TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/50458 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6Q5Z

N° : 7-CH

Assignation du :

06 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 09 avril 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société SEBASTOS, Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 6] représentée et domiciliée chez son mandataire, la société GTF (Gestion Transaction de France) dont l’établissement se situe [Adresse 1] à [Localité 8]

représentée par Maître Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS – #C1272

DEFENDERESSE

La société S.A.S MIRINA ENSEIGNE LE LAGNY

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Victor BILLEBAULT, avocat au barreau de PARIS – #E1209

DÉBATS

A l’audience du 19 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 1er février 2022, la société Sebastos a consenti un bail commercial à la société Mirina portant sur des locaux situés [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 24.000 euros HT/HC payable trimestriellement et à terme échu.

Par acte du 8 novembre 2024, la société Sebastos a fait délivrer à la société Mirina un commandement de payer la somme de 12.317,41 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société Sebastos a, par acte du 6 janvier 2025, assigné la société Mirina devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater que le preneur ne lui a pas réglé ses loyers et charges dans le délai prescrit ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives ;

— en conséquence, ordonner l’expulsion de la société Mirina ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance jusqu’au départ définitif ;

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner à titre provisionnel la société Mirina au paiement de la somme de 12.317,41 euros suivant décompte arrêté au terme du 3ème trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 29 octobre 2024, date du commandement de payer ;

— l’autoriser à conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité contractuelle et provisionnelle de résiliation anticipée du bail, en application des articles IV.1 et X.1 du contrat de bail ;

— condamner à titre provisionnel la société Mirina à une indemnité mensuelle d’occupation égale au « montant du double du dernier loyer, majoré des charges et de la TVA », en application de l’alinéa 5 de l’article « X.2 Indemnité d’occupation » qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois d’octobre 2024, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ;

— condamner la société Mirina à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Mirina aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation, des frais de levée des états d’inscription et d’extrait K-bis.

A l’audience du 19 mars 2025, la société Sebastos a maintenu ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 21.211,53 euros au premier trimestre 2025.

La société Mirina n’a pas contesté devoir cette somme. Son conseil a exposé qu’elle s’était engagée à solder sa dette pendant le cours du délibéré et qu’il avait ouvert un compte CARPA aux fins de procéder à son recouvrement. Il a indiqué qu’il produirait un justificatif de l’apurement du solde en cours de délibéré.

La société Sebastos a précisé qu’en cas de règlement total de la dette en cours de délibéré, elle maintiendrait ses seules demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles mais qu’à défaut, elle maintiendrait l’ensemble de ses demandes.

Par note en délibéré reçue le 1er avril 2025, le conseil de la société Mirina a indiqué que celle-ci n’avait réglé que 14.141,02 euros sur les 21.211,53 euros dus au titre de l’arriéré locatif, et a sollicité des délais de paiement.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance.

MOTIFS

Sur la demande principale aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 8 novembre 2024 à hauteur de la somme de 12.317,41 euros.

Il n’est pas contesté que celle-ci n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 8 décembre 2024 et d’ordonner l’expulsion de la société Mirina selon les termes du dispositif, sans que le prononcé d’une astreinte ne soit nécessaire, le concours de la force publique permettant d’assurer l’exécution de la présente décision.

La société Sebastos demande la condamnation de la société Mirina à lui verser une indemnité d’occupation égale au double du dernier loyer, majoré des charges et de la TVA, en application de l’article X.2 du bail. Cette stipulation s’analyse cependant en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en cas de caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a lieu à référé de ce chef.

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 9 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera donc fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation de 21.211,53 euros au 11 mars 2025, premier trimestre 2025 inclus.

Le relevé CARPA du 23 mars 2025 produit avec la note en délibéré du 1er avril 2025 atteste de deux virements effectués par la société Mirina, atteignant la somme de 14.141,02 euros, qu’il y aura lieu de déduire du montant réclamé mais qui, à ce jour, n’ont pas été versés au bailleur.

Le montant non sérieusement contestable de la dette de la société Mirina s’élève donc à la somme de 21.211,53 euros, au paiement de laquelle elle sera condamnée à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 12.317,41 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

La société Sebastos demande de juger que le dépôt de garantie lui restera acquis en application des stipulations du bail. Cependant, cette disposition s’analyse également en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en cas de caractère manifestement excessif. Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La défenderesse sollicite aux termes de sa note en délibéré du 1er avril 2025 des délais de paiement pour régler sa dette au titre de l’arriéré locatif.

Elle fait valoir avoir mandaté son expert-comptable pour déclarer son état de cessation des paiements au greffe du tribunal des activités économiques de Paris, et justifie avoir procédé à deux virements sur le compte CARPA ouvert par son conseil.

Toutefois, elle ne produit aucune pièce pour attester de ses difficultés financières et les fonds consignés sur le compte CARPA de son avocat n’ont pas encore été transférés au bailleur, de sorte que sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les frais et dépens

La locataire, qui reste débitrice d’un arriéré locatif, sera tenue aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de levée des états d’inscription, mais non les autres frais dont le paiement est sollicité dès lors que ceux-ci, soit sont déjà inclus dans les dépens, soit correspondent à des actes délivrés gratuitement (extrait Inpi).

L’équité commande par ailleurs de dispenser la société Mirina de toute condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies à la date du 8 décembre 2024 ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 4], la société Mirina pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons n’y avoir lieu à astreinte ;

Condamnons la société Mirina à payer à la société Sebastos une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 9 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Mirina à payer à la société Sebastos la somme de 21.211,53 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative au 11 mars 2025, premier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024 sur la somme de 12.317,41 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Rejetons sa demande de délais de paiement ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation et sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société Mirina aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de levée des états d’inscription ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 7] le 09 avril 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY