COUR D’APPEL D,'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. LE BELLA VISTA c/, [P], [A], [H]

N° 26/

Du 26 Mars 2026

4ème Chambre civile

N° RG 25/03846 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QZDY

Grosse délivrée à :

la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI

expédition délivrée à

le 26 Mars 2026

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt six Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Mars 2026 , signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputé contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

S.D.C. LE BELLA VISTA représenté par son syndic en exercice, pris en la personne de son représentant légal,

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

Madame, [P], [A], [H],

[Adresse 1],

[Localité 2]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme, [P], [H] est propriétaire des lots n°1141, 1155 et 1194 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé «, [Adresse 2] » situé, [Adresse 3] à, [Localité 3].

Par lettre du 27 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 2] » a mis en demeure Mme, [P], [H] de lui régler la somme de 7.106,72 euros de charges de copropriété impayées.

Cette mise en demeure étant restée infructueuse, par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 2] » sis, [Adresse 3] à, [Localité 4] a fait assigner Mme, [P], [H] aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

11.062,31 euros de charges de copropriété arrêtées au 4e trimestre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 octobre 2025,500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.

Il fonde sa demande en paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire les comptes et budgets prévisionnels tels qu’ils ont été adoptés par les assemblées générales des copropriétaires, rendant les charges exigibles nonobstant leur éventuelle contestation. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de cette copropriétaire ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que la résistance injustifiée de la défenderesse à régler sa contribution aux charges communes lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, Mme, [P], [H] n’a pas constitué avocat, avant la clôture de la procédure ordonnée le 21 janvier 2026, de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 2] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de paiement des charges.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 2] produit :

le relevé de propriété démontrant que Mme, [P], [H] est propriétaire des lots de copropriété n°1141, 1155 et 1194,le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 mars 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 mars 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 avril 2025 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2026 au 31/12/2026,

l’état des dépenses des exercices clos le 31/12/2022, le 31/12/2023, le 31/12/2024l’état financier après répartition au 31/12/2022 et au 31/12/2023, au 31/12/2024les appels de fonds, charges et provisions adressés à Mme, [P], [H],

une mise en demeure de payer la somme de 7.106,72 euros de charges de copropriété impayées adressée à Mme, [P], [H] par lettre du 27 novembre 2024,un relevé de compte débiteur de la somme de 11.062,31 euros au 1er octobre 2025.

Toutefois, ce solde débiteur de 11.062,31 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

des frais de mise en demeure d’un montant de 60 euros le 10/05/2023, d’un montant de 60 euros le 15/10/2023 et d’un montant de 120 euros le 27/11/2025,des frais d’avocat d’un montant de 1.123 euros le 28/02/2025,des frais de commissaire de justice pour la délivrance de l’assignation d’un montant de 98,99 euros le 06/03/2025,

le tout pour un montant total de 1.461,99 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de mise en demeure

ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais d’une mise en demeure de 60 euros, les frais de commissaire de justice pour la délivrance de l’assignation sont inclus dans les dépens et les honoraires du conseil de la copropriété seront déterminés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 2] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 9.660,32 euros, arrêtée au 1er octobre 2025, que Mme, [P], [H] sera condamnée à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 octobre 2025.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que Mme, [P], [H] s’abstient de régler régulièrement sa contribution aux charges, et impose de ce fait à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes indispensable à la conservation de l’immeuble.

Elle lui cause ainsi un préjudice de trésorerie distinct de celui causé par le retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard du montant et de l’ancienneté de la dette, à la somme de 500 euros.

Mme, [P], [H] sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 2] » la somme de 500 euros de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, Mme, [P], [H] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 2] » la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera précisé que les droits de recouvrement ou d’encaissement ne constituent pas des dépens et ont été prévus comme restant à la charge du créancier de l’exécution sans que le juge puisse y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme, [P], [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 2] » situé, [Adresse 3] à, [Localité 4] la somme de 9.660,32 euros de charges de copropriété et frais de recouvrement, comptes arrêtés au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2025 et jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE Mme, [P], [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 2] » situé, [Adresse 3] à, [Localité 4] la somme de 500 euros de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Mme, [P], [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 2] » situé, [Adresse 3] à, [Localité 4] la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 2] » situé, [Adresse 3] à, [Localité 4] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE Mme, [P], [H] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT