Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp fond, 1er septembre 2025, n° 25/00983

TJ Toulouse 1 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le non-paiement récurrent et irrégulier des loyers par le locataire constitue un manquement grave et répété à ses obligations, justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion du locataire en raison de la résiliation du bail, permettant ainsi aux bailleurs de récupérer leur bien.
Accepté
Montant des loyers impayés
La cour a condamné solidairement le locataire et la caution au paiement des loyers et charges dus, confirmant le montant de la dette locative.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a accordé une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges pour la période d'occupation post-résiliation.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné le locataire et la caution à payer une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais engagés par les bailleurs dans le cadre de la procédure.
Accepté
Charge des dépens
La cour a condamné solidairement le locataire et la caution aux dépens, incluant les frais de commandement.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp fond, 1er sept. 2025, n° 25/00983
Numéro(s) :	25/00983
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sandra HEIL-NUEZ

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00983 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T57V

JUGEMENT

N° B

DU : 01 Septembre 2025

[H] [N]

[O] [D] épouse [N]

[K] [F] [W]

[B] [S], pris en sa qualité de caution

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 01 Septembre 2025

à M^e HEIL-NUEZ

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Lundi 01 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assisté de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 Juin 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [H] [N], demeurant [Adresse 5]

Mme [O] [D] épouse [N], demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [K] [F] [W], demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

M. [B] [S], pris en sa qualité de caution, demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Exposé du litige

Selon contrat du 15/07/2022 avec effet au 25/07/2022 Monsieur [N] [H] et Madame [D] [O] épouse [N] ont donné à bail, par l’intermédiaire de l’agence CGERE, à Monsieur [F] [W] [K], un appartement situé [Adresse 8],

[Adresse 2] pour un loyer de 549,79€ et 70€ de provision pour charges mensuelles .

Monsieur [S] [B] s’est porté caution solidaire du locataire par acte séparé en date du 15/07/2022.

Monsieur [F] [W] [K] ne s’est plus acquitté régulièrement de son loyer depuis juillet 2024.

Un commandement de payer lui a été signifié en date du 22/11/2024 pour la somme de

1 086,48€ en principal reprenant la clause résolutoire mentionnée au bail.

Ce commandement a été également dénoncé à la caution en date du 23/12/2024.

Le locataire a déposé un dossier de surendettement des particuliers le 9/10/2024, le 21/11/2024 la commission a pris une décision de recevabilité et orientation vers des mesures imposées, notifiée au gestionnaire du bailleur (agence CGERE) le 22/11/2024.

Monsieur [N] [H] et Madame [D] [O] épouse [N] ont fait assigner le 27/02/2025 Monsieur [F] [W] [K] et le 12/03/2025 Monsieur [S] [B] (caution) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE, pour :

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail de Monsieur [F] [W] [K] aux torts exclusifs du locataire pour non-respect des obligations nées de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 et en vertu de l’article 1224 du code civil.

ORDONNER l’expulsion de Monsieur [F] [W] [K] et de tout occupant de son chef et de pouvoir disposer de l’ensemble du mobilier garnissant les lieux loués conformément aux dispositions des articles L 411-1 à L 412-8 et R 411-1 à R 441-1 du code des procédures civiles d’exécution

ACCORDER le concours de la force publique à la décision à intervenir, en la forme ordinaire et accoutumée avec l’assistance d’un commissaire de police ou représentant de l’ordre public si besoin est, tel que prévu par les articles L 153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution

CONDAMNER solidairement Monsieur [F] [W] [K] et Monsieur [S] [B] pris en sa qualité de caution au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail

CONDAMNER solidairement Monsieur [F] [W] [K] et Monsieur [S] [B] pris en sa qualité de caution au paiement des loyers et charges dus au 8 janvier 2025 soit la somme de 2 690,45€, somme à parfaire au jour de l’audience, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, majorée des intérêts de droit à compter du coût du commandement délivré du 22/11/2024 et dénonce en date du 23/12/2024

CONDAMNER solidairement Monsieur [F] [W] [K] et Monsieur [S] [B] pris en sa qualité de caution à la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement Monsieur [F] [W] [K] et Monsieur [S] [B] pris en sa qualité de caution aux dépens de la présente procédure, dont le coût du commandement délivré du 22/11/2024 et dénonce en date du 23/12/2024,

ORDONNER l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

A l’audience du 2/06/2025, Monsieur [N] [H] et Madame [D] [O] épouse [N] représentés par leur Conseil, reprennent le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et exposent oralement :

— Qu’ils demandent la résiliation judiciaire du bail nonobstant le dépôt d’un dossier de surendettement dont un plan sur trois mois pour 650€ a commencé a être exécuté.

— Que Monsieur [F] [W] a repris le paiement des loyers avec mise en place d’un échéancier pour le surplus de la dette qui est de 2 044€ ( les 650€ évoqués étant inclus).

Les demandeurs précisent que la dette est de 1 392,54€ hors plan de surendettement par rapport à la somme de 2 044€ arrêtée au 26/05/2025.

A la même audience, Monsieur [F] [W] [K] présent, ne conteste pas le montant de sa dette locative.

Il indique qu’il a payé le loyer de juin 2025 et un supplément de 217€ de remboursement du plan de surendettement payé le 2/06/2025.

Monsieur [F] [W] est étudiant en alternance, bénéficie d’un contrat de travail en CDI, sans période d’essai, en qualité de commercial chez AG Motors, groupe Peyrot.

Il souhaite rester dans les lieux et propose d’apurer sa dette par le versement de la somme de 100€ mensuellement en sus du loyer courant, à partir du mois de septembre 2025.

Les bailleurs maintiennent leurs demandes de résiliation du bail, de condamnation à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A cette audience, Monsieur [S] [B], cité par acte signifié à étude le 12/03/2025 n’est ni présent ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 1/09/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 28/02/2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’action en résiliation :

Un commandement de payer a été signifié à Monsieur [F] [W] en date du 22/11/2024 pour la somme de 1 086,48€ en principal arrêtée au 4/11/2024, qui est resté sans effet.

Selon le décompte produit en date du 26/05/2025, il est constaté de nouveaux manquements dans le paiement des loyers des mois de décembre 2024, janvier 2025 mais une reprise des versements en février 2025 et au mois de mars 2025 où l’équivalent de trois loyers ont été versés, puis encore un défaut de paiement en avril avec un versement en mai 2025.

Le locataire dont le dossier de surendettement des particuliers a été déclaré recevable le 21/11/2024 a aggravé son endettement peu après cette décision.

L’article 1224 du code civil dispose :

La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le non-paiement récurrent et aussi irrégulier de la part de Monsieur [F] [W] [K] est un manquement grave et répété à ses obligations qui justifie de prononcer la résiliation du bail.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Un décompte en date du 26/05/2025 est fourni démontrant une dette locative de 2 044,45€ au 5/05/2025, de cette somme sera retranchée la somme de 149,19€ portée en débit le 8/01/2025 pour : frais de commandement, CCAPEX, Dénonce et qui doit entrer dans les dépens.

Seule la dette locative de 651,89€ a été déclarée à la commission de surendettement soit un mois de loyer.

Ainsi, la dette locative s’établit à : 1 895,26€ et dans cette somme est incluse la somme de 651,89€ pour laquelle la commission de surendettement a accordé des délais qui sont en cours d’exécution ( 3 mensualités de 217,30€).

La dette est donc fixée à 1 243,37€ ( 1895,26 – 651,89) hors plan de surendettement.

Monsieur [F] [W] [K] ne conteste pas cette dette.

Monsieur [S] [B], caution, absent à l’audience et non représenté n’est pas en mesure de contester les sommes réclamées.

Il s’est porté caution solidaire du locataire par acte séparé en date du 15/07/2022 jusqu’ au 24/07/2031, pour la somme maximale de 22 312,44€.

En conséquence, Monsieur [F] [W] [K] et Monsieur [S] [B] pris en sa qualité de caution seront condamnés solidairement au paiement des loyers et charges dus arrêtés au 26/05/2025 soit la somme de 1 243,37€, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement délivré le 22/11/2024 .

L’article 1228 du code civil dispose : «Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.»

Considérant la situation de Monsieur [F] [W] [K], des propositions faites en adéquation avec ses revenus, il convient de préserver le droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Le juge peut accorder des délais de paiement au débiteur.

Compte tenu de la situation du locataire et de sa proposition d’apurer la dette, il y a lieu d’autoriser Monsieur [F] [W] [K] à payer la somme de 1 243,37€ représentant les loyers et charges impayées arrêtés au 26/05/2025, en plus du loyer courant et des charges, par 12 mensualités de 100€, et une 13è mensualité représentant le solde majoré des intérêts.Le non paiement d’une seule mensualité entraînera la déchéance du terme et donc l’exigibilité totale des sommes dues.

Si Monsieur [F] [W] [K] se libère de sa dette, dans ces conditions, la résiliation du bail sera réputée ne pas avoir joué, mais elle reprendra ses effets en cas de non-respect.

Le contrat de bail sera alors résilié à la date de l’assignation et Monsieur [F] [W] [K] sera occupant sans droit ni titre et il devra quitter les lieux, faute de quoi, il pourra en être expulsé de tout bien et occupant de son chef des locaux en cause, avec au besoin l’assistance de la force publique.

Monsieur [F] [W] [K] et Monsieur [S] [B] pris en sa qualité de caution seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [N] [H] et Madame [D] [O] épouse [N] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges par mois d’occupation, à compter de la date de l’assignation, et jusqu’à libération effective du logement loué.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [N] [H] et Madame [D] [O] épouse [N], Monsieur [F] [W] [K] et Monsieur [S] [B] pris en sa qualité de caution seront condamnés solidairement à leur payer à la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [F] [W] [K] et Monsieur [S] [B] pris en sa qualité de caution, parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement délivré le 22/11/2024 et dénonce en date du 23/12/2024 .

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Prononce la résiliation du bail signé le 15/07/2022 avec effet au 25/07/2022 entre Monsieur [N] [H] et Madame [D] [O] épouse [N] d’une part et Monsieur [F] [W] [K] d’autre part pour la location d’un appartement situé [Adresse 9], à compter de la date de l’assignation ;

Condamne solidairement Monsieur [F] [W] [K] et Monsieur [S] [B] pris en sa qualité de caution à payer à Monsieur [N] [H] et Madame [D] [O] épouse [N] la somme de 1 243,37€ en paiement des loyers et charges dus arrêtés au 26/05/2025, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement délivré le 22/11/2024 ;

Autorise Monsieur [F] [W] [K] à s’acquitter de cette somme de 1 243,37€ par 12 mensualités de 100€, et une 13è mensualité représentant le solde majoré des intérêts, en plus du loyer courant et des charges, une seule mensualité impayée entraînant la déchéance du terme ;

Dit que si Monsieur [F] [W] [K] se libère de sa dette en sus des loyers et charges courants dans les conditions prévues, la résiliation sera réputée ne pas avoir joué, mais elle reprendra ses effets en cas de non-respect ;

Dit que dans cette dernière hypothèse :

* Monsieur [F] [W] [K] sera occupant sans droit ni titre et devra quitter les lieux dans les délais prévus par la loi, faute de quoi il pourra en être expulsé de tout bien et occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

* Monsieur [F] [W] [K] et Monsieur [S] [B] pris en sa qualité de caution devront alors payer la globalité de la somme mentionnée ci-dessus qui deviendra immédiatement exigible, puis une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges prévus au bail à compter de l’assignation et jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamne solidairement Monsieur [F] [W] [K] et Monsieur [S] [B] pris en sa qualité de caution à payer à Monsieur [N] [H] et Madame [D] [O] épouse [N] la somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Condamne solidairement Monsieur [F] [W] [K] et Monsieur [S] [B] pris en sa qualité de caution aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement délivré le 22/11/2024 et dénonce en date du 23/12/2024 ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

La GREFFIERE Le PRESIDENT