TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Madame [Y]

Mâitre [I]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/02248 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4EQT

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 23 janvier 2025

DEMANDEURS

Monsieur [F] [Y],

comparant en personne

Madame [E] [Y] née [M],

non comparante, ni représentée

demeurant [Adresse 3]

DÉFENDERESSE

SCI CARDIF LOGEMENTS,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître CADIOU, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B656

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire TORRES, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2025 par Claire TORRES, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 octobre 2020 à effet au 22 octobre 2020, la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS a donné à bail à M. [F] [Y] un appartement à usage d’habitation (lot n°1159) et un parking (lot n°8084) sis [Adresse 2], moyennant le versement mensuel d’un loyer de 1006,48 euros pour l’appartement et de 75 euros pour le parking, et d’une provision sur charges de 139,52 euros.

Par courrier daté du 11 mai 2021, M. [F] [Y] a fait délivrer un congé concernant le parking.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 juillet 2022, la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS a fait délivrer à M. [F] [Y] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 4314,80 euros.

Suite à l’assignation signifiée le 4 octobre 2022 par la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS à M. [F] [Y], le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, a par une ordonnance du 5 avril 2023, notamment :

— débouté M. [F] [Y] de sa demande de nullité du commandement de payer ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 octobre 2020 entre la Sci Cardif Logements et M. [F] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à Paris 20ème sont réunies à la date du 22 septembre 2022 ;

— condamné M. [F] [Y] à verser à la Sci Cardif Logements à titre provisionnel la somme de 7890.31 euros (décompte arrêté au 25 janvier 2023, incluant un dernier appel de janvier 2023), avec les intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2022 sur la somme de 4314.80 euros, sur la somme de 5393.50 euros à compter du 4 octobre 2022 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

— autorisé M. [F] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 1 mensualité de 5500 euros et une 2ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

— précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible;

* qu’à défaut pour M. [F] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Sci Cardif Logements puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [F] [Y] soit condamné à verser à la Sci Cardif Logements une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

— débouté M. [F] [Y] de sa demande de restitution du dépôt de garantie pour l’emplacement de stationnement ;

— condamné la Sci Cardif Logements à payer à M. [F] [Y] la somme de 1813.76 euros correspondant à 13 mois de provision sur charges non régularisées ;

— condamné M. [F] [Y] à verser à la Sci Cardif Logements une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [F] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 juillet 2022, de l’assignation en référé du 4 octobre 2022 et de sa notification à la préfecture le 5 octobre 2022.

La S.C.I. CARDIF LOGEMENTS a signifié cette ordonnance le 25 avril 2023 à M. [F] [Y], lequel a interjeté appel le 10 mai 2023. Le 7 septembre 2023, la Cour d’appel de Paris a néanmoins prononcé la caducité de sa déclaration d’appel, l’appelant n’ayant pas justifié au greffe avoir procédé à la signification de la déclaration d’appel à l’intimée ni remis ses conclusions au greffe dans les délais impartis.

Après signification d’un commandement de quitter les lieux le 3 juillet 2023, M. [F] [Y] a été expulsé le 14 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 février 2024, M. [F] [Y] et Mme [E] [Y] ont fait assigner la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, lui demandant de :

Décision du 23 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/02248 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4EQT

L’affaire a fait l’objet de deux renvois à la demande de l’une ou l’autre des parties afin de lui permettre de se mettre en état.

À l’audience de plaidoirie du 19 novembre 2024, M. [F] [Y], comparant en personne et disant représenter son épouse Mme [E] [Y] en vertu d’un pouvoir spécial, demande au juge de :

En défense, la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS, représentée par son conseil, demande au juge de :

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux conclusions qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 19 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans l’office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile (ainsi par exemple de celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte »). Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Il n’incombe pas davantage au juge de répondre aux simples arguments soulevés par les parties c’est-à-dire aux éléments de discussion dénués de caractère opérant sur l’application des règles juridiques, ceux-ci ne constituant pas de véritables moyens.

Il apparaît par ailleurs nécessaire, en préambule de la présente décision, de trancher la situation conjugale de M. [F] [Y], ce point emportant des conséquences de fond mais également procédurales dans la présente instance.

À cet égard, il ressort de la production, par la défenderesse, de la copie de l’acte de mariage des intéressés que le mariage de M. [F] [Y] et de Mme [E] [M] (celle-ci étant, pour la suite de la présente décision, désignée sous son état civil exact) a été dissous par convention de divorce déposée au rang des minutes de Maître [K] [G], notaire à Paris, dissolution qui s’est trouvée transcrite par l’officier de l’état civil le 26 avril 2022.

L’acte de mariage constituant sans conteste un acte d’état civil, il est indifférent que ce divorce n’ait pas été transcrit, pour des motifs ignorés de la présente juridiction, sur l’acte de naissance de M. [F] [Y], ou que les intéressés n’aient pas effectué les démarches pour faire transcrire leur divorce sur leur livret de famille.

Il doit par suite être retenu que M. [F] [Y] est divorcé d’avec Mme [E] [M] et que ce divorce est opposable aux tiers depuis le 26 avril 2022.

M. [F] [Y] n’est donc pas habilité à représenter Mme [E] [M] dans la présente instance, faute pour l’ex-conjoint de figurer dans la liste limitative de l’article 762 du code de procédure civile.

Mme [E] [M] sera donc notée comme étant non-comparante, non-comparution qui emporte des conséquences sur les demandes formées par elle et à son encontre dans la présente instance.

1. Sur la recevabilité des demandes formées par et à l’encontre de Mme [E] [M]

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile qui définit l’oralité de la procédure, les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.

Il résulte de ces dispositions que l’oralité de la procédure impose à chaque partie de comparaître à l’audience, en personne ou en se faisant représenter, pour formuler valablement des prétentions et des moyens à leur soutien, que ce soit en soutenant un éventuel écrit, en y faisant référence, ou en développant oralement des moyens et prétentions ne s’appuyant sur aucun écrit.

Par ailleurs, en application de l’article 68 alinéa 2 du code de procédure civile, les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense.

En l’espèce, Mme [E] [M] n’ayant pas comparu ni été valablement représentée dans la présente instance, les demandes qu’elle forme dans l’assignation doivent être déclarées irrecevables pour n’avoir pas été soutenues oralement.

Inversement, la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS ne justifiant pas avoir régulièrement porté à sa connaissance les demandes reconventionnelles qu’elle forme à son encontre par la signification de ses conclusions, conformément aux exigences de l’article 68 du code de procédure civile susvisé, lesdites demandes reconventionnelles doivent également être déclarées irrecevables.

2. Sur les demandes tendant à l’annulation des actes de procédure ayant abouti à l’expulsion de M. [F] [Y] des lieux loués, au constat de la non-acquisition de la clause résolutoire, à la réintégration du locataire dans le logement, et à la fixation du loyer

Les demandes formées par M. [F] [Y] supposent d’examiner d’abord la co-titularité qu’il invoque du bail d’habitation, puis le sort de celui-ci.

a. sur la co-titularité du bail d’habitation

Aux termes de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l’un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l’autre époux.

Par ailleurs, selon l’article 262 du code civil, la convention ou le jugement de divorce est opposable aux tiers, en ce qui concerne les biens des époux, à partir du jour où les formalités de mention en marge prescrites par les règles de l’état civil ont été accomplies.

Il résulte de manière constante de ces dispositions que c’est la transcription sur les registres de l’état civil du jugement de divorce ayant attribué le droit au bail à l’un des époux qui met fin à la cotitularité du contrat de bail.

En l’espèce, M. [F] [Y] a signé seul le 21 octobre 2020 le contrat de bail le liant à la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS, sans qu’il ne soit fait mention sur cet acte de l’existence d’une épouse.

Il ressort des pièces produites par les parties que M. [F] [Y] s’est marié à [Localité 4] au Maroc le 22 juin 2015 avec Mme [E] [M], mariage transcrit au service central d’état civil le 27 août 2015. Il s’en déduit que lors de la conclusion du contrat de bail d’habitation M. [F] [Y] était donc marié avec Mme [E] [M].

Ainsi que cela a été relevé plus haut, la bailleresse justifie néanmoins par la production de la copie d’acte de mariage du demandeur que son mariage avec Mme [E] [M] a été dissous par convention de divorce déposée au rang des minutes de Maître [K] [G], notaire à Paris, dissolution qui s’est trouvée transcrite par l’office de l’état civil le 26 avril 2022 et se trouvait donc opposable aux tiers à compter de cette date.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 22 juillet 2022, ainsi que l’ensemble des actes de procédure subséquents ayant abouti à l’expulsion de M. [F] [Y] et qui ont été signifiés à celui-ci uniquement, ont donc été délivrés postérieurement à la transcription de son divorce d’avec Mme [E] [M] sur l’acte de mariage.

Il s’ensuit que Mme [E] [M] n’était plus co-titulaire du contrat de bail signé par M. [F] [Y] avec la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS et portant sur un appartement à usage d’habitation (lot n°1159) et un parking (lot n°8084) sis [Adresse 2] [Localité 5] lorsque la seconde a fait signifier au premier le 22 juillet 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Aucune nullité ni inopposabilité n’affecte donc ce commandement de payer, ni les actes de procédure ultérieurs ayant abouti à l’expulsion du demandeur des lieux loués le 14 juin 2024.

b. sur le sort du bail d’habitation

Aux termes de l’article 488 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

En application de ces dispositions, l’ordonnance de référé constatant l’acquisition de la clause résolutoire n’a pas au principal l’autorité de la chose jugée et ne s’impose au juge du fond saisi aux mêmes fins.

Il est constant néanmoins que dès lors que les délais octroyés par la juridiction des référé qui a suspendu la réalisation de la clause résolutoire n’ont pas été respectés, le juge saisi au fond ne peut accorder de nouveaux délais.

Or en l’espèce, si aux termes de l’ordonnance de référé du 5 avril 2023 il a été accordé à M. [F] [Y] un délai de deux mois pour apurer sa dette locative, l’examen des pièces produites permet d’établir que l’arriéré n’a pas été apuré dans le délai imparti.

Il convient par suite de constater l’acquisition à la date du 22 septembre 2022 de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 21 octobre 2020 à effet au 22 octobre 2020 entre la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS et M. [F] [Y] et portant sur un appartement à usage d’habitation (lot n°1159) et un parking (lot n°8084) sis [Adresse 2] [Localité 5].

Les demande formées par M. [F] [Y] tendant à l’annulation des actes de procédure ayant abouti à son expulsion, au constat de la non-acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail, à sa réintégration sous astreinte dans les lieux loués, et à la fixation du loyer à la somme mensuelle de 1044,81 euros seront, par suite, rejetées.

2. Sur les demandes en paiement ou en remboursement relatives à l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable au présent litige, prévoit notamment que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe, de manière limitative, la liste des charges récupérables par le propriétaire.

Il résulte de ces dispositions que lorsque l’une de ces formalités fait défaut, le preneur est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur au titre des provisions pour charges sous déduction des seules charges dont il peut apporter la justification.

Il est constant, encore, que le bailleur qui n’a pas établi de régularisation annuelle conserve le droit de procéder à une régularisation ultérieure, le cas échéant devant le juge, dans la limite de la prescription.

Par ailleurs, l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit, notamment, que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS verse aux débats un décompte (pièce n°63) arrêté au 18 novembre 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 13 459,45 euros au titre des loyers, charges et/ou indemnités d’occupation impayés, après déduction des frais de commissaire de justice.

Il n’y a pas lieu d’intégrer dans cet arriéré le coût des divers actes d’huissier, lesquels ne sont pas de nature locative et relèvent le cas échéant des dépens, sauf à permettre à la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS d’obtenir deux fois l’indemnisation de ces actes.

La S.C.I. CARDIF LOGEMENTS n’apparaît pas non plus fondée à faire figurer au débit du compte de M. [F] [Y] la somme de 216,30 euros correspondant aux 20% qui peuvent être retenus sur le dépôt de garantie au titre des provisions sur charges 2022 à 2024, dès lors que cette somme doit être dûment justifiée et que la défenderesse ne justifie pas dans la présente instance de ce que les comptes de l’immeuble des exercices concernés n’auraient pas été définitivement approuvés. Il convient donc de déduire à ce titre du solde débiteur susvisé la somme de 216,30 euros.

En outre, et contrairement à ce que soutient M. [F] [Y]:

— la bailleresse justifie bien des montants réclamés au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères 2022, 2023, et 2024 au vu des pièces qu’elle produit ;

— la somme de 1650 euros qu’il soutient avoir versé entre les mains du commissaire de justice poursuivant figure bien au crédit de ce décompte, à la date du 30/09/2024 ;

— le loyer crédité pour le mois de juin a bien été calculé au prorata, pour un montant de 469,44 euros hors charges, considération prise de la ligne inscrite le 14/11/2024 sous l’intitulé « avoir loyer » correspondant à un crédit de 536,50 euros ;

— le demandeur ne démontre pas l’existence d’un paiement de 1005,94 euros pour le loyer du mois de janvier 2024 qui n’aurait pas été pris en compte par la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS, ainsi que la charge lui en incombe.

Ces moyens développés par M. [F] [Y] apparaissent donc inopérants.

Il convient à présent d’examiner plus en détails certains des postes réclamés par la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS ou contestés par M. [F] [Y].

a. sur le montant du loyer du mois d’octobre 2020

Le bail liant les parties ayant pris effet le 22 octobre 2020, et l’état des lieux d’entrée ayant été réalisé à cette même date du 22 octobre 2020, ainsi qu’il ressort de l’examen de ces deux actes, c’est à bon droit que la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS a facturé au locataire un loyer de 1006,48 / 31 x 10 soit 324,67 euros calculé prorata temporis pour la période de 10 jours allant du 22 au 31 octobre 2020. La demande formée par M. [F] [Y] tendant à ce que la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS soit condamnée à lui restituer la somme de 39,39 euros à ce titre sera donc rejetée.

b. sur la restitution du dépôt de garantie du parking

L’examen du contrat de bail fait apparaître que si un seul et unique contrat a été conclu pour la location de l’appartement et pour la location du parking, ainsi qu’un seul et unique dépôt de garantie d’un montant de 1081,49 euros, néanmoins le contrat distingue entre le loyer en principal de 1006,48 euros et le loyer du parking de 75 euros.

Dans la mesure où l’article 22 loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal, il doit en être déduit que les parties avaient en réalité convenu de deux dépôts de garantie, l’un pour garantir l’exécution des obligations du locataire relativement à l’appartement et l’autre pour garantir l’exécution des obligations du locataire relativement au parking.

Il n’est pas contesté que M. [F] [Y] a restitué le parking le 11 juin 2021, et que le dépôt de garantie à hauteur de 75 euros ne lui a pas été restitué à la suite de cette restitution, mais seulement le 21 octobre 2024 date à laquelle il apparaît au crédit du décompte locatif.

Pour autant, dans la mesure où M. [F] [Y] ne produit pas l’état des lieux de sortie qui aurait été établi entre les parties à la suite de la restitution de ce parking, il n’apparaît pas fondé à obtenir une indemnité égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle en retard.

La demande formée par M. [F] [Y] tendant à ce que la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS soit condamnée à lui restituer la somme de 75 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie du parking, outre la majoration égale à 10% du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard, doit donc être rejetée.

c. sur les charges locatives

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable au présent litige, prévoit notamment que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe, de manière limitative, la liste des charges récupérables par le propriétaire.

Il résulte de ces dispositions que lorsque l’une de ces formalités fait défaut, le preneur est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur au titre des provisions pour charges sous déduction des seules charges dont il peut apporter la justification.

Il est constant, encore, que le bailleur qui n’a pas établi de régularisation annuelle conserve le droit de procéder à une régularisation ultérieure, le cas échéant devant le juge, dans la limite de la prescription.

En l’espèce, s’agissant de l’exercice 2020, la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS justifie de la régularisation opérée aboutissant à un solde de 24,82 euros au crédit du locataire, en produisant l’ensemble des pièces requises. Dans la mesure cependant où le décompte versé aux débats par la bailleresse débute au 1er janvier 2024, la présente juridiction n’est pas en mesure de vérifier que cette somme a bien été créditée au bénéfice de M. [F] [Y]. Elle sera donc déduite de l’arriéré locatif dont il se trouve redevable.

Aucune pièce ne se trouve en revanche produite s’agissant des exercices 2021, 2022, et 2023, et il ne peut être retenu, ainsi que le soutient la bailleresse dans ses écritures, que le délai de régularisation des charges serait toujours en cours pour ce dernier exercice – moyen qui peut prospérer, en revanche, pour les provisions sur charges de l’exercice 2024.

Il doit en être conclu que M. [F] [Y] est fondé à solliciter de sa bailleresse la restitution des provisions sur charges versées pour les exercices 2021, 2022, et 2023, soit la somme de 139,52 x 12 x 3 soit 5022,72 euros.

La somme de 1813,76 euros ayant déjà été créditée par la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS au bénéfice du locataire, sous la forme d’un avoir, en exécution de l’ordonnance de référé du 5 avril 2013 qui avait condamné la défenderesse en remboursement de 13 mois de provision sur charges non régularisées, il convient par suite de déduire de l’arriéré locatif dont M. [F] [Y] se trouve redevable à ce jour la somme de 5022,72 – 1813,76 soit 3208,96 euros.

d. sur l’erreur de surface habitable alléguée

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

L’article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

En l’espèce, M. [F] [Y] forme une demande tendant à la restitution d’une somme totale de 2359,08 euros au motif que la surface habitable du logement est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de bail, alors qu’au jour où il élève cette demande le contrat de bail se trouve résilié ; il se trouve donc dénué d’intérêt à agir. Sa demande en ce sens sera donc déclarée irrecevable.

e. sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, et selon l’article 7 d) de la même loi, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

À cet égard, et en application de l’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987, les réparations locatives se définissent comme les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Il résulte de ces dispositions que les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire, de sorte qu’il n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation pour obtenir réparation, et que par ailleurs les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils sont en relation étroite avec les dégradations constatées et n’apparaissent pas surévalués.

Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.

En l’espèce sont versés aux débats un état des lieux d’entrée contradictoire en date du 22 octobre 2020 et un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie établi par huissier le 19 septembre 2024 en présence de chacune des parties, et assorti de photographies.

La comparaison de ces deux documents fait apparaître que des manquements à l’obligation d’entretien et des dégradations sont imputables à M. [F] [Y], en particulier :

— des traces sur les peintures, dont il n’est pas justifié néanmoins qu’elles justifieraient une rénovation complète des peintures et qu’un simple lessivage de celles-ci n’auraient pas suffit à les faire disparaître ;

— l’absence de détartrage des équipements sanitaires ;

— l’absence d’entretien des joints ;

— l’absence de nettoyage de la bouche VMC ;

— la nécessité de débarrasser ses meubles laissés sur place.

Considération prise des factures produites par la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS, il convient d’évaluer à la somme de 3600 euros le montant des réparations locatives dues par M. [F] [Y] à la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS au titre des dégradations listées ci-dessus.

f. sur les comptes entre les parties au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des développements qui précèdent que les comptes entre les parties s’établissent comme suit :

Au débit du locataire

Au crédit du locataire

Loyers, charges et/ou indemnités d’occupation impayés, après déduction des frais de commissaire de justice

13 459,45 euros

Somme indûment retenue par le bailleur dans l’attente de l’approbation des comptes de l’immeuble

216,30 euros

Solde créditeur de la régularisation des charges 2020

24,82 euros

Provisions sur charges des exercices 2021, 2022, et 2023 non régularisées

3208,96

Dégradations locatives imputables à M. [F] [Y]

3600 euros

Dépôt de garantie

1081,48 euros

Total :

12 527,89 euros

M. [F] [Y] sera donc condamné à payer à la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS la somme totale de 12 527,89 euros au titre de l’arriéré locatif (incluant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, outre les dégradations locatives, et déduction faite du dépôt de garantie).

Compte-tenu de la nature partiellement indemnitaire de cette somme, celle-ci portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil.

3. Sur la demande de délais de paiement formée par M. [F] [Y]

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, M. [F] [Y] ne justifie de sa situation personnelle que de manière très parcellaire, par la production d’un contrat de travail et de trois justificatifs d’hospitalisation, de sorte que la présente juridiction ignore sa situation financière précise.

Sa demande tendant à l’octroi de délais de paiement pour l’apurer de l’arriéré locatif sera donc rejetée, tout comme celles accessoires d’imputation prioritaire des paiements sur le capital et d’intérêts à taux réduit.

4. Sur les demandes en dommages et intérêts formées par M. [F] [Y]

Aux termes des articles 1240 et 1241 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; et chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il résulte de ces dispositions que la mise en jeu de la responsabilité délictuelle suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien de causalité.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que le bail objet du présent litige se trouve résilié depuis le 22 septembre 2022, que la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS a donc valablement poursuivi la procédure d’expulsion de M. [F] [Y], et que celui-ci demeure redevable à son égard d’un total de 12 527,89 euros au titre de l’arriéré locatif détaillé ci-dessus.

M. [F] [Y] échoue, dès lors, à rapporter la preuve d’une faute imputable à la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS. L’intéressé ne justifie pas, notamment, d’une faute dans l’enlèvement des meubles de son appartement, alors que le procès-verbal d’expulsion, remis à sa personne le 14 juin 2024, lui faisait sommation d’avoir à retirer ses meubles dans un délai de deux mois, et lui notifiait la possibilité de saisir le juge de l’exécution pour contester le cas échéant l’absence de valeur marchande des biens retenue par le commissaire de justice.

Ses demandes en dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, à hauteur de 30 000 euros, et en réparation de son préjudice moral, à hauteur de 20 000 euros, seront donc rejetées. Il en va de même, et pour les mêmes motifs, de sa demande subsidiaire de restitution desdits meubles sous astreinte au sein du logement litigieux.

5. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS à l’encontre de M. [F] [Y]

En application des articles 1240 et 1241 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, qui constituent en principe un droit, ne dégénèrent en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que lorsque se trouve caractérisée une faute en lien de causalité directe avec un préjudice

Il est constant, en effet, que si la loi permet à tout citoyen de saisir la justice aux fins de faire trancher des contestations, ce droit ne doit pas dégénérer en abus.

En l’espèce, les pièces versées aux débats établissent que M. [F] [Y] a varié dans la présentation de sa situation conjugale, se prétendant tantôt marié à Mme [E] [M] tantôt divorcé de celle-ci, et multiplié les procédures devant les différentes juridictions administratives et judiciaires.

Cette attitude traduit une volonté de retarder l’exécution de ses obligations et de désorganiser les juridictions saisies et la partie adverse, de mauvaise foi, en étant génératrice de coûts pour cette dernière.

Le préjudice matériel subi par la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS du fait de la résistance abusive de M. [F] [Y] sera réparé par l’allocation d’une somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts, et M. [F] [Y] sera condamné au paiement de cette somme.

6. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [F] [Y] qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, M. [F] [Y] sera également tenu de verser à la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 3000 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

DÉCLARE irrecevables les demandes formées par Mme [E] [M] dans l’assignation introduisant la présente instance, et non soutenues oralement ;

DÉCLARE irrecevables les demandes reconventionnelles formées par la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS à l’encontre de Mme [E] [M], non comparante ;

CONSTATE l’acquisition, à la date du 22 septembre 2022, de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 21 octobre 2020 à effet au 22 octobre 2020 entre la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS et M. [F] [Y], et portant sur un appartement à usage d’habitation (lot n°1159) et un parking (lot n°8084) sis [Adresse 2] à [Localité 5];

REJETTE les demande formées par M. [F] [Y] tendant à l’annulation des actes de procédure ayant abouti à son expulsion, au constat de la non-acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail, à sa réintégration sous astreinte dans les lieux loués, et à la fixation du montant du loyer ;

CONDAMNE M. [F] [Y] à payer à la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS la somme de 12 527,89 euros au titre de l’arriéré locatif (incluant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, outre les dégradations locatives, et déduction faite du dépôt de garantie), avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

REJETTE la demande formée par M. [F] [Y] tendant à ce que la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS soit condamnée à lui restituer la somme de 39,39 euros au titre du trop perçu du mois d’octobre 2020 ;

REJETTE la demande formée par M. [F] [Y] tendant à ce que la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS soit condamnée à lui restituer la somme de 75 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie pour le parking, outre la majoration de retard ;

DÉCLARE irrecevable la demande formée par M. [F] [Y] tendant à ce que la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS soit condamnée à lui restituer une somme de 2359,08 euros au titre de l’erreur affectant la superficie du logement loué ;

REJETTE la demande formée par M. [F] [Y] tendant à l’octroi de délais de paiement, et celles accessoires d’imputation prioritaire des paiements sur le capital et d’intérêts à taux réduit ;

REJETTE les demandes en dommages et intérêts formées par M. [F] [Y] en réparation de son préjudice matériel à hauteur de 30 000 euros, et en réparation de son préjudice moral à hauteur de 20 000 euros ;

REJETTE la demande formée par M. [F] [Y] tendant à la restitution desdits meubles sous astreinte au sein du logement litigieux ;

CONDAMNE M. [F] [Y] à payer à la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance et procédure abusives ;

CONDAMNE M. [F] [Y] à payer à la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par M. [F] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [F] [Y] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE