COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/00631 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QKYZ

Du 03 Février 2026

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 5]

c/ [G], [L], [L], [K]-[L]

Copie certifiée conforme

délivrée à

M^e David ALLOUCHE

M^e Aude CALANDRI

M^e Cécile GIORGINI

M^e Jean-michel RENUCCI

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 25 Mars 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 5], sis [Adresse 3]

Représenté par son administrateur provisoire Me [U]

[F], de la SCP EZAVIN-[F], sise [Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e David ALLOUCHE, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [P] [M] [G]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Cécile GIORGINI, avocat au barreau de NICE

Mme [J] [O], venant aux droits de feue Madame [I] [W] [G]

domiciliée : chez Étude de Me [N] [V], de la SCP ARAL & [V] NOTAIRES

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Jean-michel RENUCCI, avocat au barreau de NICE

Mme [R] [L]

domiciliée : chez Étude de Me [N] [V], de la SCP ARAL & [V] NOTAIRES

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Jean-michel RENUCCI, avocat au barreau de NICE

M. [A] [K]-[L]

domicilié : chez Étude de Me [V], de la SCP ARAL & [V] NOTAIRES

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Aude CALANDRI, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 18 Décembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 03 Février 2026.

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [G] est usufruitier et Mme [J] [L] [O], Mme [R] [L] et M. [A] [K] [L] nus-propriétaires indivis du lot 3 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 3].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a, par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, fait assigner M. [P] [G], Mme [J] [L] [O] venant aux droits de Mme [I] [W] [G], Mme [R] [L] et M. [A] [K]-[L] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

—  56 766.97 euros au titre des charges et provisions échues au 30 avril 2024 avec intérêts au taux légal ;

—  1335 euros au titre de l’appel de fonds sur charges des troisième et quatrième trimestres 2024 et 2025 ;

—  3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

—  3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l’audience du 18 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son conseil, demande dans ses conclusions récapitulatives :

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 58 101 euros au titre de l’arriéré de charges échues au 30 septembre 2025 (quatrième trimestre inclus) outre intérêts légaux ;

— ordonner que les frais exposés par le syndicat pour recouvrer sa créance soient à la charge exclusive et solidaire des défendeurs ;

— leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts et 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile aux dépens.

Par conclusions en réponse M. [P] [G] sollicite :

— in limine litis, d’ordonner le sursis à statuer dans l’attente d’un jugement sur le fond du tribunal judiciaire de Nice 4ème chambre (RG 23/4498) ;

— juger que Maître [U] [F] administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] n’a pas procédé à la notification de l’ordonnance présidentielle du 28 mai 2024 dans le délai;

— juger irrecevable l’action du demandeur pour défaut de qualité à agir et que depuis le 29 mai 2025 Maître [U] [F] n’est plus administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires ;

— juger que le syndicat des copropriétaires n’a pas procédé à la mise en demeure préalable en application de l’article 64 et suivants du décret du 17 mars 1967 à l’encontre de l’ensemble des indivisaires ;

— juger irrecevable l’assignation délivrée à son encontre ;

— juger que seule feu Mme [X] [L] et ses ayants-droit sont redevables des charges de copropriété constituant des charges au titre du gros œuvre suivant le procès-verbal d’assemblée générale du 8 juillet 2024 ;

— prononcer sa mise hors de cause en qualité d’usufruitier ;

— le rejet des demandes ;

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 37 de la loi de 1991 sur l’aide juridictionnelle ;

— le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais générés par la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Mme [R] [L] et Mme [J] [L] épouse [O] demandent dans leurs conclusions en réponse :

— de déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires en l’intégralité de ses demandes lorsqu’elles sont dirigées à son encontre ;

— si par extraordinaire la juridiction devait jugée irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires, de rejeter l’ensemble des demandes ;

— condamner M. [P] [G] à les relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre ;

— écarter l’exécution provisoire du jugement ;

— leur accorder les plus larges délais de paiement ;

— en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à payer à chacune la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dispenser de la participation à la dépense commune des frais générés par la présente procédure qui sera partagée entre les autres copropriétaires ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont distraction au profit de leur conseil.

M. [A] [K]-[L] sollicite dans ses conclusions en réponse :

— in limine litis, d’ordonner le sursis à statuer dans l’attente d’un jugement sur le fond du tribunal judiciaire de Nice 4ème chambre (RG 23/4498) ;

— juger le procès-verbal du 8 juillet 2024 ainsi que les appels de fonds, charges et décisions d’approbation des comptes du budget inopposables ;

— juger irrecevables les demandes de Maître [U] [F] pour défaut de qualité à agir et à représenter le syndicat des copropriétaires ;

— à titre subsidiaire, condamner M. [G] à payer les charges et appel de fonds réclamés à hauteur de 56 766,97 euros et 1335 euros outre la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à titre infiniment subsidiaire, condamner M. [G] à lui payer au titre de la succession [L] les sommes de 56 766,97 euros et 1335 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2026.

MOTIFS

Sur le sursis à statuer :

Selon l’article 378 du code de procédure décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Selon l’article 379 du code de procédure civile le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l’expiration du sursis, l’instance est poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d’ordonner, s’il y a lieu, un nouveau sursis.

En l’espèce, M. [G] et M. [K]-[L] sollicitent le sursis à statuer au motif qu’une expertise judiciaire a été ordonnée, que l’expert a déposé son rapport le 14 novembre 2024 et que parallèlement le syndicat des copropriétaires a assigné M. [G] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’engager sa responsabilité dans le cadre des désordres de la toiture et obtenir réparation. Ils font valoir que cette procédure est actuellement pendante et que M. [P] [G] en sa qualité d’usufruitier a appelé en cause, les nus-propriétaires ainsi que l’entreprise ayant réalisé les travaux afin d’être relevé et garanti de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

Ils font en conséquence valoir que la procédure en paiement des charges initiée par le syndicat des copropriétaires est en contradiction avec la procédure actuellement pendante au fond devant le tribunal judiciaire de Nice en ce que les résolutions votées lors des assemblées du 8 juillet 2024 sont obsolètes et erronées.

Toutefois, force est de relever qu’ils ne justifient pas avoir formé un recours dans le délai imparti à l’encontre des résolutions votées.

En outre, il ressort des éléments de cette procédure, que M. [G], usufrutier reconnait avoir réalisé des travaux sur la toiture de l’immeuble, avoir confié la pose de quatre vélux à la société ADAPT 06 dont ceux à l’origine des infiltrations et qu’il a demandé dans ses écritures, à être relevé et garanti par les nus-propriétaires et la société ayant réalisé les travaux litigieux, des condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

Dès lors, au vu de ces éléments, il n’est pas démontré que cette procédure aurait une incidence sur la présente instance initiée par le syndicat des copropriétaires, portant sur le recouvrement d’arriérés de charges de copropriété appelées suite au vote des budgets afférents.

En conséquence, la demande de sursis à statuer sera rejetée.

Sur les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires et de l’inopposabilité de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire :

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 123 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, les fins de non-recevoir ne devant pas impérativement être soulevées avant toute défense au fond et avant la demande de sursis à statuer, qui elle doit être formée in limine litis, ces dernières pouvant être proposées en tout état de cause, les fins de non-recevoir soulevées en défense, seront en conséquence déclarées recevables.

En l’espèce, les défendeurs soulèvent l’irrecevabilité de l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires pour défaut de qualité à agir en faisant valoir que Maître [U] [F] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires par une ordonnance présidentielle du 28 mai 2024 mais que cette dernière n’a pas été notifiée à M. [G] ainsi qu’à M. [K] et Mesdames [L] mais à l’indivision [G] [L] chez M. [G] alors que la décision aurait dû leur être notifiée dans le délai d’un mois conformément aux dispositions du décret de 1967. Ils soutiennent ainsi que l’absence de notification entraîne l’inopposabilité des décisions prises par l’administrateur provisoire. En outre, M. [G] fait valoir que Maître [F] a été nommée en qualité d’administrateur judiciaire par une décision du 28 mai 2024 jusqu’au 28 mai 2025 mais qu’elle a saisi la présente juridiction alors que ses fonctions avaient pris fin depuis un mois.

En premier lieu, il convient de relever que contrairement à ce que soutient M. [G], lorsque Maître [F] a fait délivrer l’assignation, elle avait bien qualité pour agir pour le compte du syndicat des copropriétaires puisque cette dernière date du 25 mars 2025 et que la mission qui lui a été confiée prenait fin le 28 mai 2025, étant relevé que par une ordonnance du 9 juillet 2025 son mandat a été renouvelé pour une nouvelle durée d’un an.

En outre, s’agissant du non-respect des dispositions de l’article 62-5 du décret du 17 mars 1967, prévoyant que la décision qui désigne l’administrateur provisoire doit être portée à la connaissance des copropriétaires dans le mois de son prononcé à l’initiative de l’administrateur provisoire, il ressort des éléments versés que Me [F] a fait signifier les deux ordonnances la désignant en qualité d’administrateur judiciaire à "l’indivision [G]-[L]" chez M. [G], usufruitier.

Toutefois, l’absence de notification à un copropriétaire de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire a pour conséquence de ne pas faire courir le délai de recours mais n’est pas sanctionnée par l’inopposabilité des actes de l’administrateur provisoire à l’égard de ce copropriétaire.

Dès lors, force est de considérer au vu de l’ensemble de ces éléments que le syndicat des copropriétaires était bien représenté par son administrateur judiciaire lors de la délivrance de son assignation et que l’absence de notification de l’ordonnance sur requête à l’ensemble des copropriétaires n’a pas pour effet d’entraîner l’inopposabilité des décisions prises.

En conséquence, les fins de non-recevoir soulevées à ce titre seront rejetées.

Sur la fin de non recevoir tirée de l’irrégularité de la mise en demeure :

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En l’espèce, Mesdames [R] et [J] [L] font valoir que la mise en demeure qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de la présente instance en recouvrement de charges selon la procédure accélérée au fond, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées à peine d’irrecevabilité en se fondant sur un avis rendu par la Cour de cassation du 12 décembre 2024.

Elles exposent qu’il n’est pas justifié de l’envoi d’une mise en demeure préalable à Mme [J] [L] et que celle adressée à Mme [R] [L] est irrégulière en ce qu’elle sollicite le versement d’une somme de 5700,41 euros sans autre précision et ce notamment sur les éventuels montants qui pourraient être réclamés en cas de défaut de paiement et de mise en œuvre de la procédure prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et que les conditions imposées par ce texte n’ont pas été respectées.

M. [K] fait également valoir que la mise en demeure qui constitue le préalable nécessaire est irrégulière en ce qu’elle ne précise pas la nature et le montant des provisions réclamées à peine d’irrecevabilité de la demande et que de surcroît il n’a pas été destinataire de cette mise en demeure.

M. [G] soulève également l’irrecevabilité de la demande en paiement des charges en faisant notamment valoir qu’il n’est pas justifié de l’envoi d’une mise en demeure préalable à Mme [J] [L].

Ainsi que précédemment indiqué, les fins de non-recevoir ne devant pas impérativement être soulevées avant toute défense au fond et avant la demande de sursis à statuer, qui elle doit être soulevée in limine litis, ces dernières pouvant être proposées en tout état de cause, la fin de non-recevoir soulevée est recevable.

Il ressort des pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires a produit en cours d’instance les mises en demeure adressées le 9 juillet 2024 par courriers recommandés à M. [P] [G], M. [A] [K]-[L] et à Mme [R] [L] [O] ainsi que celle envoyée le 10 juillet 2024 à Mme [J] [L] [O] visant le paiement de la somme de 5700,41 euros due au 1er avril 2024 sous 30 jours, en précisant qu’à défaut, il fera application des dispositions de l’article 19 -2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il a produit aux débats les mises en demeure sans cependant répondre au moyen soulevé en défense tirée de leur irrégularité.

Or, force est de relever que les mises en demeure qui ont été adressées aux défendeurs mentionnent une dette de 5700,41 euros, aucun décompte n’étant de surcroît joint.

Or, le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond.

Or, force est de relever que les mises en demeure adressées aux défendeurs sont imprécises en ce qu’elles n’indiquent pas la nature et le montant des provisions réclamées puisqu’il est simplement fait état d’un arriéré de charges de 5700,41 euros au 1er avril 2024 sans autre précision, aucune indication n’étant de surcroît donnée sur les sommes qui pourraient être réclamées en cas de défaut de paiement de la dite somme et sur la mise en oeuvre de la procédure prévue à l’article 19-2.

De plus, il ressort du décompte versé, qu’il est sollicité la somme de 58 101 euros au titre de l’arriéré de charges échues au 30 septembre 2025, comprenant notamment des travaux toiture portés postérieurement en débit du compte, soit le 31 juillet 2024.

En conséquence, en l’absence d’une mise en demeure régulière, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance, indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, il convient de déclarer le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] irrecevable en son action.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’équité commande au vu de la nature et de l’issue du litige, de rejeter les demandes respectives formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

REJETTE la demande de sursis à statuer ;

DECLARE recevables les fins de non recevoir soulevées par M. [P] [G], Mme [J] [L] [O], Mme [R] [L] et M. [A] [K]-[L] ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SCP EZAVIN-[F] prise en la personne de Me [U] [F] et à représenter le syndicat des copropriétaires [Adresse 5];

DECLARE irrecevable le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] en son action pour défaut de mise en demeure préalable régulière conforme aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT