COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/01477 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QXEH

Du 04 Mai 2026

Affaire : Syndic. de copro. [Etablissement 1]

c/ S.C.I. BASSA IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée à

M^e Olivier CASTELLACCI

M^e Stéphane GIANQUINTO

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 01 Septembre 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Etablissement 1], sis [Adresse 1]

Représenté par son syndic en exercice la SAS CROUZET & BREIL

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.C.I. BASSA IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 2] – PRINCIPAUTE DE MONACO

Rep/assistant : M^e Olivier CASTELLACCI, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 12 Mars 2026, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 04 Mai 2026.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI BASSA IMMOBILIER était propriétaire des lots n°994, n°936 et n°894, qui ont été vendus le 10 décembre 2025.

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] a, par acte de commissaire de justice du 1er septembre 2025, fait assigner la SCI BASSA IMMOBILIER devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  6393,53 euros au titre des charges et provisions échues au 21 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  4451,56 euros au titre des provisions à échoir du 1er septembre 2025 au 1er juin 2026 ;

—  217,80 euros au titre des appels de fonds réserves travaux à échoir du 1er septembre 2025 au 1er juin 2026 ;

—  2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l’audience du 12 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble la SCI BASSA IMMOBILIER représenté par son conseil, sollicite dans ses conclusions récapitulatives de:

— juger son action recevable ;

— rejeter les demandes de la SCI BASSA IMMOBILIER ;

— juger que les conditions de l’application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sont réunies ;

— condamner la SCI BASSA IMMOBILIER à lui payer la somme de 3963,03 euros restant dûe sur l’opposition formalisée après déduction de la somme de 1161,30 euros avec intérêts au taux légal à compter des mises en demeure et capitalisation des intérêts ;

— la condamner à lui verser la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts outre la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût de l’opposition formalisée le 14 janvier 2026.

La SCI BASSA IMMOBILIER sollicite dans ses écritures en réponse :

— prononcer la nullité pour vice de forme de la signification de l’acte introductif d’instance délivré à la SCI BASSA IMMOBILIER, faute d’avoir été régulièrement signifié à son siège social réel et déclaré ;

— annuler en conséquence l’assignation délivrée à la SCI BASSA IMMOBILIER ;

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Etablissement 1] » de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire :

— juger qu’elle s’est régulièrement acquittée de l’intégralité de ses charges réelles de copropriété et que les sommes réclamées par le Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] correspondent exclusivement à des frais accessoires injustifiés et à une gestion procédurale abusive ;

En conséquence :

— debouter intégralement le Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCI BASSA IMMOBILIER ;

A titre reconventionnel :

— ordonner la mainlevée immédiate et totale de l’opposition formée le 14 janvier 2026 sur le prix de vente des lots cédés le 10 décembre 2025 ;

— juger que les fonds indûment immobilisés devront être immédiatement libérés entre les mains de la SCI BASSA IMMOBILIER ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] à lui verser la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice résultant des diligences abusives, du temps perdu et de l’atteinte à son image ;

En tout état de cause :

— juger qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI BASSA IMMOBILIER n’aura pas à contribuer aux frais de procédure générés par la défense du Syndicat des copropriétaires;

— condamner le Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] aux entiers dépens de la présente instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS

Sur l’exception de nullité :

Selon l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Selon l’article 648 du code de procédure civile, tout acte d’huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs :

1. Sa date ;

2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;

b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement.

3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l’huissier de justice ;

4. Si l’acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social.

Ces mentions sont prescrites à peine de nullité. »

En l’espèce, la SCI BASSA IMMOBILIER soulève la nullité de l’assignation qui lui a été délivrée au motif qu’elle a été envoyée à une adresse erronée située [Adresse 3] à [Localité 3] ce alors que son siège social a été enregistré le 28 décembre 2020 au [Adresse 4] à [Localité 2].

De son côté, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la défenderesse ne justifie pas de la date de réalisation de la formalité opérée auprès du registre du commerce tout en faisant état de l’absence de grief.

Bien que la SCI BASSA IMMOBILIER verse un procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 28 décembre 2020 attestant du transfert de son siège social au [Adresse 4] à [Localité 2] ainsi qu’un extrait du registre du commerce monégasque du 8 septembre 2025, force est de relever qu’elle ne justifie pas de la date de réalisation de cette formalité opérée auprès du registre du commerce.

En outre, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’elle a pas respecté les dispositions des articles 6 et 65 du décret du 17 mars 1967 en ce qu’elle ne lui pas notifié la mutation intervenue à la suite du décès de la crédirentière ainsi qu’une correspondance justifiant de son changement de siège social. De plus, il justifie avoir entrepris des diligences en versant la fiche sollicitée auprès du greffe du tribunal de commerce de Nice en 2024 et une fiche Infogreffe du 15 juillet 2025 faisant également état d’un siège social au [Adresse 5] à [Localité 2] tout en reconnaissant ne pas avoir sollicité d’extrait d’immatriculation auprès du registre du commerce monégasque.

Enfin, la société défenderesse ne justifie pas du grief subi fondé sur l’absence de signification des actes litigieux à l’adresse de son nouveau siège social dans la mesure où elle est représentée à la présente instance et a pu faire valoir ses moyens de défense ainsi que ses prétentions. En outre, elle ne peut valablement soutenir qu’elle ignorait être redevable de charges de copropriété au titre des lots dont elle était propriétaire du fait de l’absence de réception des appels de fonds et des mises en demeure dans la mesure où il ressort des éléments versés qu’elle était défaillante dans le règlement de ses charges depuis plus d’un an et demi puisqu’aucun règlement n’avait été effectué depuis le mois de juin 2024 et ce jusqu’au virement réalisé le 10 octobre 2025. Dès lors, le moyen tiré de l’immobilisation des fonds entre les mains du notaire suite à l’opposition sur le prix de vente formée par le syndicat des copropriétaires le 14 janvier 2026 est inopérant.

En conséquence, l’exception de nullité qui n’est pas fondée, sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il est justifié que la SCI BASSA IMMOBILIER était propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble qui ont été cédés en cours d’instance.

Le syndicat des copropriétaires a formé une opposition au prix de vente des lots cédés le 10 décembre 2025, par acte en date du 14 janvier 2026, pour un montant de 5681,35 euros, au titre de charges de copropriété.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 20 mars 2025 que les copropriétaires ont approuvé les comptes du 1er septembre 2023 au 31 août 2024 et ont adopté les budgets prévisionnels du 1er septembre 2024 au 31 août 2026.

Le syndicat des copropriétaires verse les appels de fonds adressés à la SCI BASSA IMMOBILIER au [Adresse 3] à [Localité 2] pour la période considérée ainsi que deux mises en demeure du 23 juin 2025 et du 15 juillet 2025 envoyées par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 4730,53 euros (avis de réception destinataire inconnu à l’adresse) lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir d’un montant de 341,07 euros et 163,29 euros au 1er mars 2026.

La SCI BASSA IMMOBILIER fait valoir que les sommes sollicitées par le syndicat des copropriétaires correspondent en réalité à l’addition mécanique de nombreux frais injustifiés et qu’elle est à jour dans le règlement de ses charges de copropriété.

S’il ressort en effet du décompte versé en date du mois du 10 mars 2026, que la SCI BASSA IMMOBILIER ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure au titre des provisions dues pour l’exercice en cours dans le délai imparti, force est cependant de relever qu’elle n’est plus redevable d’aucune dette au titre des provisions et charges de copropriété après déduction des règlements effectués de 6947,87 euros et 1161,30 euros et des frais.

S’agissant des frais, il est justifié de l’envoi de deux mises en demeure en juin et juillet 2025, dont le coût s’élève à la somme de 288 euros, ces frais étant bien nécessaires au recouvrement des sommes dues et devant en conséquence être supportés par la défenderesse.

Toutefois, les autre frais de relance et de mise en demeure de 300 euros, 40 euros et 140 euros n’étant pas justifiés, la demande en paiement formée à ce titre sera rejetée.

De plus, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat ou commissaire de justice, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Il peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.

Dès lors, les demandes en paiement de la somme de 379 euros au titre “des frais vacations dossier avocat assignation”, de 390 euros au titre des “frais d’honoraires établissement dossier ALUR”, “les frais de commissaire de justice et les provisions sur ventes honoraires d’huissier de 983,03 euros” non justifiés et la somme de 1053 euros au titre des honoraires du conseil qui relève des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, seront rejetées comme n’étant pas fondées.

En conséquence, après déduction des règlements effectués et des frais non justifiés au sens de l’article 10 -1de la loi du 10 juillet 1965, la SCI BASSA IMMOBILIER demeure redevable de la somme de 288 euros au titre des frais nécessaires et sera condamnée au paiement de cette somme.

Le surplus de la demande sera donc rejeté.

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, la SCI BASSA IMMOBILIER est tenue au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont elle est propriétaire.

Il n’est toutefois pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par la défenderesse soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice, étant relevé que la défenderesse a quasiment apuré l’intégralité de sa dette.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle de mainlevée de l’opposition formée au prix de vente :

Selon l’article 20 I al 1 de la loi du 10 juillet 1965 I.-Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a formé une opposition au prix de vente des lots cédés le 10 décembre 2025, par acte en date du 14 janvier 2026, pour un montant de 5681,35 euros, au titre de charges de copropriété et frais de recouvrement.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande de mainlevée et sollicite le cas échéant son cantonnement aux sommes restant dues par cette dernière.

Dès lors, au vu des éléments susvisés et du montant de la dette dont demeure redevable la SCI BASTA IMMOBILIER, soit la somme de 288 euros au titre des frais nécessaires, il n’y a pas lieu d’ordonner la mainlevée de l’opposition au prix de vente mais de dire qu’elle sera cantonnée à la somme dont elle est redevable.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Bien que la SCI BASSA IMMOBILIER allègue subir un préjudice tenant aux frais et diligences exposés pour organiser sa défense contre une créance inexistante et à l’atteinte portée à son image au sein de la copropriété, force est de relever qu’il ressort des éléments susvisés qu’elle s’est montrée défaillante dans le règlement de ses charges pendant plus d’un an soit à compter du mois de juin 2024, et qu’elle a procédé à un premier virement le 10 octobre 2025 puis un second virement le 5 février 2026 soit en cours d’instance afin d’apurer sa dette.

Dès lors, au vu de ces éléments et en l’absence de préjudice, sa demande de dommages-intérêts qui n’est pas fondée sera rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

La SCI BASSA IMMOBILIER qui était bien redevable d’un arriéré de charges lors de la délivrance de l’assignation, sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI BASSA IMMOBILIER qui succombe, sera condamnée au paiement de cette somme et aux dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] de sa demande en paiement des charges et provisions, la dette ayant été réglée en cours d’instance ;

CONDAMNE la SCI BASSA IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1], la somme de 288 euros au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] de sa demande de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts formée par la SCI BASSA IMMOBILIER ;

REJETTE la demande de mainlevée de l’opposition au prix de vente des lots de la SCI BASSA IMMOBILIER formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] ;

PRECISE cependant que l’opposition au prix de vente des lots de la SCI BASSA IMMOBILIER formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] sera cantonnée au montant des sommes dues par cette dernière, fixées dans la présente décision;

CONDAMNE la SCI BASSA IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI BASSA IMMOBILIER aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge délégué et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DÉLÉGUÉ