COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [T] [Z] c/ [O] [H]

MINUTE N° 2026/

Du 03 Mars 2026

3ème Chambre civile

N° RG 23/01258 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OZ5D

Grosse délivrée à

M^e Erjola KOLA

M^e Paul SZEPETOWSKI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du trois Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’est tenue à double rapporteur sans opposition des avocats, conformément aux articles 812 à 816 du code de procédure civile.

L’affaire a été débattue le 16 Décembre 2025 en audience publique, devant :

Présidente : Corinne GILIS

Assesseur : Anne VINCENT

Greffier : Louisa KACIOUI

Le Juge rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de :

Président : Corinne GILIS

Assesseur : Anne Vincent

Assesseur : Dominique SEUVE

DÉBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 03 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 Mars 2026, signé par Madame GILIS Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [Z]

[Adresse 1]

représenté par Maître Paul SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [H]

[Adresse 2]

représenté par M^e Erjola KOLA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2023, [T] [Z] a fait assigner [O] [H] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de le voir condamner, sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à comparaître en l’étude de Maître [N], notaire à Villefranche-sur-Mer, afin de régulariser une promesse de vente portant sur la propriété située à Nice n°[Adresse 3] cadastrée section KC n° [Cadastre 1], anciennement propriété de Mme [C], décédée le [Date décès 1] 2022.

[T] [Z] soutient qu’un accord de volonté est intervenu avec Mme [C] portant sur la vente du bien au prix de 3 millions d’euros, qui engage [O] [H] en sa qualité de légataire universel.

▪ Aux termes de ces dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 28 novembre 2025, [T] [Z] maintient ses demandes initiales et sollicite en conséquence la condamnation d'[O] [H]:

– à comparaître chez le notaire précité pour signer la promesse de vente sous astreinte de 1000 € par jour de retard,

– au paiement d’une indemnité mensuelle de 10 000 € à compter de la date à laquelle il a été sommé par huissier (6 février 2023) jusqu’à la date à laquelle la promesse de vente pourra être régularisée,

– au paiement de la somme de 8000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

▪ Aux termes de ses conclusions notifiées par la voie électronique le 28 novembre 2025, [O] [H] conclut principalement au débouté des demandes. À titre subsidiaire, il sollicite que les actes invoqués des 4 décembre 2020 et 24 février 2021 soient jugés nuls, inopposables et dépourvus de caractère ferme et définitif. Il forme en outre des demandes reconventionnelles indemnitaires à hauteur de 120 055 € de dommages-intérêts pour perte de jouissance du bien, 5000 € de dommages-intérêts pour préjudice moral, 10 000 € pour action abusive et 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que la condamnation du demandeur aux dépens, et sollicite que l’exécution provisoire de la décision soit écartée.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Le juge de la mise en état, par ordonnance du 3 mars 2025, a clôturé l’instruction de l’affaire à la date du 1er décembre 2025 et l’a fixé pour être plaidée à l’audience du 16 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties dès qu’il y a accord sur la chose et le prix.

L’article 1589 du même code assimile la promesse synallagmatique de vente à une vente dès lors que les consentements sont réciproques et fermes.

Il appartient à celui qui se prévaut d’une telle promesse d’en rapporter la preuve.

Sur l’acte du 4 décembre 2020

Il ressort de l’acte produit du 4 décembre 2020, intitulé “offre achat” que [T] [Z] a proposé d’acquérir le bien immobilier de Mme [C] au prix de 3 millions d’euros, en déclarant ne pas recourir à un financement par crédit; cet acte prévoyait que la vente ne pourrait intervenir qu’à la réalisation de circonstances futures, tenant notamment à la signature d’un protocole d’accord annulant le pacte de préférence consenti par Mme [C] aux époux [U] ou encore à l’obtention d’une décision judiciaire définitive annulant purement et simplement ledit pacte, soit au décès de Mme [C], à la qualité d’un légataire, qui serait alors obligé de procéder à la vente, l’offre d’achat s’imposant à lui.

Si effectivement comme le souligne [T] [Z] cet acte mentionne bien un prix et détermine le bien immobilier objet de l’offre d’achat, il ressort de ses stipulations que la volonté de vendre de Mme [C] n’est ni ferme ni actuelle, la réalisation de la vente étant expressément subordonnée à des événements futurs, dépendants pour partie de la seule volonté de Mme [C], présumée venderesse.

Or, au regard des articles susvisés 1582 et 1583 du Code civil, la vente n’est parfaite que lorsqu’il y a accord des parties sur la chose et sur le prix, et que la rencontre des volontés est certaine et immédiate.

Dès lors, l’acte litigieux du 4 décembre 2020 ne réalise pas une vente parfaite, mais se borne à envisager une vente éventuelle, dont la conclusion demeure incertaine et différée.

Au surplus, cet acte organise expressément la transmission du bien en considération du décès futur de Mme [C] et de la qualité d’un légataire particulier qui “sera tenu par la présente offre”; toutefois, les conventions ayant pour objet ou pour effet de disposer d’une succession non ouverte sont prohibées et frappées de nullité; en subordonnant la vente à l’ouverture de la succession de Mme [C] et à la désignation d’un légataire particulier, l’acte du 4 décembre 2020 contrevient à ce principe fondamental du droit des successions. Par ailleurs, en l’absence de transfert de propriété intervenu avant le décès, aucune exécution forcée de la vente ne pouvait être ordonnée à l’encontre du légataire particulier lequel demeurait libre de conserver ou non le bien litigieux.

De surcroît, il est établi que Mme [C] a consenti par acte du 9 décembre 2015 un pacte de préférence portant sur le bien litigieux ; tout laisse supposer que ce pacte était toujours en vigueur à la date du 4 décembre 2020 et n’avait fait l’objet ni d’une renonciation expresse, ni d’une annulation judiciaire définitive ; pourtant, tant que le pacte de préférence subsiste, il est certain qu’aucune vente à titre onéreux ne peut être valablement conclue en violation du pacte ; l’acte du 4 décembre 2020 en tentant d’écarter l’opposabilité du pacte de préférence par anticipation, sans qu’il ait été juridiquement écarté, se trouve privé de tout effet juridique. Il conviendra de constater la nullité de cet acte.

Sur les actes du 2 février 2021 et du 24 février 2021

— Il est constant que le 2 février 2021,[T] [Z] a présenté une nouvelle offre d’achat à un prix inférieur de 2 800 000 € ; cette offre ne caractérise pas davantage une vente parfaite dès lors qu’elle n’emporte aucun engagement ferme et actuel de vendre le bien du vivant de Mme [C] et qu’elle tend à produire ses effets à l’égard d’un légataire particulier, lequel n’est ni partie à l’acte ni susceptible d’être engagé par avance ; en réalité, en organisant ainsi une obligation pesant sur un successible futur et en subordonnant la réalisation de la vente au décès de Mme [C], l’acte contrevient à la prohibition des conventions portant sur une succession non ouverte ; cette offre d’achat du 2 février 2021 dépourvue de toute efficacité juridique n’a pu produire aucun effet translatif de propriété et a donc été suivie par la signature d’un nouvel acte le 24 février 2021.

— Ce nouvel acte du 24 février 2021 stipule expressément qu’il annule et remplace tous les documents antérieurs signés conjointement par Mme [C] et [T] [Z] relatifs à la vente ultérieure éventuelle du bien.

Cet acte précise qu'[T] [Z] propose d’acquérir le bien “au moment où Mme [C] le décidera”.

Cette formulation exclut toute acceptation ferme et définitive de la venderesse et il n’est produit aucun document établissant que Mme [C] aurait ultérieurement accepté cette proposition.

Or, en l’absence d’un engagement réciproque, cet acte ne peut être qualifié ni de promesse synallagmatique, ni de promesse unilatérale de vente. Il exprime tout au plus un engagement unilatéral d’achat, ou à tout le mois une invitation à entrer en pourparlers. Il est dépourvu d’effet juridique.

À défaut de promesse parfaite, aucun engagement contractuel n’est entré dans le patrimoine de Mme [C] au jour de son décès ; dès lors, [O] [H], en sa qualité de légataire universel, ne peut être tenu d’exécuter une vente qui n’a jamais été juridiquement formée.

La sommation délivrée à [O] [H] le 6 février 2023 n’est pas fondée et se trouve dépourvue d’effet contraignant.

En conséquence, [T] [Z] sera débouté de l’intégralité de ses demandes.

Sur les demandes reconventionnelles

[O] [H] sollicite des dommages-intérêts à hauteur de 120 055 €, soutenant qu’il n’a pas engagé de travaux de rénovation de la maison litigieuse, ni mis celle-ci en location, en raison de l’incertitude pesant sur son sort, mais celui-ci ne justifie d’aucun empêchement réel et juridique l’ayant privé de la libre disposition du bien ni de la réalité des travaux prétendument envisagés ni d’une mise en location effectivement projetée, par la production d’éléments objectifs ; le préjudice allégué repose sur un choix personnel de ne pas avoir entrepris de travaux ni d’avoir loué le bien et sur des hypothèses et des évaluations purement théoriques, sans démonstration d’une perte de loyer certaine ni d’un lien de causalité direct avec les faits invoqués ; en conséquence [O] [H] sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour perte de jouissance du bien.

Quant au préjudice moral allégué, [O] [H] sollicite une indemnisation à hauteur de 5000 €; toutefois, pour être indemnisé le préjudice moral doit être personnel, réel et caractérisé ; il ne saurait résulter de simples allégations ou d’un ressenti subjectif non étayé ; le fait d’avoir reçu une sommation de comparaître devant le notaire et d’être partie à une procédure civile ne constitue pas, en soi, un préjudice moral indemnisable, ces démarches relevant de l’exercice normal des droits des parties ; en conséquence, [O] [H] sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral.

Le droit d’agir en justice constitue une liberté fondamentale et ne dégénère en abus que lorsqu’il est établi une faute caractérisée, telle que la mauvaise foi, l’intention de nuire ou une légèreté blâmable.

En l’espèce, [O] [H] ne démontre ni que l’action engagée par [T] [Z] procéderait d’une intention de nuire, ni qu’elle aurait été exercée dans des conditions manifestement abusives ; le seul rejet des prétentions adverses, les actes ayant été jugés dépourvus d’effets juridiques, ne suffit pas à caractériser un abus du droit d’ester en justice; en conséquence [O] [H] sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de condamner [T] [Z] à payer à [O] [H] une somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

[T] [Z], partie perdante, supportera les dépens de l’instance.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit, laquelle n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, la décision n’emportant aucune conséquence qui pourrait se révéler irréversible.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition,

CONSTATE la nullité de l’acte du 4 décembre 2020,

CONSTATE que les actes des 2 février 2021 et 24 février 2021 sont dépourvus de tout effet juridique,

DÉBOUTE [T] [Z] de l’intégralité de ses demandes,

DÉBOUTE [O] [H] de ses demandes reconventionnelles de dommages-intérêts pour perte de jouissance du bien, préjudice moral et action abusive,

CONDAMNE [T] [Z] à payer à [O] [H] la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [T] [Z] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

En foi de quoi la présidente a signé avec la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE