COUR D’APPEL D’ AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT : L’ETAT FRANCAIS / [H], [R]

N° RG 25/00042 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QU5P

N° 26/00021

Du 09 Avril 2026

JUGEMENT

Délivrance le

Grosse et expédition à

la SELARL ABEILLE AVOCATS

Expéditions à

+ aux DOMAINES

+ 2 dossiers

rendu par mise à disposition au Greffe le 09 Avril 2026

PAR

PRÉSIDENT :

Franck BECU, Juge au TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE désigné en qualité de Juge titulaire de la JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITÉ PUBLIQUE du département des ALPES MARITIMES par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la COUR D’APPEL D’AIX-en-PROVENCE, qui a délibéré

GREFFIER :

Emma BALDUCCI

ENTRE

L’ETAT FRANCAIS représenté par son concessionnaire la SOCIETE DES AUTOROUTES ESTEREL COTE D’AZUR PROVENCE ALPES ([G])

représenté par Monsieur [M] [K], directeur opérationnel des Alpes Maritimes faisant élection de domicile à [Localité 1], [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sylvain PONTIER de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant

ET

Madame [P] [H] épouse [R]

née le 24 Août 1940 à [Localité 2] (BOUCHES-DU-RHONE), demeurant [Adresse 2] [Localité 3]

non comparante

Monsieur [F] [R]

né le 12 Avril 1938 à [Localité 4] (ALPES MARITIMES), demeurant [Adresse 2]

non comparant

EN PRESENCE DE :

Monsieur [T] [L]

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Départementale de Finances publiques des Alpes Maritimes

Pôle d’évaluation domaniale

[Adresse 3]

[Localité 5]

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par arrêté du 27 janvier 2025, modifié par arrêté du 12 août 2025, le préfet des Alpes-Maritimes a notamment déclaré d’utilité publique, au bénéfice de la société [G], l’opération de maintenance des murs de soutènement situés sur l’autoroute A8, à [Localité 6] et [Localité 3].

Par ordonnance du 2 décembre 2025, le juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes du tribunal judiciaire de NICE a déclaré expropriés les immeubles, portions d’immeubles et droits réels immobiliers situés sur les communes de Saint-Laurent-du-Var et Cagnes-sur-Mer dont l’acquisition est nécessaire pour permettre l’opération de maintenance susmentionnée.

Une partie de la parcelle sis à [Localité 3] appartenant à Monsieur [F] [R] et à Madame [P] [H] épouse [R] est concernée par cette expropriation.

Par un courrier recommandé notifié le 14 mai 2025, [G] a transmis à Monsieur [F] [R] et à Madame [P] [H] épouse [R], un mémoire valant offres.

Par mémoire reçu au greffe le 22 juillet 2025, [G] a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités principale d’expropriation et de remploi.

Par ordonnance du 02 décembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 23 janvier 2026.

Lors du transport sur les lieux le 23 janvier 2026, étaient présents le conseil d'[Localité 7], Maître [I], Madame [Y] [V] et Monsieur [D] (cabinet [S]), Madame [O] [N] ([G]) ainsi que Monsieur [F] [R], lequel nous indiquait que son épouse, souffrant de la maladie d’Alzeihmer, était alitée.

Dans son dernier mémoire, la société [G] demande au Juge de l’expropriation de :

— dire que l’indemnité principale due par l’autorité expropriante demanderesse au titre des préjudices subis par le Défendeur pour l’emprise susdésignée s’élève à la somme de 24.000 Euros ;

— dire que l’indemnité de remploi doit être fixée au taux de 20 % pour la partie de l’indemnité comprise entre 0 et 5000 Euros, 15 % pour la partie comprise entre 5001 Euros et 15.000 Euros et 10 % pour la partie au-delà de 15.000 Euros soit à la somme de 3.400 Euros ;

— mettre les dépens à la charge de l’autorité expropriante qui s’y oblige.

A l’appui de ses prétentions, la société [G] fait valoir que la date de référence est le 25 octobre 2019.

S’agissant des termes de comparaison, elle produit 8 termes de comparaisons pour des biens non bâtis (7 à [Localité 3] et et un à [Localité 6]) pour des mutations ayant eu lieu entre le 04 mai 2018 et le 19 décembre 2022 ainsi que 18 termes de comparaison obtenus dans le cadre de l’opération objet de la procédure, 15 promesses de vente ayant fait l’objet d’une acceptation et 4 ayant fait l’objet d’un accord réitéré.

Elle indique retenir, pour les biens situés en zone UFb4 (zone pavillonnaire) comme le bien évalué (parcelle de 164 m²) , une moyenne de 330 Euros par m² et appliquer un abattement de 50 % au vu des caractéristiques du terrain, jardin ou encombré (présence de la maison) soit 165 Euros par m². En application du barème [Q] et [A] applicable en matière de tréfonds, [G] évalue la valeur du tréfonds (profondeur d’un mètre) à 90 % de ce prix au m² et considère le coefficient de construction comme égal à 1.

Elle indique reprendre l’avis de France domaines pour demander à ce que l’indemnité principale soit fixée à 24.000 Euros et celle de remploi à 3.400 Euros.

Les époux [R] auxquels il a bien été précisé, dans l’ordonnance du 02 décembre 2025, que la représentation par un avocat est obligatoire n’ont pas été représentés tant lors du transport que lors de l’audience.

Le commissaire du gouvernement a, pour sa part, retenu le 25 octobre 2019 comme date de référence.

Il relève que l’offre d'[Localité 7] est basée sur l’avis du Pôle d’évaluation domaniale et précise que la profondeur à retenir pour le tréfonds de 164 m² est 1 mètre et qu’il n’y a aucun accès en surface.

Le commissaire du gouvernement cite 9 termes de comparaison pour des biens non bâtis dont 4 en nature de voirie. Sur ces 9 termes, il retient le terme n°[Adresse 4]), considéré comme comparable dans la mesure où il est situé juste derrière le mur de soutènement de l’A8. Il indique que le prix au m² à retenir est de 550€/m² et qu’il faut appliquer un abattement de 50 % puis appliquer, au vu de la profondeur du tréfonds, un mètre, un coefficient de 90 % en application du barème [Q] et [A].

Il en déduit que la valeur vénale du volume en tréfonds est de 40.590 Euros (164 m² X 275/m² X 0,9) et conclut à ce que l’indemnité principale soit fixée à ce prix et l’indemnité de remploi à 5.059 Euros.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 09 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la date de référence

L’article L. 322-2 du code de l’expropriation dispose que « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 8], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique ».

Aux termes des dispositions de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence de l’article L322-2 du code de l’expropriation est « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ».

En l’espèce, la date de référence est celle de l’approbation du PLUm soit le 25 octobre 2019.

Cette date sera donc retenue.

Sur la fixation des indemnités

Il ressort de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Il ressort de la jurisprudence que même si l’exproprié n’a pas répondu aux offres de l’expropriant, ni produit un mémoire en réponse, le juge peut lui allouer une indemnité supérieure à celle proposée par l’expropriant, dès lors qu’elle n’excède pas la proposition du commissaire du gouvernement.

En l’espèce, il s’agit d’évaluer un tréfonds de 164 m² à 1 mètre de profondeur.

La détermination de la valeur d’indemnisation pour l’expropriation d’un volume de tréfonds requiert d’une part de fixer la valeur en surface de la parcelle en fonction du prix unitaire au mètre carré,de pondérer cette valeur en fonction du taux dit « d’encombrement » de la parcelle, et d’autre part d’appliquer à cette valeur les paramètres de la méthode de calcul spécifique au tréfonds.

La société [G] et le commissaire du gouvernement sont d’accord sur l’abattement à retenir (50 %) ainsi sur le coefficient (90%) compte tenu de la profondeur du tréfonds, et ce conformément au barème [Q] et [A], lequel est bien applicable.

Il conviendra de retenir cet abattement compte tenu de l’encombrement du terrain et de retenir ce coefficient au vu de la profondeur du tréfonds.

Leurs positions divergent, en revanche, sur le prix/m² du terrain.

Pour déterminer ce prix, il convient d’utiliser la méthode par comparaison.

Si [G] fournit 26 termes de comparaisons, dont 18 issus d’accord amiable avec certains expropriés dans le cadre de cette opération de maintenance des murs de soutènement, elle ne détaille pas les caractéristiques de ces biens et n’indique pas à quel terme le bien des époux [R] est comparable. Or, il existe des différences notables entre les termes présentés (entre 95 Euros et 541 Euros par m² avec des prix moyens au m² significativement plus bas s’agissant des accords amiables évoqués).

A la différence d'[G], le commissaire du gouvernement explique les raisons pour lesquels il privilégie le terme n°5 en expliquant qu’il s’agit d’un terrain situé juste derrière le mur de soutènement de l’A8 comparable à celui des époux [R].

Au vu de l’absence d’explications d'[Localité 7] sur le terme ou les termes à privilégier, il conviendra de retenir le terme proposé par le commissaire du gouvernement qui présente des caractéristiques similaires au terrain des époux [R].

En conséquence, le prix au m² à retenir est de 547 Euros (et non de 550, prix « arrondi » par le Commissaire du gouvernement).

Il convient donc de fixer l’indemnité principale à hauteur de 40.368, 60 Euros (164 x 273,5 x 0,9) et celle de remploi, selon le barème applicable, à 5036, 86 Euros (1.000 + 1.500 + 2.536,86) soit une somme totale de 45.405,46 Euros.

Sur les autres mesures

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

RETIENT comme date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien le 25 octobre 2019 ;

FIXE l’indemnité due par [G] à Monsieur [F] [R] et à Madame [P] [H] épouse [R] la somme de 45.405, 46 euros décomposée comme suit :

—  40.368, 60 euros au titre de l’indemnité principale ;

—  5.036, 86 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

LAISSE les dépens à la charge d'[Localité 7].

La greffière Le juge de l’expropriation