COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. PALAIS MARY c/ [N] [V] [S]

N° 26/

Du 29 Mai 2026

4ème Chambre civile

N° RG 25/02760 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QPSR

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt neuf Mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Taanlimi BENALI, Greffière

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 29 Mai 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 29 Mai 2026, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

Syndicat des coprorpiétaires de la Résidence [Etablissement 1] en la personne de son syndic en exercice

[Adresse 1] –

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

Mme [N] [V] [S]

[Adresse 3] – [Adresse 4]

[Localité 3] ISTANBUL

Non représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [N] [S] est propriétaire des lots n°12, 67 et 103 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « Palais Mary » situé [Adresse 1] à Nice.

Par lettre du 15 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais Mary » a mis en demeure Mme [N] [S] de lui payer la somme de 4.341,22 euros de charges de copropriété dues au 15 février 2024.

Cette mise en demeure étant restée vaine, par acte du 25 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais Mary » situé [Adresse 1] à Nice a fait assigner Mme [N] [S] aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

13.851,03 euros de charges de copropriété arrêtées au 14 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024, capitalisés en application des dispositions des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967,les frais de relance et de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 11 décembre 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats en invitant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais Mary » à produire soit le justificatif de ce que Mme [N] [S], domiciliée en Turquie, a eu connaissance de l’assignation, soit des démarches effectuées auprès des autorités compétentes de l’Etat où l’acte devait être remis pour obtenir un tel justificatif.

Le 26 décembre 2025, le syndicat des copropriétaire a communiqué le retour du ministère de la justice de la République de Turquie attestant de la remise de l’assignation à Mme [N] [S] le 2 octobre 2025 si bien que la procédure est régulière.

Mme [N] [S] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée, de nouveau, le 11 mars 2026 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais Mary » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais Mary » produit :

le relevé de propriété démontrant que Mme [N] [S] est propriétaire des lots de copropriété n°12, 67 et 103,le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 juin 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— modifiant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

— modifiant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,

les appels de fonds, charges et provisions adressés à Mme [N] [S],l’état des dépenses au 31/12/2022, au 31/12/2023, l’état financier après répartition au 31/12/2022, au 31/12/2023, une mise en demeure de payer la somme de 4.341,22 euros de charges de copropriété dues au 15 février 2024, adressée à Mme [N] [S] par lettre du 15 février 2024,un relevé de compte débiteur de la somme de 13.851,03 euros au 14 mai 2025.

Toutefois, la somme de 13.851,03 euros n’est pas constituée exclusivement de provisions exigibles et de charges courantes ou pour travaux mais comprend :

des frais pré-contentieux d’un montant de 21,60 euros le 15/02/2024,des frais contentieux d’un montant de 182,94 euros le 14/03/2024,des frais contentieux d’un montant de 182,94 euros le 14/05/2025,

le tout pour un montant total de 387,48 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de relance, de mise au contentieux ou de transmission du dossier à l’avocat ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, la demande de paiement de frais d’un montant total de 387,48 euros sera rejetée.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 1] à Nice justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires à hauteur de 13.463,55 euros, comptes arrêtés au 14 mai 2025, que Mme [N] [S] sera condamnée à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 4.341,22 euros à compter du 15 février 2024 et sur la totalité à compter de l’assignation du 25 juillet 2025, qui seront capitalisés annuellement lorsque les conditions de l’article 1343-2 du code civil seront réunies.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que Mme [N] [S] s’abstient de régler régulièrement sa contribution aux charges constitué par des appels de fonds pour travaux, puisqu’elle procède à d’importants virements mais de manière aléatoire.

Elle impose, de ce fait, à la collectivité de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes et au financement de travaux votés par l’assemblée générale.

Elle lui cause ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard du montant de la dette, à la somme de 800 euros.

Par conséquent, Mme [N] [S] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais Mary » la somme de 800 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, Mme [N] [S] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais Mary » situé [Adresse 1] à Nice la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [N] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 1] à Nice la somme de 13.463,55 euros de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 14 mai 2025, avec intérêts au taux légal calculés sur la somme de 4.341,22 euros à compter du 15 février 2024 et sur la totalité à compter de l’assignation du 25 juillet 2025 et ce, jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE Mme [N] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais Mary » situé [Adresse 1] à Nice la somme de 800 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [N] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais Mary » situé [Adresse 1] à Nice la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

CONDAMNE Mme [N] [S] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT