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 06 Mai 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 03 Juin 2026,

PRONONCE

Par mise à disposition au greffe le 03 Juin 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Corinne GILIS, Juge des Loyers Commerciaux, et Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

M^e Renaud GIULIERI

M^e Pierre-andré PASCAUD

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSE:

S.C.I. USNET, représenté par son Gérant [Q] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

S.A.R.L. IPANEMA,

son établissement SECONDAIRE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Pierre-andré PASCAUD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*********************

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail commercial en date du 23 novembre 2005, la SCI USNET a donné en location à la SARL IPANEMA un local commercial, sis à Nice [Adresse 3] , à usage exclusif de vente à emporter et dégustation sur place de café, thés et viennoiserie, à l’enseigne MALONGO.

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf ans, à compter du 25 novembre 2005, moyennant un loyer annuel de 45. 600 euros hors charges et hors taxes.

Par avenant du 5 juin 2012, ledit bail a été renouvelé par anticipation, pour une nouvelle durée de neuf ans, à compter du 1er avril 2011 jusqu’au 31 mars 2020 moyennant un loyer mensuel de 65 .000 euros.

Par avenant du 2 septembre 2014, la SCI USNET a autorisé la SARL IPANEMA à réaliser des travaux de communication internes entre les locaux loués et les locaux mitoyens, notamment par le percement des murs, à charge pour elle de faire rétablir les lieux en état en fin de jouissance si bon semble au bailleur.

Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Suivant acte d’huissier du 31 mars 2022, la locataire a sollicité le renouvellement du bail, pour une nouvelle durée de neuf ans, à compter du 1er avril 2022.

Par acte d’huissier du 12 juillet 2022, la SCI USNET a notifié à la locataire qu’elle ne s’opposait pas au renouvellement du bail pour une nouvelle durée de neuf ans, à compter du 1er avril 2022 mais moyennant un nouveau loyer annuel de 126. 000 euros, hors charges.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 27 juillet 2022, la SARL IPANEMA a indiqué à la bailleresse qu’elle prenait acte de son acceptation du principe du renouvellement du bail mais qu’elle refusait le montant du loyer sollicité, en demandant la fixation du loyer de renouvellement à la somme de 80 .651, 31 euros correspondant au montant du loyer plafonné avec application de la variation indiciaire.

Par mémoire, notifié à la locataire par lettre recommandée avec avis de réception du 30 août 2022, la bailleresse invoquant la modification notable des facteurs locaux de commercialité, a sollicité du locataire, un loyer déplafonné de 126. 000 euros par an hors charges, à compter du 1er avril 2022 somme correspondant selon elle, à la valeur locative.

Aucun accord n’ayant pu intervenir entre les parties, la SCI USNET a, par exploit d’huissier du 17 octobre 2022, fait assigner la SARL IPANEMA devant la juridiction des loyers commerciaux aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise à l’effet de déterminer si les conditions légales d’un déplafonnement du loyer de renouvellement sont réunies et dans ce cas, chiffrer le montant du loyer à la valeur locative au 1er avril 2022.

Par mémoire récapitulatif notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 25 janvier 2023, la SCI USNET demande :

— de débouter la SARL IPANEMA de ses demandes,

— maintien sa demande de désignation d’un expert judiciaire,

— de réserver le sort des dépens.

Elle expose que [H] [M] dans le cadre d’un rapport d’expertise amiable du 28 juin 2022 confirme qu’elle est en droit de se prévaloir de deux motifs distincts de déplafonnement du loyer, à savoir une modification notable des facteurs locaux de commercialité et une modification notable des obligations des parties et des caractéristiques des locaux loués. Elle précise que la piétonnisation du haut de l'[Adresse 4] et de la rue de Suisse ainsi que l’embellissement du [Adresse 5] ont eu un impact favorable direct sur le commerce exercé et que les travaux réalisés par la locataire, qu’elle a autorisés, ont engendré une modification notable des caractéristiques des locaux, nonobstant l’absence de modification de l’assiette du bail car ils ont permis de faire communiquer deux lots distincts.

Par mémoire notifié par acte d’huissier du 10 janvier 2023, la SARL IPANEMA contestant la modification alléguée des facteurs locaux de commercialité s’oppose au déplafonnement du loyer et sollicite :

— à titre principal, de débouter la SCI USNET de sa demande en fixation du loyer de renouvellement à la somme de 126. 000 euros HT au 1er avril 2022,

— de fixer le loyer sur renouvellement à la somme de 80. 651.31 euros HT,

— à titre subsidiaire, de désigner un expert judiciaire,

— de fixer le loyer provisionnel à la somme de 80. 651.31 euros,

— de condamner la SCI USNET à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle expose que les opérations urbaines réalisées dans le quartier n’ont pas eu d’impact favorable sur son commerce et que les travaux qu’elle a réalisés avec l’accord de la bailleresse, n’ont pas engendré une modification de l’assiette des locaux loués mais ont permis la communication de deux locaux distincts loués à des bailleurs différents de sorte qu’aucun motif de déplafonnement n’existe. Elle indique en conséquence que le loyer doit être fixé en fonction de la variation indiciaire, à la somme de 80. 651.31 euros par an HT.

Par jugement en date du 26 avril 2023 le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Nice a :

— Constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail du 5 juin 2012, à compter du 1er avril 2022 pour une nouvelle durée de 9 ans ;

— Avant dire sur le montant du loyer sur renouvellement 1er avril 2022, ordonné une expertise, et commis [T] [N] pour y procéder;

L’expert a déposé son rapport définitif le 13 décembre 2024.

Dans ses dernières écritures notifiées par LRAR le 6 janvier 2026, la SCI USNET demande au Juge des loyers commerciaux de :

— Débouter la société IPANEMA de l’ensemble de ses demandes;

— Juger que les conditions légales d’un déplafonnement de loyer sur renouvellement sont réunies;

— Fixer le nouveau loyer annuel de renouvellement des locaux loués à la somme de 101.666 euros HT et HC à compter du 1er avril 2022;

— Juger que la société IPANEMA sera tenue de payer à la société USNET le différentiel de loyer entre le loyer acquitté par ses soins et celui fixé judiciairement au fur et à mesure des échéances de paiement, avec intérêts aux taux légal à compter du 17 octobre 2022 et avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière;

— Répartir pour moitié entre les parties le coût des dépens de la présente instance, en ce compris le coût de l’expertise de [T] [N].

Dans ses dernières écritures, la société IPANEMA demande au Juge des loyers commerciaux de :

— Rejeter les différents moyens soulevés par la société USNET;

— Juger qu’aucune modification des éléments définis à l’article L.145-3 du Code de commerce n’est intervenue en cours de bail ;

— La débouter de sa demande de fixation de loyer annuel de renouvellement à la somme de 101.666 euros HT et HC par an à compter du 1er avril 2022;

— Fixer le loyer annuel de renouvellement à la somme de 47.120 euros HT et HC par an;

A titre subsidiaire,

— Fixer le loyer annuel de renouvellement à la somme de 80.651, 31 euros HT et HC par an.

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige et des prétentions, à l’assignation.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026 prorogé au 03 Juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur le principe du déplafonnement

L’article L. 145-33 du code de commerce pose le principe selon lequel le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative.

L’article L. 145-34 alinéa 1 vient toutefois encadrer la mise en oeuvre de ce principe en disposant qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 (caractéristiques du local considéré ; destination des lieux ; obligations respectives des parties ; facteurs locaux de commercialité), le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

S’agissant des facteurs locaux de commercialité visés à l’article L. 145-33, 4°, l’article R. 145-6 du code de commerce précise que ceux-ci dépendent principalement de l’intérêt que représente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Il appartient enfin au bailleur qui se prévaut d’une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, à l’appui d’une demande de déplafonnement du loyer d’en rapporter la preuve.

Sur les caractéristiques des locaux

La société USNET fait valoir que les travaux de percement des murs autorisés par avenant du 2 septembre 2014 constituent uen modification notable des caractéristiques des loacux, créant une unité d’exploitation nouvelle.

La société IPANEMA replique que cette modification a fait l’objet d’un protocole transactionnel et qu’elle a financé les travaux.

Il est constant que le percement opéré a eu pour conséquence de modifier l’état physique et fonctionnel des lieux de manière durabe.

En application de l’article R. 145-3 du Code de commerce, le juge doit apprécier les locaux dans leur configuration matérielle au jour du renouvellement.

En l’espèce, ce percement consitue une modification notable des caractéristiques des locaux.

Sur les facteurs locaux de commercialité

La société USNET invoque une amélioration de la commercialité résultant notamment de la piétonnisation de la [Adresse 6] et de la création du [Adresse 7].

La société IPANEMA soutient que ces aménagements sont neutralisés par une dégradation de la sécurité et l’installation d’une concurrence directe (café Hug).

En l’espèce, il est incontestable que les investissements publics constituent une modification notable de l’environnement premier du local pris à bail. Par ailleurs, le local se situe en début de la rue de Suisse de sorte qu’il n’est pas directement concerné par les nuisances alléguées.

Le déplafonnement sera donc admis au double titre des caractéristiques des locaux et des facteurs de commercialité.

II. Sur la détermination de la valeur locative

Sur l’assiette du bail

La société USNET sollicite l’intégration de 35m2 de sous-sol dans la surface pondérée.

La société IPANEMA s’y oppose rappelant la gratuité initiale de ce local dans le contrat de bail.

Le Tribunal relève que ce sous-sol a bien été concédé à titre gratuit à l’origine et que l’expert ne l’a pas retenu dans sa pondération.

En l’espèce, faute pour le bailleur de démontrer une utilité commerciale nouvelle, la surface pondéré sera mantenue à 66 m2.

Sur la valorisation du percement et la clause contractuelle

La société USNET réclame une majoration au titre de la clause contractuelle de percement, la qualifiant de clause exorbitante.

La société IPANEMA rapelle avoir versé une indemnité transactionnelle de 40.000 euros en 2014 pour obtenir ce droit.

Le tribunal considère, avec l’expert, que l’avantage découlant de la clause a déjà été compensé financièrement de sorte qu’une double valorisation serait injustifiée. Ainsi seule la modification matérielle (la communication effective) justife la majoration de 5 % appliquée par l’expert.

Sur la majoration pour la terrasse

L’expert préconise une majoration de 10 % au titre de la jouissance par la société preneuse d’une importante terrasse extérieure sur le domaine public.

La société IPANEMA invoque la précarité du titre et l’insécurité liée au secteur de la rue de Suisse. Elle verse au débat différentes coupures de presse mettant en évidence la mauvaise fréquentation de la zone dans laquelle est située le local.

Il convient toutefois de relever que le local est implanté au début de ladite rue, soit sur son tronçon le plus qualitatif ; tenant la terrasse à l’écart des secteurs plus sensibles ou problématiques de l’axe.

Par ailleurs, le quartier a fait l’objet de nombreuses améliorations et d’un programme de revalorisation significatif impulsé par la ville et ayant eu pour effet d’accroitre son attractivité, comme en témoigne l’installation de nouvelles enseignes à proximité immédiate du local (piétonisation de la [Adresse 6] et inauguration du square Notre-Dame).

Il est enfin constant que la jouissance par une locataire d’une terrasse sur le domaine public justifie l’application d’une majoration de la valeur locative.

Dès lors, compte tenue de l’ensemble des ces éléments, la majoration retenue sera de 10 % telle que préconisée par l’expert.

Eut égard à ces éléments, la valeur locative sera calculée comme suit :

Valeur de base (66m2 x 1.200 euros) : 79.200 euros

Majoration relative à la communication (+ 5 %) : 3.960 euros

Majoration terasse (+ 10 %) : 7.920 euros

Total : 91.080 euros ;

Par conséquent, la valeur locative au 1er avril 2022 s’établit à la somme de 91.080 euros HT et HC.

Le bailleur sollicite de voir ordonner que la société IPANEMA soit tenu de payer le différentiel de loyer entre le loyer acquitté par ses soins et celui fixé judiciairement au fur et à mesure des échéances de paiement, avec intérêts aux taux légal à compter du 17 octobre 2022 et avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En matière de révision ou de fixation du loyer du bail renouvelé, il est de jurisprudence constante que le point de départ des intérêts sur le différentiel de loyer se situe à la date de l’assignation, celle-ci valant mise en demeure.

En l’espèce, le bailleur ayant fait assigner la société IPANEMA le 17 octobre 2022, il convient de fixer à cette date le point de départ des intérêts au taux légal pour les loyers échus antérieurement. Pour les loyers échus postérieurement à cette date, les intérêts courront à compter de chaque échéance de paiement non intégralement honorée.

L’article 1343-2 du Code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu’elle est régulièrement sollicitée et qu’aucune faute du créancier n’est caractérisée de nature à l’écarter.

La société IPANEMA ne rapportant pas la preuve d’une faute du bailleur ayant fait obstacle au règlement de sa dette, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dus, pourvu qu’il s’agisse d’intérêts échus pour une année entière.

III. Sur les mesures accéssoires

Chacune des parties ayant intérêt à la fixation du loyer en renouvellement à la valeur locative, les dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise seront supportés par moitié entre elles en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Fixe le loyer anneule du bail renouvelé au 1er avril 2022 entre la SCI USNET et la SARL IPANEMA à la somme de 91.080 euros HT et HC ;

Ordonne à la SARL IPANEMA de payer au bailleur le différentiel de loyer entre le loyer initialement acquitté et le loyer fixé judiciairement par la présente décision, et ce, au fur et à mesure des échéances de paiement échues depuis le renouvellement du bail ;

Dit que les sommes dues au titre de ce différentiel de loyer porteront intérêts au taux légal selon les modalités suivantes :

— à compter du 17 octobre 2022 pour les loyers échus avant cette date;

— à compter de chaque échéance successive pour les loyers échus après cette date;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil;

Ordonne que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront supportés par moitié entre les parties;

Rejette les demandes plus amples ou contraires;

Rapelle que l’exécution provisoire est de droit

ET LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX A SIGNE AVEC LE GREFFIER

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX