TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

BRIVE LA GAILLARDE

JUGEMENT DU 13 FÉVRIER 2026

N° RG 24/00583 – N° Portalis DBXF-W-B7I-CZB2

AL/TW

Nature de l’affaire : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité (50D)

DEMANDEURS :

S.C.I. LES VERGNES, inscrite au RCS de Brive sous le numéro 900 407 305, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Chrystèle CHASSAGNE-DELPECH, avocat au barreau de BRIVE

Monsieur [U] [D], né le 06 Mars 1959 à [Localité 1] (ALGERIE) (99), demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Chrystèle CHASSAGNE-DELPECH, avocat au barreau de BRIVE

Madame [R] [N] épouse [D], née le 04 Août 1959 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Chrystèle CHASSAGNE-DELPECH, avocat au barreau de BRIVE

Copie certifiée conforme M^e Val, M^e Brousse + Copie exécutoire M^e Chassagne-Delpech le 13/02/2026

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [H], né le 23 Septembre 1948 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Olivier BROUSSE, avocat au barreau de LIMOGES

Madame [O] [Y], née le 13 Septembre 1970 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Olivier BROUSSE, avocat au barreau de LIMOGES

S.C.I. SLC, inscrite au RCS de Brive sous le numéro 403 153 513, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par M^e Dominique VAL, avocat au barreau de BRIVE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

— Thierry WEILLER, Vice Président

— Roxana LAURENT, Juge

En l’absence d’opposition des avocats de la cause les magistrats ont tenu l’audience des plaidoiries conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile et ont rendu compte des débats oraux lors du délibéré

Lors du délibéré :

— Thierry WEILLER, Vice-Président

— Axelle JOLLIS, Vice-Président

— Roxana LAURENT, Juge

GREFFIER : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DÉBATS : À l’audience publique du 14 novembre 2025, les parties ayant été avisées par le président que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 16 janvier 2026, délibéré prorogé au 13 février 2026 en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort,

Mise à disposition du jugement au greffe le : 13 février 2026

Vu le rapport de Thierry WEILLER

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte notarié en date du 09 septembre 2015, Monsieur [I] [H] et Madame [O] [Y] ont acquis auprès de la SCI SLC une maison d’habitation cadastrée section BK [Cadastre 1] et [Cadastre 2], au [Adresse 1], dans la commune d'[Localité 5], moyennant un prix de 245 000 euros.

Suivant acte notarié en date du 30 juin 2021, ils ont cédé ce bien immobilier à la SCI LES VERGNES, dont Monsieur [U] [D] et Madame [R] [N] épouse [D] sont associés, moyennant la somme de 355 000 euros.

Mi-juillet, les acquéreurs ont constaté des tâches d’humidité sur le sol de l’atelier, des moisissures dans le dressing à l’étage du bas, une forte odeur de moisi dans l’ensemble de la maison, ainsi que l’apparition d’infiltrations en pied de mur dans toutes les pièces du bas.

Une expertise unilatérale de l’immeuble a été réalisée le 17 août 2021 par la compagnie d’assurance habitation des époux [D]. L’expert a rendu son rapport le 28 septembre 2021.

Le 22 octobre 2021, les requérants ont diligenté un huissier de justice aux fins d’établir un procès-verbal de constat des désordres constatés.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 janvier 2022, la SCI LES VIGNES a mis en demeure Monsieur [I] [H] de faire connaître les coordonnées de sa compagnie d’assurance en vue d’organiser une expertise amiable contradictoire, laquelle est demeurée infructueuse.

En l’absence de réponse, les requérants ont saisi le président du tribunal de BRIVE-LA-GAILLARDE statuant en référé, lequel a rendu une ordonnance en date du 06 octobre 2022 aux termes de laquelle il a ordonné une expertise.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 23 janvier 2024.

Par actes de commissaire de justice signifié les 29 août, 04 septembre et 05 septembre 2024, la SCI LES VERGNES et ses représentants légaux ont fait assigner la SCI SLC, Monsieur [I] [H] et Madame [O] [Y] devant le tribunal judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE.

Les demandeurs, dans leurs dernières conclusions transmises le 17 janvier 2025, sollicitent de :

— constater que la vente selon acte du 30 juin 2021 à la diligence de Me [E] [K], Notaire à [Localité 6] ente les consorts Monsieur [I] [H] et Madame [O] [Y] et la SCI LES VERGNES est entachée d’un vice caché constitué par dissimulation par les vendeurs d’un problème d’humidité lié à un défaut de respect des normes DTU affectant l’ensemble du rez de chaussé de l’immeuble cédé ;

— condamner solidairement Monsieur [I] [H] et Madame [O] [Y] à payer à la SCI LES VERGNES les sommes suivantes :

* au titre de la réalisation d’un drain avec une étanchéité sur toute la hauteur du mur sud : selon devis de [F] [A] : 28 554 €

*au titre de la reprise de partie des doublages des murs extérieurs ainsi que des cloisons, estimation de : 9 000 €

* au titre du repositionnement de certaines entrées d’air dans les menuiseries extérieures ainsi que des bouches de VMC, lesquelles doivent être uniquement dans les pièces humides, estimation de : 1 800 €

* au titre du remplacement du parquet flottant sur la moitié de la surface du sous-sol soit sur environ 35m2, estimation de : 3 200 €

* au titre de la pose de la VMC : 3 739 €

* au titre des gouttières : 505,83 €

* au titre du chauffe-eau : 259,89 €

— condamner solidairement Monsieur [I] [H] et Madame [O] [Y] à payer à Monsieur [U] [D] et Madame [R] [N] au titre de leur préjudice de jouissance la somme de 600 € par mois à compter du mois d’août 2021 jusqu’au délai d’un an après l’établissement d’un procès-verbal par commissaire de justice constatant la fin de réalisation des travaux ;

— vu les dispositions de l’article 700 du CPC, condamner solidairement Monsieur [I] [H] et Madame [O] [Y] à payer à la SCI LES VERGNES les sommes suivantes :

* 298,40 € au titre du remboursement de frais de constat d’huissier

* 3 233.37 € au titre des frais d’expertise en référé,

* 1 500 € au titre des frais de défense pour la procédure de référé,

* 7 000 € au titre des frais de défense pour la procédure au fond,

— condamner solidairement condamner solidairement Monsieur [I] [H] et Madame [O] [Y] aux entiers dépens.

Monsieur [I] [H] et Madame [O] [Y], dans leurs conclusions responsives transmises par voie électronique le 17 mars 2025, demandent au tribunal de :

— à titre principal, déclarer la SCI LES VERGNES irrecevable et mal-fondée en toutes ses demandes, et l’en débouter ;

— subsidiairement, condamner la SCI SLC à garantir Monsieur [H] et Madame [O] [Y] de toutes conséquences et condamnations y compris de l’article 700 du Code de procédure civile prononcées par le tribunal à l’encontre de ces derniers au titre de l’existence d’un vice caché constitué par dissimulation d’un problème d’humidité lié à un défaut de respect des normes DTU affectant l’ensemble du rez-de-chaussée de l’immeuble vendu à la SCI LES VERGNES ;

— rejeter comme non-fondées les demandes au paiement présentées par la SCI LES VERGNES ;

* au titre du repositionnement de certaines entrées d’air dans les menuiseries extérieures ainsi que des bouches de VMC, lesquelles doivent être uniquement dans les pièces humides, estimation de : 1 800 €

* au titre du remplacement du parquet flottant sur la moitié de la surface du sous-sol soit sur environ 35m2, estimation de 3 200 €

* au titre de la pose de la VMC : 3 739 €

* au titre du remplacement des gouttières : 505,83 €

* au titre du remplacement du chauffe-eau : 259,89 €

— rejeter comme non-fondées lademande de condamnation solidaire de Monsieur [I] [H] et Madame [O] [Y] à payer à Monsieur [U] [D] et Madame [R] [N] au titre d’un préjudice de jouissance la somme de 600 € par mois à compter du mois d’août 2021 jusqu’au délai d’un an après l’établissement d’un procès- verbal par commissaire de justice constatant la fin de réalisation des travaux ;

— en tout état de cause, condamner la SCI SLC à payer à Monsieur [I] [H] et Madame [O] [Y] une somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la SCI SLC aux entiers dépens.

Par conclusions responsives, transmises par voie électronique le 13 février 2025, la SCI SLC demande au tribunal, rejetant toutes conclusions contraires ou autres, de :

— statuer ce que de droit sur l’action principale de la SCI LES VERGNES à l’égard des consorts [H] et [Y] ;

— débouter en revanche les consorts [H] et [Y] de leur appel en garantie à l’encontre de la SCI SLC, en l’absence de vices cachés lors de cette transaction ;

— mettre par suite la société SLC hors de cause ;

— condamner les consorts [H] et [Y] à verser à la concluante une indemnité de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et en tous les dépens.

Conformément l’article 455 du Code de procédure civile, pour plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’ordonnance de clôture de mise en état a été rendue le 1er août 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 14 novembre 2025 au cours de laquelle elle a été plaidée.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 16 janvier 2026 et prorogée au 13 février 2026.

MOTIFS

Sur l’existence d’un vice caché

L’article 1603 du Code civil dispose que le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

L’article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En revanche, conformément à l’article 1643, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Aux termes de l’article 1644 du Code civil, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi prouver l’existence d’un défaut affectant la chose, revêtant une certaine gravité, antérieur à la vente mais occulte lors de celle-ci.

Si le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à l’initiative de l’une des parties (Cass, Civ. 1ère, 23 janvier 2019, n° 17-22.420), il peut prendre en considération cette pièce régulièrement versée aux débats lorsqu’elle est complétée par d’autres éléments.

Les demandeurs font valoir que la maison d’habitation est affectée d’un vice caché la rendant impropre à l’usage auquel ils la destinaient. En ce sens, ils versent à la procédure un rapport d’expertise unilatéral aux termes duquel l’expert de leur assurance habitation a relevé, le 17 août 2021, l’existence d’un “désordre d’infiltrations” résultant “d’une défaillance voire d’un défaut d’ouvrages d’imperméabilisation et d’étanchéité des parois de l’immeuble”. De même, le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 22 octobre 2021 fait état de la présence au sous-sol de “tâches d’humidité”, de “gouttelettes d’eau sur les carreaux de carrelage” de la buanderie, de “boursouflures et gondolements” du placoplâtre et des lames du parquet flottant, de “plusieurs déshumidificateurs”, ainsi que d’un décollement des plinthes et des lés du papier peints, lesquels sont caractéristiques d’un taux élevé d’humidité.

Aux termes de son rapport en date du 23 janvier 2024, l’expert judiciaire indique avoir mesuré le taux d’humidité, sans toutefois communiquer les données relevées avec son appareil, et constaté des traces de moisissure dans les pièces du sous-sol. Il conclut que “La cause principale de la présence d’humidité est l’absence de drain et d’étanchéité contre les murs enterrés du sous-sol (mur Sud côté route avec partiellement des retours de chaque côté). Sous-sol transformé en pièces habitables par la SCI SLC sans respect des normes et des DTU (Documents Techniques Unifiés) et, qui plus est, sans accord administratif!”. L’expert relève que “les bouches de VMC et les entrées d’air neuf dans les menuiseries sont mal positionnées” et que “les portes doivent être détalonnées”, de sorte qu’elles ne permettent pas de remédier au problème. Rappelant que les vendeurs sont restés propriétaires de l’immeuble litigieux pendant 6 ans, il ajoute que “Ces problèmes d’humidité ne peuvent pas être apparus en juin 2021 vu la cause évidente. La présence d’absorbeurs d’humidité posés par eux-même montrent qu’ils en avaient déjà subi la présence”. En revanche, il explique qu’un “nettoyage et une bonne ventilation peuvent suffire à cacher ces vices”, lesquels ne remettent pas en cause la pérennité de la maison, mais “diminuent l’usage du rez-de-chaussée bas (sous-sol) ne serait ce que par une forte présence d’humidité dans les deux chambres”.

Il s’infère de l’ensemble des pièces produites et sus-résumées que le sous-sol de la maison d’habitation acquise par la SCI LES VERGNES est affecté d’un vice de construction générateur d’humidité dont l’existence n’est pas contestée par les parties, contrairement à son caractère apparent.

A cet égard, le rapport d’expertise judiciaire explique que la dissimulation d’un tel vice est possible par un nettoyage et une bonne ventilation. En l’occurrence, un tel stratagème n’est pas démontré, de même que la visibilité des installations de déshumidifications lors des visites. En défense, les vendeurs soutiennent que les acquéreurs avaient connaissance de ce vice au motif qu’ils leur ont communiqué leur propre acte de cession en date du 09 septembre 2015, lequel mentionne la présence d’un déshumidificateur. Néanmoins, la seule remise d’un acte notarié faisant mention de la présence de cette installation n’est pas suffisante pour transmettre une information aussi essentielle que celle de l’existence d’un problème d’humidité qui porte directement sur les caractéristiques d’un bien immobilier et s’avère déterminante dans la fixation de son prix, d’autant plus qu’elle ne figurait pas dans l’acte notarié relatif à la présente vente. Au surplus, comme l’ont souligné les vendeurs, il résulte du rapport d’expertise unilatéral du 17 août 2021 que les acquéreurs avaient sollicité l’intervention de l’expert de leur compagnie d’assurance pour un dégât des eaux qui s’est révélé être un problème d’humidité, laissant ainsi légitimement penser que le vice était caché.

L’antériorité du vice à la cession ne pose pas de difficulté dès lors qu’il sera observé que, selon l’acte notarié versé à la procédure, la vente a été conclue le 30 juin 2021 et que les premiers désordres ont été constatés par un expert dès le 17 août 2021, soit seulement un mois et demi après la cession. S’il apparaît que cette intervention faisait suite à de fortes précipitations pouvant d’abord laisser penser à un dégât des eaux, le procès-verbal de commissaire de justice en date du 22 octobre 2021 atteste de la présence d’une “importante humidité” et de ses dégâts causés dans les pièces du sous-sol peu de temps après la vente. Outre la rapidité avec laquelle le désordre s’est manifesté, le rapport d’expertise judiciaire met en évidence que ce problème d’humidité préexiste à la vente puisqu’il trouve son origine dans l’absence de drain et d’étanchéité contre les murs enterrés du sous-sol et dans les travaux d’aménagement du sous-sol réalisés par la SCI SLC en 2013 en raison du cloisonnement du sous-sol.

Au demeurant, un tel vice altère la salubrité des pièces du sous-sol de cette maison d’habitation. En ce sens, les conclusions de l’expert judiciaire indiquent que l’humidité diminue leur usage, privant ainsi ses propriétaires d’un étage entier de leur maison habitation comprenant deux suites, des sanitaires et une buanderie.

La diminution de la surface habitable subséquente aux désordres causés par l’humidité n’est pas suffisamment grave pour justifier la résolution de la vente. Néanmoins, au vu du coût des travaux de remise en état à réaliser, si la SCI LES VERGNES avait eu connaissance de ce vice, elle aurait acheté ce bien immobilier pour un un prix moindre que celui qu’elle a versé .

Dès lors, les conditions de mise en œuvre de la garantie des vices cachés sont réunies.

L’acte notarié en date du 30 juin 2021 contient une clause exonératoire rédigée comme il suit : « Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l’exception toutefois et le cas échéant, de ce qui est dit ci-dessus sous le titre « Environnement – Santé publique ». Toutefois, cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance ».

L’acte notarié en date du 09 septembre 2015 mentionne page 3 au titre désignation du bien que la maison d’habitation litigieuse comprend un sous-sol semi-enterré dans lequel se trouvent diverses caves à contre terrier équipées d’un déshumidificateur. En outre, Monsieur [I] [H] et Madame [O] [Y] reconnaissent que la société SLC les a informé de la nécessité de faire fonctionner le déshumidificateur et de ventiler la maison lorsqu’ils l’ont acquise. Ainsi que le souligne l’expert judiciaire dans son rapport, la circonstance qu’ils aient occupé la maison d’habitation du 09 septembre 2015 au 30 juin 2021, soit pendant 6 années, et la présence d’installations absorbantes supplémentaires confirment qu’ils avaient connaissance de ce défaut d’humidité, ce qui leur a permis de se maintenir dans les lieux, en dépit du vice de construction à l’origine de ce désordre.

Force est de constater que Monsieur [I] [H] et Madame [O] [Y] avaient connaissance de ce défaut d’humidité et qu’ils ne peuvent bénéficier de la clause exonératoire. Par conséquent, ils seront tenus à la garantie de ce vice caché.

La société acquéreure et ses associés n’ayant pas formulé de demande rédhibitoire ou estimatoire, il convient statuer sur leurs demandes indemnitaires.

Sur l’indemnisation des préjudices

L’article 1645 du Code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En matière d’indemnisation, le principe est celui de la réparation intégrale du préjudice.

Sur le préjudice matériel

L’expert judiciaire, dans son rapport en date du 23 janvier 2024, indique qu’il est nécessaire d’arrêter la cause des infiltrations d’eau provoquant la présence d’humidité avant de réaliser des travaux de remise en état. Il préconise d’abord la réalisation d’un drain avec une étanchéité sur toute la hauteur du mur sud avec retour de chaque côté contre les parties de murs ouest et est. En ce sens, il joint à son rapport un devis établi par l’entreprise individuelle [F] [A] qui chiffre l’opération à 28 554 € TTC. Il poursuit avec la reprise de 60% des doublages des murs extérieurs et des cloisons moyennant un coût de 9 000 € TTC. Se référant au devis dressé par l’entreprise PlombElecSystème en date du 04 août 2021 annexé à son rapport, il préconise également le repositionnement de certains entrées d’air dans menuiseries et les VCM installées dans les pièces humides moyennant un coût de 1 800 € TTC. Enfin, il chiffre le remplacement de la moitié du parquet flottant 3 200 €, étant précisé que lors des opérations il n’était pas gondolé, mais pourrait être endommagé par l’humidité persistante.

Outre les travaux de reprise, les demandeurs sollicitent le remboursement d’une facture n°SI1261001du 24 novembre 2021 relative à l’installation d’une VMC moyennant la somme de 3 739 € et une facture n°715649 du 05 octobre 2021 relative à l’achat de nouvelles gouttières pour le prix de 505,83 € TTC. Ils font également valoir qu’ils ont dû faire procéder au remplacement du chauffe-eau lors de leur installation moyennant la somme de 259,89 € selon facture n°034082 éditée le 1er janvier 2024 pour une vente en date du 13 juillet 2021.

La société acquéreure évoque dans ses conclusions la réfection du dressing estimé à 5 000 €, mais ne fournit aucun justificatif permettant de l’évaluer. En effet, l’acte notarié du 30 juin 2021 stipule un prix de vente de 16 800 € pour l’ensemble du mobilier garnissant l’immeuble sans ventilation. Au surplus, cette prétention ne figure pas au dispositif, lequel détermine l’étendue de l’office du juge aux termes des dispositions de l’article 446-2-1 du Code de procédure civile.

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’un préjudice est réparable lorsqu’il est personnel, direct et certain, et légitime.

Compte tenu des pièces produites et du lien de causalité entre le vice identifié et l’absence de drain et d’étanchéité, il convient de condamner in solidum Monsieur [I] [H] et Madame [O] [Y] à payer à la SCI LES VERGNES les sommes de :

—  28 554 € à titre de dommages et intérêts pour travaux d’installation d’un drain avec étanchéité sur toute la hauteur du mur sud,

—  9 000 € à titre de dommages et intérêts pour reprise des doublages des murs extérieurs ainsi que des cloisons.

En revanche, la VCM n’existait pas lors de la vente. Son installation a été commandée ultérieurement par les acquéreurs. Pour rappel, l’expert judiciaire a conclu que le siège du désordre réside dans l’absence de drain et d’étanchéité des murs enterrés et a relevé le mauvais positionnement des bouches de VMC en précisant que ce dernier n’était pas la cause principale d’humidité, mais n’arrangeait rien. Le désordre préexiste à cette installation qui n’est pas à l’origine de l’humidité. Il s’agit donc de malfaçons dans l’exécution de travaux commandés par les acheteurs qui ne sauraient être imputés aux vendeurs. Dès lors, la SCI LES VERGNES et ses associés seront déboutés de cette demande.

S’agissant du parquet flottant, l’expert judiciaire indique qu’il n’est pas gondolé et que son remplacement ne sera à effectuer que si l’humidité venait à l’endommager. En d’autres termes, lors des opérations d’expertise qui se sont tenues en 2023, il existe seulement un risque de dégradation du parquet flottant. Il est possible que l’humidité ait endommagé le parquet flottant depuis. Néanmoins, les demandeurs ne produisent pas de pièce actualisée tendant à démontrer que ce risque s’est produit. Le préjudice allégué ne présente donc qu’un caractère qu’éventuel qui fait obstacle à toute indemnisation conformément à une jurisprudence constante (Cass, Civ. 1ère, 19 décembre 2006, n°05-15.719 ; Cour de cassation, Civ. 3e, 23 septembre 2009, n° 07-20.965, n° 07-21.276 ; Cour de cassation, Civ. 3e, 25 septembre 2025, n° 23-16.362). Ainsi, les demandeurs seront déboutés sur ce point.

Aucune des pièces produites par les parties ne démontrent l’implication des gouttières ou du chauffe-eau dans la survenance du désordre ou leur défectuosité en raison de l’humidité. Les acquéreurs ne démontrent pas de lien direct entre ces installations et l’humidité affectant le sous-sol. En raison de cette carence dans l’administration de la preuve, ils seront déboutés des demandes à ce titre.

Sur les frais de constat d’huissier

La SCI LES VERGNES a été contrainte de solliciter un huissier de justice aux fins d’établir la matérialité des désordres. Elle produit la facture du procès-verbal de constat du 22 octobre 2021 d’un montant de 298,40 €. Les frais de constat ne sont pas compris dans les dépens. Monsieur [I] [H] et Madame [O] [Y] seront en conséquence condamnés in solidum à payer à la SCI LES VERGNES la somme de 298,40 € à tire de remboursement des frais de constat d’huissier.

Sur le préjudice de jouissance

Le rapport d’expert unilatéral fait état de la présence d’infiltrations d’eau et d’un problème d’étanchéité de l’immeuble litigieux dès le 17 août 2021, ce qui est corroboré par le procès-verbal de commissaire de justice en date du 22 octobre 2021 qui constate une forte humidité et des traces de moisissures. L’expert judiciaire reprend ces éléments et conclut que “ces vices diminuent l’usage du rez-de-chaussée bas (sous-sol) ne serait ce que par une forte présence d’humidité dans les deux chambres”.

Les demandeurs produisent également trois attestations sur l’honneur rédigées respectivement les 24 mai 2024, 05 juillet 2024 et 05 août 2025 par Madame [M] [T], Madame [W] [C], une voisine et Madame [Z] [Q], la fille des demandeurs, lesquelles affirment que les pièces du sous-sol ne sont plus occupées en raison de l’humidité. Il sera observé, outre le fait que ces attestations proviennent de proches des demandeurs, deux d’entre elles portent la même formule de complaisance, parfois reproduite à l’identique, consistant à dire que “les pièces du sous-sol ne sont pas occupées pour cause d’humidité affectant les murs et les effets y demeurant et d’odeurs caractéristiques à la moisissure” qui font douter de la spontanéité de leurs déclarations. En tout état de cause, ces attestations ne seront prises en compte que dans la mesure où elles sont corroborées par d’autres éléments de preuve.

Il résulte des pièces et des débats que les demandeurs subissent de nombreux désordres liés à l’humidité depuis leur installation le 30 juin 2021, lesquels ont fait l’objet d’un premier rapport d’expertise le 17 août 2021. Les dégâts sanitaires et esthétiques causés par l’humidité comme la présence de traces d’humidité et de moisissure, de rouille à l’encadrement des fenêtres, le décollement des plinthes et des lés du papier peint ont été constatés par un officier public le 22 octobre 2021. Le rapport d’expertise et les attestations démontrent que l’humidité réduit l’usage du sous-sol dont les pièces ont été désertées par ses occupants, lesquels ont été privés d’une surface de 70m² sur les 150m² acquis (selon le rapport d’expertise MACIF), soit près de la moitié de la surface totale de l’immeuble. Ces éléments caractérisent un trouble de jouissance qu’il convient d’indemniser à compter de sa manifestation, soit le 17 août 2021 et la date de prononcé du présent, sans attendre une année supplémentaire qui correspondrait à une hypothétique durée de séchage dont il n’est fait mention ni dans le rapport d’expertise, ni sur aucun autre devis.

S’agissant du montant dû pour cette période, il sera observé que les demandeurs ne produisent pas de pièce permettant l’apprécier le prix du mètre carré dans la commune d'[Localité 5]. Néanmoins, il s’infère de l’acte notarié du 30 juin 2021 et du rapport d’expertise que ce sous-sol de 70 m² abrite deux suites, une buanderie et un sanitaire, soit de nombreuses pièces à vivre, qui justifie le versement d’une somme de 500 € par mois.

Par conséquent, Monsieur [I] [H] et Madame [O] [Y] sont condamnés in solidum à payer aux époux [D] la somme de 500 € par mois pour la période comprise entre le 17 août 2021 et la date de prononcé du présent.

Sur la garantie de la société SLC

L’acte notarié du 09 septembre 2015 dans son titre dédié à la “DESIGNATION” du bien en page 3 mentionne la configuration semi-enterrée de l’immeuble vendu ainsi que la présence d’un déshumidificateur au sous-sol. En revanche, figure au titre “DISPOSITIONS RELATIVES A LA CONSTRUCTION” en page 27 dudit acte une mention selon laquelle “aucune construction ou rénovation n’a été effectuée sur cet immeuble dans les dix dernières années ou depuis son acquisition si elle est plus récente”.

Pourtant, il résulte du rapport d’expertise judiciaire en date du 23 janvier 2024 que “La cause principale de la présence d’humidité est l’absence de drain et d’étanchéité contre les murs enterrés du sous-sol […] transformé en pièces habitables par la SCI SLC sans respect des normes et des DTU (Documents Techniques Unifiés) et, qui plus est, sans accord administratif !”. En effet, la venderesse originaire produit des factures d’octobre 2013, lesquelles font état de travaux de menuiseries extérieures ou de platrerie-peinture au rez-de-chaussée et au niveau inférieur alors même que l’auxiliaire de justice n’a trouvé ni permis de construire, ni demande d’autorisation de travaux auprès de la mairie. L’expert explique que “tant que le sous-sol n’était constitué que de volumes à l’état brut, sans cloisonnements, sans doublages, sans traitements au plafond, sans revêtement au sol etc…, avec de l’air qui circulait de part et d’autre : le peu d’humidité ou l’humidité qui pouvait éventuellement exister était sûrement moins importante du fait d’une meilleure ventilation naturelle, de l’absence de pièces humides (salle d’eau…). Une éventuelle humidité était de plus moins détectable du fait que les supports étaient à l’état brut (parpaings, béton…) sans finition en plâtre, peinture, revêtements de sols et mobilier…”. Il conclut qu’il existe “un premier vendeur, la SCI SLC, qui n’a pas respecté les règles de construction, les DTU et les normes en vigueur (même celles en vigueur en 2013), [puis] un deuxième vendeur en juin 2021 qui n’a pas fait état de cette présence d’humidité lors de la vente”.

Il s’évince des pièces et des débats que le vice d’humidité préexiste à la vente conclue entre la SCI SLC et Monsieur [I] [H] et Madame [O] [Y]. Ces derniers reconnaissent dans leurs écritures que la SCI SLC leur avait suggéré de faire fonctionner le déshumidificateur électrique et de ventiler la maison. Cette consigne leur a permis de se maintenir pendant six années dans les lieux sans se plaindre de désordre, contrairement aux demandeurs qui ont sollicité l’intervention d’un expert d’assurance après seulement mois et demi d’occupation. Dès lors, ce vice préexistant à la vente du 09 septembre 2015 présentait un caractère apparent pour Monsieur [I] [H] et Madame [O] [Y], de sorte que le vendeur originaire ne sera pas tenu de garantir leurs condamnations. Par conséquent, il convient de les débouter de leur demande en garantie à l’encontre de la SCI SLC.

Sur les dépens

Monsieur [I] [H] et Madame [O] [Y] succombant à l’instance, il y a lieu de les condamner in solidum aux dépens, lesquels comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de souligner que le juge des référés, dans son ordonnance du 06 octobre 2022, a réservé les dépens. Dès lors, l’équité impose de condamner in solidum Monsieur [I] [H] et Madame [O] [Y] à payer à la SCI LES VERGNES, qui a été contrainte de recourir à justice pour faire valoir ses droits, la somme de 4 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande également de condamner in solidum Monsieur [I] [H] et Madame [O] [Y] à payer à la SCI SLC la somme de 2 000 € au même titre.

Monsieur [I] [H] et Madame [O] [Y] sont déboutés de leur demande.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Les circonstances de l’espèce ne conduisent pas à écarter l’exécution provisoire. Par conséquent, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que la vente selon acte du 30 juin 2021 à la diligence de Maître [E] [K], Notaire à [Localité 6] entre les consorts Monsieur [I] [H] et Madame [O] [Y] et la SCI LES VERGNES est entachée d’un vice caché constitué un problème d’humidité lié à un défaut de respect des normes DTU affectant l’ensemble du rez-de-chaussé de l’immeuble cédé ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [H] et Madame [O] [Y] à payer à la SCI LES VERGNES les sommes de :

—  28 554 € à titre de dommages et intérêts pour travaux d’installation d’un drain avec étanchéité sur toute la hauteur du mur sud,

—  9 000 € à titre de dommages et intérêts pour reprise des doublages des murs extérieurs ainsi que des cloisons,

—  298,40 € à titre de remboursement des frais de constat d’huissier,

—  4 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [H] et Madame [O] [Y] à payer à Monsieur [U] [D] et Madame [R] [N] épouse [D] la somme de 500 € par mois pour la période comprise entre le 17 août 2021 et la date de prononcé du présent ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [H] et Madame [O] [Y] à payer à la SCI SLC la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI LES VERGNES du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE Monsieur [I] [H] et Madame [O] [Y] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [H] et Madame [O] [Y] aux dépens, lesquels comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Et le présent jugement a été signé par Thierry WEILLER, Président et Aurore LEMOINE, Cadre Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,