MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/00796 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-INJE

AFFAIRE : S.A. MAISONS ET CITES / [F] [S] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 22 JUILLET 2025

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : Madame AUBRY Sophie, Vice-Présidente

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A. MAISONS ET CITES,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Monsieur [X] [T], muni (e) d’un mandat écrit

DEFENDEUR

Monsieur [F] [S] [O],

demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 juillet 2022, à effet au même jour, la SA [Adresse 5] a donné à bail à Monsieur [F] [O] et Madame [N] [H], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation et un garage sis [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant total de 411,66 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 12,64 euros, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant total de 411,66 euros.

Par courrier reçu par la bailleresse le 2 avril 2023, Madame [N] [H] a délivré congé à cette dernière.

Alléguant le non-paiement des loyers, la SA D’HLM MAISONS ET CITES a fait délivrer à Monsieur [F] [O], par exploit de commissaire de justice en date du 12 février 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 2884,50 euros. Par ce même acte, il était également fait commandement au locataire d’avoir à justifier dans le délai d’un mois de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Monsieur [F] [O] a restitué le logement.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 décembre 2024, la SA [Adresse 5] a fait citer Monsieur [F] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BETHUNE à l’audience du 22 mai 2025, afin d’obtenir :

sa condamnation au paiement de la somme de 3137,72 euros au titre des loyers, charges et dégradations impayés, arrêtée au 21 octobre 2024, déduction faite des acomptes perçus à ce jour, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

sa condamnation au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

sa condamnation au paiement des frais et dépens;

sa condamnation au paiement de la somme de 150 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

L’affaire a été appelée et utilement retenue à l’audience du 22 mai 2025.

A cette audience, la SA D’HLM MAISONS ET CITES a comparu représentée par Monsieur [X] [T], muni d’un pouvoir.

La bailleresse a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et actualisé le montant de sa créance à la somme de 3090,64 euros. Elle a précisé que les lieux avaient été restitués le 7 septembre 2024.

Bien que régulièrement cité à personne, Monsieur [F] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter dans les conditions prévues par l’article 762 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, le juge des contentieux de la protection a invité la SA [Adresse 5] à transmettre en cours de délibéré, et ce au plus tard le 30 mai 2025, l’état des lieux d’entrée. Ladite pièce a été transmise le 23 mai 2025, ainsi que des pièces relatives à un dossier de surendettement déposé par Monsieur [F] [O] le 18 avril 2025.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 22 juillet 2025, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des pièces relatives au dossier de surendettement de Monsieur [F] [O]

L’article 445 du Code de procédure civile dispose qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est pour répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, la SA D’HLM MAISONS ET CITES a transmis au tribunal le 23 mai 2025, outre l’état des lieux d’entrée dont la communication avait été sollicitée par le juge des contentieux de la protection, des pièces relatives au dossier de surendettement déposé par Monsieur [F] [O].

Cependant, le juge des contentieux de la protection ne l’avait pas autorisée à transmettre ces pièces.

Celles-ci n’ayant pas été déposées dans les conditions prévues par l’article 445 du Code de procédure civile, elles doivent donc être déclarées irrecevables.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et réparations locatives

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, la SA [Adresse 5] verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail souscrit entre les parties le 6 juillet 2022 ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 12 février 2024 ;

— le décompte de la créance arrêtée au 7 mai 2025, dont il résulte que Monsieur [F] [O] reste redevable à cette date de la somme de 2162,34 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il y a lieu de préciser que ce montant a été calculé après déduction des frais de poursuite, qui ne peuvent être pris en compte le cas échéant qu’au titre des dépens, et des frais d’assurance en l’absence de tout document notamment contractuel justifiant de la souscription effective d’une assurance par le bailleur pour le compte des locataires dans les conditions légales et réglementaires, et en l’absence de toute preuve du règlement par le bailleur de l’assurance pour le compte des locataires, étant rappelé que la charge de la preuve incombe au demandeur en application de l’article 1353 alinéa 1 du Code civil.

Il y a également lieu de préciser que, si la bailleresse fait état d’une restitution du logement le 7 septembre 2024, il ressort de l’état des lieux de sortie que la sortie des lieux, avec restitution des clés, a eu lieu le 4 septembre 2024. En conséquence, le loyer du mois de septembre 2024 doit être fixé à la somme de 55,27 euros s’agissant du logement, et de 5,34 euros s’agissant du garage.

Le décompte fait également apparaître une somme de 1253,47 euros facturée par la bailleresse au titre de dégradations locatives.

Selon l’article 7c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Au soutien de sa demande à ce titre, la SA D’HLM MAISONS ET CITES produit les états des lieux contradictoires réalisés à l’entrée et à la sortie des lieux.

A la suite du constat contradictoire d’état des lieux de sortie, il est fait état de réparations locatives pour un montant total de 1253,47 euros, comprenant:

— des travaux de peinture sur les murs de la cuisine, de la deuxième chambre du premier étage et du séjour;

— le débarras du logement et de son annexe.

La demanderesse produit également une facture de la société LOGISTA en date du 11 septembre 2024, d’un montant de 1300,55 euros, portant sur le débarras du logement et de l’annexe, ainsi que sur les prestations suivantes: « PV M3 SUP LOGT R+1A 5 » et « PV M3 SUP ANNEXES ».

Or, s’agissant des murs de la cuisine, de la deuxième chambre et du séjour, alors que ceux-ci sont mentionnés comme étant en bon état dans l’état des lieux d’entrée, ils apparaissent également être en bon état dans l’état des lieux de sortie. La comparaison de ces deux état des lieux ne permet ainsi pas d’établir de dégradations locatives à ce niveau.

Par ailleurs, l’état des lieux de sortie ne fait nullement mention de la présence de biens meubles qui auraient été laissés dans le logement ou l’annexe et nécessiteraient d’être débarrassés.

Il résulte de ces éléments que la somme de 1253,47 euros réclamée par la bailleresse au titre des réparations locatives n’est pas justifiée, et ne sera donc pas retenue.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [F] [O], faute de justifier d’un paiement libératoire, doit être condamné au paiement de la somme de 1750,68 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 7 mai 2025, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant total de 411,66 euros (374,25 + 37,41) avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024 (date de l’assignation).

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 dernier alinéa du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SA [Adresse 5] ne rapporte ni la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [F] [O] ni celle de l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement.

Il convient en conséquence de la débouter de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [F] [O] aux entiers dépens de l’instance.

L’équité ne commande pas d’allouer à la SA D’HLM MAISONS ET CITES une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort,

DECLARE irrecevables les pièces relatives au dossier de surendettement de Monsieur [F] [O] transmises par la SA [Adresse 5] le 23 mai 2025;

CONDAMNE Monsieur [F] [O] à payer à la SA D’HLM MAISONS ET CITES la somme de 1750,68 euros (mille sept cent cinquante euros et soixante-huit centimes), au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 7 mai 2025, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 411,66 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [O] aux entiers dépens ;

DEBOUTE la SA [Adresse 5] de ses demandes plus amples ou contraires;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4], le 22 juillet 2025.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

M. LOMORO S. AUBRY