N°Minute:25/00526

DOSSIER : N° RG 24/01078 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PIV2

Copie exécutoire à

M^e Audrey DUBOURDIEU

expédition à

M^e Valentin ESCALE

le 09 Avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 09 Avril 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [C], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Audrey DUBOURDIEU, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [B] [C], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Audrey DUBOURDIEU, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

Madame [G] [H]

née le 15 Avril 1965 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1] [Adresse 4]

représentée par M^e Valentin ESCALE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 18 Mars 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 09 Avril 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 15 février 2020, Monsieur [F] [C] a donné à bail à Madame [G] [H] un immeuble à usage d’habitation meublé et un parking situés [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 610 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 20 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F] [C] a fait signifier à Madame [G] [H], par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, un commandement de payer la somme principale de 3135 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 10 juillet 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 11 octobre 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, Monsieur [F] [C] et Monsieur [B] [C] ont fait assigner Madame [G] [H] pour l’audience du 4 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Madame [G] [H] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, avec indexation et la condamnation de Madame [G] [H] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Madame [G] [H] à payer la somme de 3110 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, outre intérêts de droit, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Madame [G] [H] aux entiers dépens et à payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [G] [H], daté du 12 février 2025. La conclusion est que la dette serait liée à une perte de revenus et des frais de vétérinaire imprévus. Un dossier de surendettement est envisagé. Madame fait état d’un isolement social important et exprime le souhait de retourner dans son département d’origine mais demande des délais.

***

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi et a été finalement évoquée à l’audience du 18 mars 2024.

À l’audience du 18 mars 2025, Monsieur [F] [C] et Monsieur [B] [C] étaient représentés par leur conseil. Madame [G] [H] était également représentée par son conseil.

Monsieur [F] [C] et Monsieur [B] [C] ont maintenu leurs demandes telles que portées dans l’assignation; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 4976 euros. Ils ont précisé que la locataire n’avait pas repris le paiement des loyers, qu’elle était en outre à l’origine de troubles de voisinage et qu’ils s’opposaient donc à l’octroi de délais de paiement.

Madame [G] [H] a, par la voix de son conseil, demandé au juge de :

à titre principal

— débouter Monsieur [F] [C] de sa demande au titre de l’arriéré locatif

— lui accorder un délai de 36 mois pour apurer sa dette

— suspendre les effets de la clause résolutoire

— le débouter de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion

à titre subsidiaire

— accorder un délai qui ne saurait être inférieur à 12 mois pour libérer les lieux à compter de la décision à intervenir

en tout état de cause,

— débouter Monsieur [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— le condamner aux entiers dépens,

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré au 9 avril 2024.

Motifs

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur l’intérêt à agir de Monsieur [B] [C]

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, la fin de non-recevoir est un moyen permettant de faire déclarer irrecevable une demande, sans examen au fond. L’article 125 alinéa 2 du code de procédure civile octroie au juge la faculté la relever d’office lorsqu’elle est tirée du défaut d’intérêt à agir.

En vertu de l’article 31 du code de procédure civile, la recevabilité de l’action est conditionnée à l’existence d’un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention. La jurisprudence constante précise à cet égard que l’intérêt doit être légitime, né et actuel, direct et personnel.

Il ressort des pièces produites aux débats que le contrat de bail a été signé entre Monsieur [F] [C] et Madame [G] [H].

Le commandement de payer a été délivré à la demande de Monsieur [F] [C].

Pour justifier que l’assignation a été délivrée à la demande de Monsieur [F] [C] et Monsieur [B] [C], leur conseil indique qu’ils sont tous deux propriétaires du bien loué.

Pour autant, aucun titre de propriété concernant Monsieur [B] [C] n’est produit aux débats alors même qu’il n’est contractuellement pas lié à Madame [H].

Dès lors, il convient de constater que Monsieur [B] [C] ne justifie d’aucun intérêt à agir à l’encontre de Madame [H].

Il sera donc débouté de toutes ses demandes.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne physique, alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [F] [C] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Monsieur [F] [C] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et la validité du commandement de payer

À titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que, notamment l’article 24 de la même loi, est applicable aux logements meublés.

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le même article dispose également que « le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° le décompte de la dette ;

4° l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343–5 du Code civil. »

S’agissant de l’exception de nullité, le code de procédure civile distingue la nullité des actes de procédure pour vice de forme qui exige la preuve d’un grief et celle pour vice de fond.

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile :

« Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. »

La nullité de forme ne peut donc être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. S’agissant d’un fait juridique, le grief peut être établi par tous moyens.

En l’espèce, sans pour autant soulever la nullité du commandement de payer, Madame [H] relève que le commandement de payer du 23 juillet 2024 est erroné puisqu’il vise un loyer de 605 euros augmenté de charges locatives de 20 euros par mois alors que le contrat de bail ne prévoit qu’un loyer de 610 euros sans charges forfaitaires.

Elle indique ainsi que le montant qui est arrêté au titre de la dette locative n’est pas le bon et qu’au surplus, les versements effectués par la CAF n’ont pas été pris en compte.

Il ressort des pièces produites au dossier qu’elle avait parfaitement conscience d’être redevable d’une dette locative même si elle en a contesté le montant ( cf son courrier au bailleur en date du 13 septembre 2024)

Par ailleurs, elle échoue dans la démonstration de la preuve qui lui incombe de justifier d’un grief, n’ayant nullement été empêchée ou entravée dans sa possibilité de défense.

Dès lors, elle sera déboutée de sa demande de rejet du constat de la résiliation du bail.

Ainsi, le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 septembre 2024.

À compter de la résiliation du bail, Madame [G] [H], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [G] [H] se trouve redevable de la somme de 4976 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 14 mars 2025, mensualité du mois de mars comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [G] [H] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle de 4976 euros à Monsieur [F] [C].

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [G] [H] n’a pas repris le paiement des loyers courants avant l’audience et ne dispose pas des ressources financières pour apurer la dette. Le tribunal n’est donc pas en mesure de lui permettre de reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En conséquence, l’expulsion de Madame [G] [H] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que sauf disposition spéciale, l’expulsion ou l’évacuation d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article L 412-1 du même code précise quant à lui que l’expulsion d’un local d’habitation ne peut avoir lieu qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux. Ce délai ne s’applique pas si le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes concernées sont entrées dans les locaux par voie de fait. L’article L 412-6, relatif à la trêve hivernale, exclut également le bénéfice de ce sursis lorsque l’introduction dans les lieux s’est faite par voie de fait.

Il résulte de la combinaison des articles L 412-3 et L 412-4 du même code, que le juge qui prononce l’expulsion peut accorder des délais entre un mois et un an aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Il doit, pour la fixation des délais, tenir notamment compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par des faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement, outre le droit à un logement décent et le délai prévisible de relogement.

En l’espèce, Madame [H] indique être sans emploi et avoir rencontré d’importants problèmes de santé. Elle indique ne percevoir aucune allocations familiales et avoir dû faire face à des frais vétérinaires imprévus pour soigner son chien malade.

Elle nie également être à l’origine de troubles de voisinage, justifiant de son côté de dépôt de plainte et de courriers envoyés au syndic.

Malgré une situation fragile financièrement et personnellement, Madame [H] ne justifie pas se trouver dans une situation ne permettant pas un relogement dans des conditions normales comme prévu par les dispositions légales.

De son côté, le bailleur, personne privée, est légitime à attendre des revenus tirés de la location de son bien et ce, alors que depuis mars 2024, excepté en juin 2024, il n’a pas perçu la totalité du montant des loyers.

En conséquence, la demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [H], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Madame [G] [H] à payer à Monsieur [F] [C] la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

DECLARONS Monsieur [B] [C] irrecevable dans ses demandes et en conséquence, le DEBOUTONS,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 15 février 2020 entre Monsieur [F] [C] et Madame [G] [H] concernant l’immeuble à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 24 septembre 2024,

DÉCLARONS en conséquence Madame [G] [H] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 24 septembre 2024,

REJETONS la demande de quitter les lieux de Madame [G] [H],

DISONS qu’à défaut pour Madame [G] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Madame [G] [H] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 24 septembre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS Madame [G] [H] à payer à Monsieur [F] [C] la somme provisionnelle de 4976 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 14 mars 2025, mensualité du mois de mars comprise,

DÉBOUTONS Monsieur [F] [C] de ses autres demandes,

CONDAMNONS Madame [G] [H] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [G] [H],

CONDAMNONS Madame [G] [H] à payer à Monsieur [F] [C] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS