COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [S] [Y] c/ Syndic. de copro. SDC [Adresse 1]

MINUTE N° 2026/

Du 06 Février 2026

4ème Chambre civile

N° RG 22/00272 – N° Portalis DBWR-W-B7G-N7DF

Grosse délivrée à :

M^e Philippe SILVE

M^e Nicolas DEUR

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du six Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me VALLI Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 11 Décembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 06 Février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Février 2026 , signé par M^me VALLI Présidente, assistée de Madame ISETTA,, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR

Monsieur [S] [Y]

[Adresse 6]

représenté par Maître Philippe SILVE de la SELARL CABINET SILVE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE

Syndicat de copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 1],

sis [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice la SARL Cabinet de Gestion DALBERA dont le siège social est sis [Adresse 5], elle même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Nicolas DEUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

I – LES FAITS

Monsieur [S] [Y] est propriétaire d’un appartement situé au 5ème étage dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Le Cabinet DALBERA Syndic de la copropriété [Adresse 1] a convoqué une assemblée générale qui s’est tenue le 3 novembre 2021.

L’ordre du jour de cette assemblée comportait les résolutions n° 20 et 21 suivantes :

« – Résolution 20

Autorisation à donner au syndic pour prendre toutes mesures concernant les grillages et arceaux de supports métalliques au 5ème non autorisés susceptibles d’être contestés par la Ville de [Localité 9] lors du ravalement des façades – Article 24

— Résolution 21

Ratification des frais du Cabinet [D] d’un montant de 364 euros à porter sur le compte de Monsieur [Y] Copropriétaire. »

Le procès-verbal de l’assemblée du 3 novembre 2021 mentionne :

— Résolution 20 : Autorisation à donner au syndic pour prendre toutes mesures concernant les grillages et arceaux de supports métalliques au 5ème non autorisés susceptibles d’être contestés par la Ville de [Localité 9] lors du ravalement des façades – Article 24

L’assemblée générale après avoir entendu les explications qui lui sont données, autorise le Syndic à prendre toutes dispositions à l’encontre des copropriétaires ayant installé sans autorisation des grillages et arceaux de support métalliques au 5ème étage (appartements [Y] et [C]), installations susceptibles d’être contestées par la Ville de [Localité 9] lors du ravalement de façades, afin de les faire enlever et donne mandat au Syndic pour ester en justice si besoin.

Elle adopte un budget de 2000 euros qui sera appelé le 15 avril 2022, et réparti en tantièmes de charges communes générales. […]

Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :

POUR : 7 copropriétaires totalisant 65/79

CONTRE : 2 copropriétaires totalisant 14/79

COPROPRIETAIRES AYANT VOTE [Localité 8] [X] [E] (8) [Y] [S] (6)

Cette résolution est adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés.

— Résolution 21 : Ratification des frais du Cabinet [D] d’un montant de 364 euros à porter sur le compte de Monsieur [Y] Copropriétaire.

Il est rappelé l’observation faite sur la résolution de l’approbation des comptes de l’exercice 2020 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30/06/2021, et l’assemblée ratifie que les frais de déplacement du Cabinet [D] relatifs à la conciliation avec le médiateur d’un montant de 364 euros soient portés sur le compte de Monsieur [Y] Copropriétaire puisque ce dernier ne s’est pas présenté à la première convocation du 02/12/2020 qu’il avait lui-même déclenchée […]

Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :

POUR : 7 copropriétaires totalisant 61/79

CONTRE : 1 copropriétaire totalisant 6/79

COPROPRIETAIRE AYANT VOTE [Localité 8] : [Y] [S] (6)

ABSTENTION : 1 copropriétaire totalisant 12/67

COPROPRIETAIRE ayant voté ABSTENTION : OMEGA INVEST (12)

Résolution adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2022, Monsieur [Y] a fait assigner le Syndicat de copropriété de la communauté immobilière [Adresse 1], à [Adresse 10], pour voir :

— prononcer la nullité de la résolution n° 20 de l’AG du 3 novembre 2021 en raison de la réalisation des installations litigieuses depuis plus de trente ans, de la non-conformité de la résolution votée au regard de celle inscrite à l’ordre du jour et de l’Irrégularité du mandat donné au syndic d’ester en justice,

— prononcer la nullité de la résolution n° 21 de l’AG du 3 novembre 2021 en raison de l’absence de prestation facturable par le Syndic

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience initialement fixée en octobre 2023, le juge a révoqué l’ordonnance de clôture et renvoyé l’affaire à la mise en état.

La clôture des débats est intervenue par ordonnance du 2 juillet 2025 à effet différé au 27 novembre 2025 et l’affaire fixée à plaider au 11 décembre 2025.

▪ Au terme de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 26 mars 2025, Monsieur [Y] demande au juge de :

— PRONONCER la nullité de la résolution n° 20 de l’AG du 3 novembre 2021 en raison de la réalisation des installations litigieuses depuis plus de vingt ans, de la non-conformité de la résolution votée au regard de celle inscrite à l’ordre du jour, et de l’Irrégularité du mandat donné au syndic d’ester en justice ;

— CONDAMNER, le syndicat des copropriétaires à reposer les installations litigieuses ou à réaliser la réhausse du garde-corps sous astreinte de cent (100) euros par jour de retard, à compter d’un délai de trente jours après la signification du jugement à intervenir ;

— PRONONCER la nullité de la résolution n° 21 de l’AG du 3 novembre 2021 en raison de l’absence de prestation facturable par le Syndic, rajoutée postérieurement à la vérification des comptes et exclusivement destinée à compenser le remboursement des consommations d’eaux irrégulièrement imputées à Monsieur [Y] ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Il soutient que l’action du syndicat des copropriétaires tendant à la suppression des travaux non autorisés est une action personnelle qui se prescrit par cinq ans et que les travaux litigieux n’emportent aucune appropriation des parties communes. De surcroît, la pose de grillages sur les gardes corps des balcons et d’arceaux de support métalliques ont été rendus nécessaires en raison de la non-conformité des gardes corps d’une hauteur insuffisante entre les barreaux et d’une largueur excessive, ainsi que le reconnaît le syndic. Ces aménagements réalisés avant 2005 bénéficient de la prescription des articles 2224 du code civil et 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il considère que la dépose des installations litigieuses a été faite sans son accord et qu’elles doivent être réinstallées.

Il soutient que la résolution votée n’est pas conforme à celle inscrite à l’ordre du jour, ce qui entraîne la nullité de la résolution votée non concordante.

Il soutient que le mandat pour agir donné au syndic est entâché d’irrégularité en ce que l’assemblée a donné un mandat général et permanent sans objet précis et surtout, pour une action éventuelle.

Enfin, il soutient que la résolution 21 vise à lui imputer une facturation qui correspondrait aux frais de déplacement du syndic pour se rendre à un rendez-vous de médiation. Cette facturation apparait dans le compte « vacations spéciales » du syndic alors que la représentation du syndicat par le syndic relève de sa mission générale d’administration de la copropriété et ne saurait dès lors donner lieu à une perception d’honoraires supplémentaires. Il relève que ces frais ne figuraient pas dans les comptes de l’exercice clos le 31.12.2020 présentés par le Cabinet [D] le 30 avril 2021 et soumis aux vérificateurs.

Il fait valoir que le rapport de Monsieur [O] daté du 30 avril 2021 sur lesdits comptes en atteste.

Il ajoute que cette nouvelle dépense apparaît pour la première fois sur l’état des dépenses daté du 4 juin 2021, postérieur à la vérification des comptes et que cette dépense rajoutée après l’établissement des comptes vérifiés ne correspond à aucune prestation.

Il en conclut que cette résolution 21, visant à lui imputer cette prestation factice non tarifée est irrégulière.

▪ Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au juge de :

— DEBOUTER Monsieur [S] [Y] de sa demande tendant à obtenir la nullité de la résolution n° 20, adoptée lors de l’assemblée générale du 3 novembre 2021.

— DEBOUTER Monsieur [S] [Y] de sa demande tendant à obtenir la nullité de la résolution n° 21, adoptée lors de l’assemblée générale du 3 novembre 2021.

— DEBOUTER Monsieur [S] [Y] de sa demande tendant à voir condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à procéder à la réinstallation des installations grillagées déposées par la société [Localité 9] CHARPENTES lors de la réalisation des travaux de réfection d’étanchéité et de toiture en 2024 ou à la réhausse du garde-corps du balcon de son appartement.

— CONDAMNER l’intéressé aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’au paiement au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] d’une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat soutient que l’exigence de conformité et de concordance entre l’ordre du jour et la résolution votée n’implique pas une identité exacte de rédaction et invoque le fait que la jurisprudence ne sanctionne pas de simples erreurs ou maladresses de rédaction par la nullité de la résolution. Il conteste par suite l’argumentation du demandeur sur la résolution 20. Il estime que la prétendue prescription de l’action du syndicat au fond devant toute juridiction est sans effet sur la validité de la résolution qui donne mandat pour agir.

Sur la résolution 21, le syndicat soutient que la demande de médiation émanait de Monsieur [Y] lui-même, qui pourtant ne s’est pas présenté devant le médiateur et que dès lors, il était légitime de lui imputer les frais de cette mesure. Enfin, sur la demande de réinstallation des grilles déposées, le syndicat estime que le courrier de la ville lui donnait pour consigne de ne pas reposer les “éléments parasites” et que de surcroît, de demandeur ne rapporte pas la preuve de l’utilité de ces éléments pour une question de sécurité.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande de nullité de la résolution n° 20 de l’AG du 3 novembre 2021 en raison de la réalisation des installations litigieuses depuis plus de vingt ans, de la non-conformité de la résolution votée au regard de celle inscrite à l’ordre du jour, et de l’Irrégularité du mandat donné au syndic d’ester en justice

Sur la supposée prescription de l’action en suppression des installations litigieuses et sur la nullité subséquente de la résolution 20

Il résulte des photos communiquées par le syndicat des copropriétaires que le balcon de Monsieur [Y], au dernier étage, protégé de garde-corps avec des ferronneries verticales sous la main courante, est surélevé par des grillages qui reviennent s’accrocher sur la façade.

Ces installations sont des “installations légères” qui ne peuvent devenir immeubles par destination et sont détachables ne serait-ce que pour leur entretien.

Par ailleurs, si les balcons sont des parties privatives selon le règlement de copropriété, le gros œuvre reste une partie commune (le support des balcons) et l’aspect général de l’immeuble est une notion importante en matière d’urbanisme et ces grillages n’ont jamais été prévus au règlement de copropriété, et monsieur [Y] ne justifie pas avoir bénéficié d’une autorisation du syndicat de copropriétaire pour leur installation. Il ne peut donc prétendre à un droit acquis de propriété.

Si l’infraction pénale liée à l’installation de ces éléments détachables peut être prescrite, il reste que, dès lors que ces installations sont déposées dans le cadre des travaux de vérification des étanchéités, elles ne sauraient être réinstallées après réalisation des travaux, car cela constituerait une nouvelle infraction et une nouvelle atteinte à l’aspect général de l’immeuble

Dès lors, le syndicat des copropriétaires a pu à bon droit décider d’enjoindre à Monsieur [Y] de déposer ce grillage sans porter atteinte à son droit de propriété ou de jouissance de son lot privatif.

De surcroît, il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires de statuer sur l’éventuelle prescription d’une action, et seul le juge a compétence pour dire prescrite ou non une action en remise en état.

Dès lors, c’est à bon droit que l’assemblée générale a été amenée à voter sur cette autorisation à donner au syndic pour agir.

Sur le mandat d’agir en justice

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 édicte l’interdiction pour le syndic d’agir en justice sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale à la majorité de l’article 24, soit la majorité des voix exprimés des copropriétaires présents ou représentés.

L’assemblée générale de la copropriété était convoquée pour statuer notamment sur les travaux de ravalement de façade et voter sur les devis à retenir et donc sur le début des travaux et leur durée qui influent sur le prix.

En conséquence de cette décision sur les travaux, il était opportun et nécessaire de faire voter l’assemblée générale sur la nécessité de mettre en œuvre toute mesure visant à la dépose des grillages, préalable nécessaire à l’exécution des travaux de ravalement.

Il importe peu que la résolution projetée mentionne que ces installations seraient “susceptibles” de contestation par la ville de [Localité 9], cette maladresse de rédaction ne porte pas atteinte à la compréhension et à la portée de la résolution envisagée et votée.

A défaut pour Monsieur [Y] de s’exécuter spontanément, il était également opportun de prévoir un mandat pour agir, sans avoir besoin ni de préciser la juridiction à saisir dès lors qu’il ne peut y avoir confusion : le tribunal judicaire soit au fond soit en référé, ni de préciser la demande (par exemple le métrage des grillages à supprimer à, puisque du fait même des travaux de ravalement, l’urgence pouvait justifier notamment le recours à une procédure de référé.

Là encore, l’absence de précision de la formulation n’enlève rien à la compréhension de la portée de l’autorisation demandée et du mandat pour agir.

Le mandat pour agir même s’il ne précise pas expressément le nom du défendeur permet, par l’exposé des faits, de définir qu’il s’agit des grillages des appartements [Y] et [G].

En conséquence, ce mandat pour agir n’est pas entaché d’irrégularité et cette résolution ne peut pas être annulée pour ce motif.

Sur l’absence de concordance exacte entre le texte de la résolution et proposé et celui de la résolution adoptée.

Même depuis l’instauration du vote par correspondance, il n’a pas été remis en question la possibilité d’amender le texte d’un projet de résolution sous réserve que son objet n’en soit pas profondément modifié. Cela modifie seulement la prise en compte des votes des copropriétaires votant par correspondance.

En l’espèce ici, la modification légère du texte de la résolution n’affecte pas son objet.

De même, sauf interdépendance étroite entre les points soumis au vote, il est nécessaire de procéder par un vote distinct pour chaque point proposé.

Cependant, en l’espèce, il a été ajouté un paragraphe fixant un budget de 2000€ pour une action en justice éventuelle réparti en tantièmes des charges communes générale.

Ce point supplémentaire change l’objet de la résolution puisqu’il fixe un budget appelable sur les comptes de chaque copropriétaire. Il ne saurait être soutenu l’interdépendance entre la résolution principale et la question du budget appelé pour justifier un seul vote sur le tout.

En raison du vote unique qui a statué sur l’intégralité de la résolution, dont une partie n’était pas inscrite à l’ordre du jour, la résolution N°20 doit être annulée en sa totalité.

Il n’est pas nécessaire d’annuler la totalité de la résolution puisque la première partie était bien inscrite à l’ordre du jour et que l’interdépendance a été écartée.

II – Sur la demande d’annulation de la résolution N°21

Par cette résolution N° 21, l’assemblée a ainsi décidé :

Ratification des frais du Cabinet [D] d’un montant de 364 euros à porter sur le compte de Monsieur [Y] Copropriétaire.

Il est rappelé l’observation faite sur la résolution de l’approbation des comptes de l’exercice 2020 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30/06/2021, et l’assemblée ratifie que les frais de déplacement du Cabinet [D] relatifs à la conciliation avec le médiateur d’un montant de 364 euros soient portés sur le compte de Monsieur [Y] Copropriétaire puisque ce dernier ne s’est pas présenté à la première convocation du 02/12/2020 qu’il avait lui-même déclenchée […]

Or, il est exact que le syndic a dans sa mission de représenter le syndicat des copropriétaires, dès lors, cela fait partie de ses honoraires courants ;

La conciliation ou la médiation est une mesure non judicaire.

Il ne s’agit ni d’une dépense au profit du seul lot de Monsieur [Y] ni d’une réparation nécessitée par un comportement fautif de Monsieur [Y], l’absence de réussite d’une tentative de médiation n’étant pas une faute imputable à l’une ou l’autre des personnes convoquées pour une médiation.

En mettant exclusivement à la charge de Monsieur [Y] les frais de déplacement, ce qu’on peut appeler en justice les frais irrépétibles, l’assemblée générale a outrepassé ses pouvoirs.

Cette résolution sera donc annulée

III – Sur la demande de Monsieur [Y] afin de condamnation du syndicat à la repose des installations enlevées.

En conséquence des observations ci-dessus relatives au caractère détachable des installations litigieuses, à savoir les grillages, et donc à l’impossibilité pour Monsieur [Y] de prétendre à un droit de propriété, lesdites installations n’étant pas immeuble par destination, ni à une atteinte à la jouissance de son lot, dès lors que ces grillages portent atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble, et que la repose constituerait une atteinte nouvelle à l’immeuble et une infraction à l’urbanisme nouvelle, il y a lieu de rejeter la demande de monsieur [Y].

IV – Sur les demandes accessoires.

Les parties succombent chacune pour partie, en leurs demandes.

Elles seront donc condamnées pour moitié chacune aux dépens.

Il n’y a pas lieu d’exclure Monsieur [Y] de contribution aux dépens mis à la charge du syndicat d’autant qu’il ne le demande pas.

L’équité ne commande pas en revanche de prononcer d’autres condamnations sur ce fondement des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

Annule la résolution N°20 de l’assemblée générale du 3 novembre 2021 en sa totalité ;

Annule la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 3 novembre 2021 ;

Déboute Monsieur [Y] de ses autres demandes

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et Monsieur [Y] aux dépens de l’instance chacun pour moitié ;

Précise n’y avoir lieu à exclure Monsieur [Y] de la répartition des dépens mis à la charge du syndicat des copropriétaires.

Rejette toute autre demande relative aux frais irrépétibles.

Le présent jugement ayant été signé par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE