N° RG 24/04373 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MYAZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 24/04373

N° Portalis DB2E-W-B7I-MYAZ

Minute n°24/

Copie exec. à :

— M^e David ROSELMAC

— M. [T]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.A. DOMIAL, venant aux droits de la S.A. AHLO

Immatriculée sous le n° 945 651 149

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e David ROSELMAC, substitué par M^e Amal TIR, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 139

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [K] [T]

né le 28 octobre 1981 à [Localité 7] (CONGO)

demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [C] [W], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Octobre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Décembre 2024.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 2 septembre 2016, la société AHLO a loué à Monsieur [Y] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 331,93 euros hors charges outre 90 euros de provision pour charges, payables d’avance le 1er du mois.

Par acte d’huissier du 27 décembre 2023, la SA DOMIAL venant aux droits de la société AHLO a fait délivrer au Monsieur [Y] [T] un commandement de payer la somme de 1 451,07 euros au titre des loyers et charges échus, mois de novembre 2023 inclus.

Les impayés de loyer ont été signalés le 8 octobre 2020 à la caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 4 octobre 2023.

Par acte d’huissier en date du 21 février 2024, la société DOMIAL a fait assigner Monsieur [Y] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [Y] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner Monsieur [Y] [T] à payer la somme de 1 655,63euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés le 31 janvier 2024,condamner Monsieur [Y] [T] à payer au titre des loyers courants à compter du mois de février 2024 et jusqu’à résiliation du bail, la somme de 481,97 euros mensuel incluant les loyers et l’avance mensuelle sur charge, outre l’indexation annuelle des loyers,condamner Monsieur [Y] [T] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé qui serait normalement dû en cas de poursuite du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,condamner le Monsieur [Y] [T] à payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’aux entiers dépens y compris ceux du commandement de payer viser la clause résolutoire, les frais provisionnels d’assignation et de notification à la préfecture du Bas-Rhin.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 27 février 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 22 octobre 2024.

A cette audience, la SA DOMIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3 012,07 euros, au titre des loyers et charges échus au 16 octobre 2024, terme du mois septembre 2024 inclus. La demanderesse précise qu’un règlement de 500 euros serait intervenu le 18 octobre 2024, qu’il y a une reprise du loyer courant et s’en remet sur la demande de délais de paiement.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [Y] [T], présent, ne conteste pas la demande, en son principe, mais précise avoir procédé au versement d’une somme de 500 euros le 18 octobre 2024, qu’il perçoit environ 1 400/1 500 euros par mois, ressources constituées du salaire qu’il perçoit en tant que cariste dans une entreprise allemande qui le fait travailler à [Localité 6] et être hébergé chez un cousin à qui il verse 200 euros par mois. Il explique souhaiter rester dans le logement et propose d’apurer la dette par mensualités de 70 euros en plus du loyer et charges courants. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 27 septembre 2024 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives et aux termes de laquelle Monsieur [Y] [T] a des ressources mensuelles à hauteur de 1 700 euros et 962,18 euros de charges. L’enquêteur sociale précise que la situation sociale du locataire est fragile du fait du paiement de trois loyers : à [Localité 8], à [Localité 6] et au Congo-Brazaville où résident son épouse et ses deux enfants, qu’il a eu par le passé des dettes locatives qu’il réussissait plus ou moins à apurer en fonction des rentrées d’argent. Il est préconisé un maintien dans le logement.

L’affaire est mise en délibéré au 20 décembre 2024.

La demanderesse a été autorisée à verser en cours de délibéré un décompte actualisé prenant notamment en compte le versement qui serait intervenu le 18 octobre 2024. Un nouveau décompte a été transmis au greffe le 24 octobre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 4 octobre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au Préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet le 27 février 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 22 octobre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayésAux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA DOMIAL verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 22 octobre 2024, la dette locative de Monsieur [Y] [T] s’élève à la somme de 2 512,07 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2024 inclus. Monsieur [Y] [T] ne conteste pas le montant de cette dette.

Il convient donc de condamner Monsieur [Y] [T] au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 27 décembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 28 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au Monsieur [Y] [T] en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Monsieur [Y] [T], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 70 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si Monsieur [Y] [T] règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [Y] [T] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [Y] [T] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [T] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du Monsieur [Y] [T] en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA DOMIAL les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 septembre 2016 entre la SA DOMIAL venant aux droits de la société AHLO, d’une part, et Monsieur [Y] [T], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 28 février 2024 ;

CONDAMNE onsieur [Y] [T] à verser à la SA DOMIAL la somme de2 512,07 euros (décompte arrêté au 22 octobre 2024 terme du mois septembre 2024 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [Y] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 70 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Y] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA DOMIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [Y] [T] soit condamné à verser à la SA DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la SA DOMIAL du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [T] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS