TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 23/01394 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YGY7

Minute : 24/01046

SA HLM IMMOBILIERE 3 F

Représentant : M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [T] [Z]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 25 novembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA HLM IMMOBILIERE 3 F,

demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [T] [Z],

demeurant [Adresse 5] – [Localité 6]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 avril 2002, la SA SCIC GESTION ILE DE France, aux droits de laquelle vient désormais la SA IMMOBILIERE 3F, a donné à bail à Madame [T] [Z] un appartement situé [Adresse 5] [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 251 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2023, la société IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Madame [T] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3419,82 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 14 mars 2023 la société IMMOBILIERE 3F a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 septembre 2023, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [T] [Z] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,En conséquence et en tout état de cause,

ordonner l’expulsion de Madame [T] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier,dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2, R.433-7, R.441-1, R.442-1 et R.541-4 du code des procédures civiles d’exécution, condamner Madame [T] [Z] au paiement des sommes suivantes :3541,26 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens qui comprendront le coût du commandement et rappeler que l’exécution provision est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 22 septembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 mars 2024, lors de laquelle, les parties ont comparu. A cette audience, Madame [T] [Z] a contesté le montant de la régularisation individuelle de la consommation d’eau et donc le montant de la dette locative. Elle n’a formulé aucune autre demande.

L’affaire a été renvoyée contradictoirement au 30 septembre 2024 pour permettre au bailleur de justifier le montant de la régularisation de la consommation d’eau facturée à Madame [T] [Z].

À l’audience du 30 septembre 2024, la société IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1934,64 euros arrêtée au 24 septembre 2024, loyer du mois d’août inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La société IMMOBILIERE 3F soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [T] [Z] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 22 mars 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle déclare justifier de la régularisation individuelle de la consommation d’eau de Madame [T] [Z] au regard des pièces qu’elle produit aux débats (avis d’échéance de janvier 2023 à juin 2023, relevés de compteur individuel d’eau et détail de la régularisation de la consommation individuelle d’eau de la locataire du 15 mars 2022 au 15 octobre 2022)

Madame [T] [Z], régulièrement informée de la date de renvoi ne comparaît pas et n’est pas représentée. Le juge n’est donc saisi d’aucune autre demande que celle concernant le montant de la dette locative contestée par la défenderesse à l’audience du 04 mars 2024.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 22 septembre 2023, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail et, subsidiairement, de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 avril 2002, du commandement de payer délivré le 22 mars 2023, du décompte de régularisation de la consommation individuelle d’eau, des avis d’échéance, et du décompte de la créance actualisé au 24 septembre 2024 que la société IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [T] [Z] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 1934,64 euros, au titre des sommes dues au 24 septembre 2024, mois d’août inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 mars 2023.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 22 mars 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 22 mai 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 avril 2002, à compter du 23 mai 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [T] [Z] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 mai 2023, Madame [T] [Z] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [T] [Z] à son paiement à compter du 23 mai 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [T] [Z] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [T] [Z] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 avril 2002 entre la société IMMOBILIERE 3F d’une part, et Madame [T] [Z] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] [Localité 6], sont réunies à la date du 23 mai 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [T] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [T] [Z] à compter du 23 mai 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [T] [Z] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 1934,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 septembre 2024 échéance d’août incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à compter du 22 mars 2023, date du commandement de payer,

CONDAMNE Madame [T] [Z] à payer à la société IMMOBILIERE 3F l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 23 mai 2023, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [T] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 mars 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Madame [T] [Z] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de ses autres demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE