N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00416 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNBO

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 1]

C/

[P] [D]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 14 Janvier 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 10 Décembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 14 Janvier 2026 :

Entre :

Société [Localité 1]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Eric VALLERON, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [P] [D]

né le 15 Janvier 1980 à [Localité 2] (NIGÉRIA)

demeurant [Adresse 2]

(Aide juridictionnelle Totale n°2025/010790 en date du 10 Novembre 2025)

représenté par Maître Blandine MARTY, avocat au barreau de LIMOGES;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 17 Septembre 2025, l’affaire a été renvoyée au 10 Décembre 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat du défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 14 Janvier 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 septembre 2018, à effet au 10 septembre 2018, pour une durée d’une année renouvelable, l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] HABITAT, a donné à bail à Monsieur [P] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] – moyennant un loyer mensuel révisable de 282,21 € outre les charges récupérables ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 282, 21 €.

Par acte de Commissaire de justice délivré à étude le 24 avril 2025, l’OPH LIMOGES HABITAT a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, du bail conclu entre les parties ;

▸ ordonner son expulsion, et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique ; et voir autoriser le requérant à faire séquestrer ses meubles et objets mobiliers dans un garde meuble à ses frais ;

▸ le condamner au paiement par provision de la somme de 2 242,79 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à ce jour, sauf à parfaire au jour du prononcé de la décision, ou à diminuer sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ le condamner au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier terme du loyer, à compter du jour où le bail s’est retrouvé résilié jusqu’à la totale libération des lieux loués ;

▸ le condamner au paiement par provision de la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire, appelée à l’audience du 17 septembre 2025, a été renvoyée à la demande des parties à l’audience du 10 décembre 2025.

A l’audience susdite, l’OPH [Localité 3] HABITAT, représenté par son conseil, a donné son accord pour des délais de paiement suspensifs pour apurer la dette locative actualisée à la somme de 2 317,20 €, conformément à la procédure de surendettement en cours et en l’état de l’attestation d’assurance ayant été fournie par le locataire.

Monsieur [P] [D], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions transmises le jour de l’audience aux termes desquelles il sollicite :

— A titre principal, suspendre les effets de la clause résolutoire,

— A titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement à pour régler la dette de loyer qui serait éventuellement née postérieurement à la décision rendue par la commission de surendettement,

— A titre très subsidiaire, lui accorder les plus larges délais pour quitter le logement,

— Débouter [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes,

— Statuer ce que de droit sur les dépens

Au soutien de ses demandes, il indique avoir repris le paiement du loyer et avoir justifié d’une assurance locative. Enfin, il fait état de situation financière.Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 1er août 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 4] par voie électronique le 25 avril 2025, soit plus de deux mois avant la première audience du 17 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH [Localité 3] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2025, l’OPH [Localité 3] HABITAT a fait délivrer à Monsieur [P] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 071,90 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux pendant une durée de deux mois.

Il ressort des éléments transmis par le bailleur que le dossier de surendettement déposé par Monsieur [P] [D] a été déclaré recevable le 27 mai 2025 soit postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 20 février 2025.

Par conséquent, les effets de la clause résolutoire sont définitivement acquis au 21 avril 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé en date du 3 décembre 2025, que Monsieur [P] [D] n’a pas réglé avec régularité le montant de ses loyers de sorte qu’au titre des loyers, le bailleur sollicite la somme de 2 317,20 €.

Si la Commission de surendettement a décidé le 27 mai 2025 d’orienter le dossier de Monsieur [P] [D] vers une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, il ne s’agit que de la décision de recevabilité et d’orientation et non de la décision adoptant la mesure de rétablissement de personnel sans liquidation prononçant l’effacement de la dette. Le dette locative n’est donc pas encore effacée.

En conséquence, la créance n’étant pas sérieusement contestable ni contestée, Monsieur [P] [D] sera condamné à verser à l’OPH [Localité 3] HABITAT la somme de 2 317,20 €, à titre provisionnel, arrêtée au 3 décembre 2025.

Sur les délais de paiement :

En application de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige :

« VI.-Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; ».

En l’espèce, Monsieur [P] [D] a été déclaré recevable au bénéfice de la procédure de surendettement par décision de la Commission en date du 27 mai 2025 et son dossier a été orienté vers une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Il résulte du décompte versé par le bailleur que Monsieur [P] [D] a repris paiement du loyer courant.

Par ailleurs, il ressort des justificatifs fournis par le défendeur qu’il est intérimaire et bénéficiaire du revenu de solidarité active.

Par conséquent, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Monsieur [P] [D] à se libérer de sa dette locative, jusqu’à la décision de la Commission de surendettement devant statuer sur les mesures de traitement prévues par les articles L741-1 et suivants du code de la consommation, et ce par mensualité de 50 € le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [P] [D] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [P] [D] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— Monsieur [P] [D] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer qui aurait été du, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 167,29 € (suivant avis d’échéance du mois de novembre 2025) ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [D], qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH [Localité 3] HABITAT les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [P] [D] à lui verser une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’OPH [Localité 3] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties, à la date du 21 avril 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [D] à payer à titre provisionnel à l’OPH [Localité 3] HABITAT la somme de 2 317,20 € (deux mille trois cent dix-sept euros et vingt centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 3 décembre 2025, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

AUTORISONS Monsieur [P] [D] à régler les sommes dues, jusqu’à la décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-[Localité 4] statuant sur les mesures de traitement prévues par les articles L741-1 et suivants du code de la consommation, à l’aide de mensualités de 50 € au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [P] [D] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en plus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

— la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [P] [D] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [P] [D] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été du, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 167,29 € ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [D] à payer à l’OPH [Localité 3] HABITAT la somme de 200 € (deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON