TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 19 Septembre 2024

GROSSE :

Le 15 novembre 2024

à M^e TIXIER Brice

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EXPEDITION :

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N° RG 24/02517 – N° Portalis DBW3-W-B7I-42S5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SA PHOCEENNE D’HABITATIONS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Brice TIXIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [C] [U]

née le [Date naissance 3] 1961 à [Localité 9] (13), demeurant [Adresse 5]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé établi le 25 novembre 1991, la société PHOCEENNE D’HABITATIONS a consenti à Monsieur et Madame [U] [N], un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 1096,28 francs, outre 775 francs de provisions sur charges .

Par acte sous seing privé établi le 09 août 2010, la société PHOCEENNE D’HABITATIONS a consenti à Monsieur et Madame [U] [N], un contrat de location portant sur un emplacement de stationnement n°3044.8035 accessoire au logement, situé [Adresse 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 38,57 euros.

Suivant avenant signé le [Date décès 1] 2020 à effet au 19 décembre 2019, suite au décès de Monsieur [U] [N], Madame [U] [L] est devenue seule titulaire du bail ;

Par courrier du 20 mars 2023 Madame [U] [F] a informé la SA d’HLM UNICIL du décès de sa mère Madame [U] [L] survenu le [Date décès 4] 2023 ;

Madame [U] [F] ayant sollicité un délai pour restituer les lieux , par courrier du 29 mars 2023, la SA d’HLM UNICIL, lui a octroyé un délai jusqu’au 30 avril 2023, en précisant que le loyer était dû jusqu’à la restitution des clés ;

Par courrier du 26 avril 2023, Madame [U] [C] a sollicité un délai supplémentaire refusé par la SA [Adresse 7] par courrier du 02 mai 2023 ;

Les lieux n’ayant pas été restitués, suivant procès-verbal sur ordonnance en date du 14 novembre 2023, le commissaire de justice rédacteur s’est rendu sur les lieux et a constaté la présence de Madame [U] [C] ayant déclaré être la fille de Madame [U] [L], occuper le logement, le véhicule de son père décédé étant dans le garage et a indiqué qu’elle allait contacter la requérante pour la restitution des lieux;

Madame [U] [C] se maintenant dans les lieux, par acte de commissaire de justice du 15 avril 2024, la S.A. d’HLM UNICIL venant aux droits de la Société PHOCEENNE D’HABITATIONS a fait assigner Madame [U] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, et demande au juge des référés de :

— juger que Madame [U] [C] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 11] et du garage accessoire n° 3044.8035 depuis le 14 novembre 2023 ;

— ordonner son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef, et plus largement de tous occupants présent dans le logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Madame [U] [C] à payer à la SA [Adresse 6] à titre provisionnel :

* la somme de 614,66 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés d’indemnités d’occupation comptes arrêtés au 05 janvier 2024, sous réserve d’actualisation

* une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 14 novembre 2023 d’un montant de 570,32 euros, laquelle indemnité sera indexée au 1er janvier de chaque année, dans l’hypothèse où les lieux n’auraient pas été libérés, l’indexation devant être faite comme en matière de loyer, et ce jusqu’à la libération effective des lieux;

* la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 mai 2024 et après un renvoi, a été retenue à l’audience du 19 septembre 2024 date à laquelle la S.A. d’HLM UNICIL venant aux droits de la Société PHOCEENNE D’HABITATIONS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 2263,82 euros au 31 août 2024 ;

Madame [U] [C] a comparu à l’audience du 16 mai 2024 et n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience du 19 septembre 2024;

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article L 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces dispositions, le juge des référés peut ordonner l’expulsion d’occupants sans droit ni titre de locaux d’habitation ou professionnels.

I – Sur la recevabilité

La S.A. d'[Adresse 8] justifie par l’acte de vente reçu le 31 juillet 1960 par Maître [R] [X] notaire à [Localité 9], et par la production d’une attestation notariée établie le 27 juillet 2017 par Maître [I] [O], venir aux droits de la SA NOUVELLE D’HLM DE [Localité 9] ensuite d’une fusion absorption intervenue le 27 juillet 2017, être propriétaire des biens immobiliers objets de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

En conséquence, la S.A. d'[Adresse 8] venant aux droits de la Société PHOCEENNE D’HABITATIONS est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la demande d’expulsion

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite. Il s’ensuit que la violation du droit de propriété suffit à justifier la prise de mesures en référé pour faire cesser le trouble, quelles qu’en soient les raisons et les circonstances.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que :

Madame [U] [L] était locataire d’un appartement situé [Adresse 11] et d’un garage accessoire n°3044.8035 ;Madame [U] [L] est décédée le [Date décès 1] 2023 La SA [Adresse 7] avait octroyé à Madame [U] [F] une des filles de la locataire décédée, un délai pour restituer les lieux jusqu’au 30 avril 2023 Madame [U] [C] une autre des filles de Madame [U] [L] a sollicité un délai supplémentaire refusé le 02 mai 2023 par la SA D’HLM UNICILselon procès-verbal de constat sur ordonnance du 14 novembre 2023, le commissaire de justice rédacteur s’est rendu sur les lieux et a constaté la présence dans le logement n°051, de Madame [U] [C] lui ayant ouvert la porte et ayant déclaré être la fille de Madame [U] [L], occuper le logement, le véhicule de son père décédé étant dans le garage et a indiqué qu’elle allait contacter la requérante pour la restitution des lieux;

Madame [U] [C] ne se prévaut d’aucun droit pour occuper les lieux litigieux ;

La qualité d’occupants sans droit ni titre de Madame [U] [C] est ainsi démontrée.

La violation du droit de propriété est acquise et le trouble manifestement illicite est caractérisé.

Il apparaît ainsi qu’en l’espèce, l’expulsion est la seule mesure de nature à permettre à la SA d’HLM UNICIL venant aux droits de la Société PHOCEENNE D’HABITATIONS de recouvrer la plénitude de son droit sur l’appartement sis [Adresse 11], et sur le garage accessoire n°3044.8035, occupés illicitement.

Cette mesure n’apparaît pas disproportionnée au regard du respect du domicile et de la vie privée et familiale comme au regard du droit de bénéficier d’un logement décent et du droit à la dignité humaine dès lors que le droit de propriété fait également partie des droits subjectifs fondamentaux qui doivent être respectés;

L’expulsion de Madame [U] [C] sera donc ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique, selon les modalités décrites au dispositif ci-après.

En application de l’article 1355 du code civil, il n’y a pas lieu d’étendre les effets de la présente décision à d’autres occupants.

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 (…).

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Selon l’article L. 412-6 du même code, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il résulte des pièces produites que Madame [U] [C] a occupé les lieux litigieux suite au décès de sa mère Madame [U] [L] et aucune manœuvre, menace, voie de fait ou contrainte n’est caractérisée en l’espèce ;

Il s’ensuit que le délai prévu par l’article L. 412-1 et le sursis prévu par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne seront pas écartés.

Par ailleurs, aucun élément ne justifie l’octroi de délais supplémentaires en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’indemnité d’occupation a une nature mixte, compensatoire et indemnitaire ; elle constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure en outre la réparation du préjudice qui résulte d’une occupation sans titre.

En l’espèce l’indemnité d’occupation est due à compter du 14 novembre 2023 date du procès-verbal de constat établissant l’occupation illicite des lieux par Madame [U] [C]  ;

Cette indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 570,32 euros ainsi que sollicité dans l’assignation ;

L’équité commande que l’indemnité d’occupation soit indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer.

La société requérante sollicite au titre des arriérés d’indemnités d’occupation une provision actualisée à la somme de 2263,82 euros au 31 août 2024 ;

Au soutien de sa demande elle verse aux débats le bail d’habitation du 25 novembre 1991, le contrat de location du garage du 09 août 2010 ainsi que l’avenant du [Date décès 1] 2020 à effet au 19 décembre 2019, un décompte arrêté au 05 janvier 2023 , un décompte arrêté au 30 avril 2024 et un décompte arrêté au 31 août 2024 ;

Au vu des décomptes versés aux débats il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée les frais de non réponse à l’enquête ressources concernant l’occupation du parc social locatif à hauteur de 38,10 euros, la défenderesse n’étant pas locataire ;

Sera en outre déduite la somme de 108,32 euros correspondant à des frais de procédure ;

La créance d’indemnités d’occupation arrêtée au 31 août 2024 n’apparait pas sérieusement contestable à hauteur de 2117,40 euros et Madame [U] [C] sera condamnée à payer à titre provisionnel la somme de 2117,40 euros à valoir sur les indemnités mensuelles d’occupation impayées au 31 août 2024 ;

De surcroît, Madame [U] [C] sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à la SA d’HLM UNICIL venant aux droits de la Société PHOCEENNE D’HABITATIONS une indemnité d’occupation mensuelle de 570,32 euros, à compter du 1er septembre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [U] [C], qui succombe, sera condamnée aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [U] [C] , partie perdante, sera condamnée à payer à la SA [Adresse 6] venant aux droits de la Société PHOCEENNE D’HABITATIONS la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal mais, dès à présent, vu le trouble manifestement illicite subi par la requérante du fait de l’occupation sans droit ni titre de la défenderesse,

DECLARONS la SA [Adresse 7] venant aux droits de la Société PHOCEENNE D’HABITATIONS recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que Madame [U] [C] est occupante sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 11], et du garage accessoire n°3044.8035;

ORDONNONS à Madame [U] [C] de libérer et vider les lieux appartement sis [Adresse 11], et garage accessoire n°3044.8035 dès la signification de la présente ordonnance, et à défaut,

ORDONNONS, l’expulsion de Madame [U] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, des lieux occupés sans droit ni titre, appartement sis [Adresse 11], et garage accessoire n°3044.8035;

DISONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à la somme de 570,32 euros, l’indemnité mensuelle d’occupation due à titre provisionnel par Madame [U] [C] à compter du 14 novembre 2023, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNONS Madame [U] [C] à payer à titre provisionnel à la SA d’HLM UNICIL venant aux droits de la Société PHOCEENNE D’HABITATIONS la somme de 2117,40 euros à valoir sur les indemnités mensuelles d’occupation impayées au 31 août 2024 ;

CONDAMNONS Madame [U] [C] à payer à la SA [Adresse 6] venant aux droits de la Société PHOCEENNE D’HABITATIONS, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation de 570,32 euros par mois, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la liberation effective des lieux ;

Madame [U] [C] à payer à la SA [Adresse 6] venant aux droits de la Société PHOCEENNE D’HABITATIONS, la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [U] [C] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, an et mois ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE