Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 6 février 2026, n° 20/01628

TJ Nice 6 février 2026

Arguments

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Autre
Absence de qualité du syndic pour convoquer l'assemblée
La cour a noté que la question de la qualité du syndic pour convoquer l'assemblée dépend de l'autorité de chose jugée du jugement annulant l'assemblée précédente, ce qui nécessite une réouverture des débats.
Autre
Absence de feuille de présence lors de l'assemblée
La cour a indiqué que l'absence de feuille de présence pourrait justifier l'annulation de l'assemblée, mais cela dépend de la validité de la convocation.
Autre
Interdiction de participation au vote
La cour a noté que cette interdiction pourrait affecter la validité des décisions prises lors de l'assemblée, mais cela doit être examiné en fonction de la validité de la convocation.
Autre
Nullité de la résolution désignant le secrétaire de séance
La cour a indiqué que la nullité de cette résolution pourrait entraîner l'annulation de l'assemblée, mais cela dépend de la validité de la convocation.
Autre
Responsabilité du syndicat dans les manœuvres lors de l'assemblée
La cour a noté que la question des dommages et intérêts dépend de la validité de l'assemblée et des décisions prises lors de celle-ci.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 6 févr. 2026, n° 20/01628
Numéro(s) :	20/01628
Importance :	Inédit
Dispositif :	Réouverture des débats avec révocation de l'ord. de clôture
Date de dernière mise à jour :	14 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Véronique SAURIEDavid PERCHEOlivier DE FASSIO
Cabinet(s) :	DAVID PERCHE

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [B] [Z] [U], [R] [W] [I] épouse [U], [D] [K] [H] [N] épouse [Y] c/ S.D.C. [Adresse 12]

MINUTE N° 2026/

Du 06 Février 2026

4ème Chambre civile

N° RG 20/01628 – N° Portalis DBWR-W-B7E-M3D6

Grosse délivrée à

expédition délivrée à :

M^e Véronique SAURIE

M^e David PERCHE

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du six Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me VALLI Présidente, assistée de Madame AYADI,Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 11 Décembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 06 Février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Février 2026 , signé par M^me VALLI Présidente, assistée de Madame ISETTA,Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS

Monsieur [B] [Z] [U]

[Adresse 8] (ITALIE)

représenté par M^e Véronique SAURIE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [R] [W] [I] épouse [U]

[Adresse 8] (ITALIE)

représentée par M^e Véronique SAURIE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [D] [K] [H] [N] épouse [Y]

[Adresse 11] (ITALIE)

représentée par M^e Véronique SAURIE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa PRINKIPO,

sis [Adresse 4]

représenté par son syndic en exercice, le cabinet LVS dont le siège social est sis [Adresse 1] pris en son représentant légal

représentée par Maître David PERCHE de la SCP SCP OLIVIER DE FASSIO- DAVID PERCHE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [F] et Mme [R] [I] épouse [F] sont propriétaires des lots de copropriété n° 14, 15, 1, 6, 8 et 10 dans un immeuble dénommé « Villa Prinkipo » situé [Adresse 3] à [Localité 7].

Ils produisent une attestation de propriété de Me [T] [G] , Notaire à [Localité 6], en date du 9 mars 2006 qui ne vise cependant que les lots 15 : appartement (134/1000èmes), 6 : voute (10/1000èmes) et 8 : parking (10/1000èmes) . Il ne ressort pas de ces documents que les consorts [F] seraient propriétaires des lots 14,1, et 10 de cette copropriété.

Mme [D] [N] épouse [Y] est propriétaire des lots de copropriété n° 13, 3 et 9 dans le même immeuble. Elle produit une attestation « rectificative » de l’acte du 25 avril 1988, de Me [S], Notaire à [Localité 9], par laquelle elle a acquis les lots 13 : appartement sur plusieurs niveaux et jardin attenant (248/1000èmes), 9 : parking (6/1000èmes) et 3 : voute (16/1000èmes) dudit ensemble immobilier.

Cette copropriété comprend également deux autres copropriétaires, M. [X] [L] et son fils, M. [O] [L], qui seraient propriétaires des lots restants, à savoir les lots n° 2, 4, 5, 7, 11, 12 et 16 aux dires des demandeurs .

Il n’est pas communiqué de fiche hypothécaire concernant des éventuelles modifications publiées de l’état descriptif de division pour les lots de chacun et pouvant décrire les lots faisant partie des parties communes. Il n’est pas communiqué de document faisant état, soit de l’acquisition de nouveaux lots par les demandeurs, soit de la division de lots existants avec création de nouveaux lots.

Les demandeurs rappellent que par suite des caractéristiques de l’implantation de l’ensemble immobilier, une décision du tribunal administratif de Nice a condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] à une amende mais surtout, à la réalisation de travaux selon un PV d’urbanisme de mai 2015 sous astreinte, sous peine de voir l’administration exécuter ces travaux aux frais du SDC.

Par arrêt du 26 octobre 2018, la cour administrative d’appel a confirmé la condamnation du SDC à réaliser des travaux sous astreinte (réduite) et toujours sous peine de voir l’administration exécuter les travaux aux frais du SDC.

Les requérants ont reproché à Monsieur [X] [L], qui se présentait comme syndic, de ne pas avoir exécuté la décision administrative et d’avoir convoqué les AG litigieuses.

Il est exposé que M. [X] [L], syndic bénévole, a procédé à la convocation des copropriétaires en vue de l’assemblée générale du 27 décembre 2018 par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 18 décembre 2018.

Les époux [F] et Mme [R] [Y] ont contesté la validité de cette assemblée générale par assignation délivrée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Villa Prinkipo » le 10 mai 2019, en soutenant notamment que M. [X] [L] n’avait plus la qualité de syndic à la date de la convocation de cette assemblée générale qui, en outre, ne respectait pas le délai de 21 jours prévu par l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

Faisant valoir qu’il avait été placé sous curatelle et avait perdu la capacité de représenter en justice le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Villa Prinkipo, M. [X] [L] a saisi le juge de la mise en état d’un incident afin que soit constatée l’interruption de l’instance.

Par ordonnance du 8 juin 2021, le juge de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance pour ce motif. L’assemblée générale des copropriétaires ayant désigné le cabinet LVS en qualité de syndic lors de sa réunion du 21 décembre 2019, les époux [F] et Mme [R] [Y] ont notifié des conclusions de reprise d’instance. Cette procédure a été suivie devant la 4ème chambre du tribunal judiciaire de Nice sous le numéro RG 19/02122.

M. [X] [L] étant néanmoins l’auteur de la convocation à l’assemblée générale du 21 décembre 2019, M. [B] [F], Mme [R] [I] épouse [F] et Mme [D] [N] épouse [Y] ont, par acte d’huissier du 12 février 2020, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 12] devant le tribunal judiciaire de Nice pour obtenir son annulation. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 20/01628. C’est la présente procédure.

Par conclusions d’incident notifiées le 24 janvier 2023 M. [B] [F], Mme [R] [I] épouse [F] et Mme [D] [N] épouse [Y] ont saisi le juge de la mise en état aux fins d’obtenir un sursis à statuer sur le litige jusqu’à jugement à intervenir sur la validité de l’assemblée générale du 18 décembre 2018, instance enrôlée sous le numéro RG 19/02122.

Ils ont fait valoir que si le tribunal annulait l’assemblée générale du 27 décembre 2018, la désignation de M. [X] [L] en qualité de syndic serait elle-même annulée, le privant ainsi de toute qualité pour convoquer l’assemblée générale du 21 décembre 2019 qu’ils contestent par la présente procédure.

Ils estimaient qu’il serait donc d’une bonne justice, sur le fondement de l’article 378 du code de procédure civile, qu’il fût sursis à statuer jusqu’à l’issue de la procédure de contestation de l’assemblée générale du 27 décembre 2018 enrôlé sous le numéro de RG 19/02122.

Par conclusions en réponse notifiées le 25 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 12] s’est associé à la demande de sursis à statuer.

Par ordonnance en date du 01 septembre 2023, le juge de la mise en état a retenu que :

En l’espèce, les époux [F] et Mme [R] [Y] ont exercé un recours en annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Villa Prinkipo » du 27 décembre 2018 en soutenant notamment que l’auteur de sa convocation n’avait plus la qualité de syndic à la date de la convocation de cette assemblée générale qui, en outre, ne respectait pas le délai de 21 jours prévu par l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

Or, cette assemblée générale a désigné M. [X] [L] en qualité de syndic si bien que si sa nullité était prononcée, elle rendrait annulable toutes les assemblées générales convoquées par ce syndic qui auraient fait l’objet d’un recours dans le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui est le cas de l’assemblée du 21 décembre 2019 faisant l’objet de la présente procédure.

La décision à intervenir sur la validité de l’assemblée générale du 27 décembre 2018 est donc susceptible d’avoir une incidence sur l’issue du recours exercé par les copropriétaires demandeurs à l’encontre de l’assemblée générale du 21 décembre 2019.

Il apparaît donc d’une bonne administration de la justice de surseoir à statuer sur le litige jusqu’à l’issue de l’instance pendante devant le tribunal judiciaire de Nice sous le numéro de RG 19/2122 devant statuer sur la validité de l’assemblée générale du 27 décembre 2018.

Et le juge de la mise en état a donc ordonné un sursis à statuer jusqu’au jugement à intervenir sur la validité de l’AG du 27 décembre 2018 enrôlée sous le numéro RG 19/02122 et a renvoyé l’affaire à la mise en état de décembre 2023.

L’instance 19/2122 ayant fait l’objet d’une ordonnance du 8 juin 2021, constatant l’interruption de l’instance en raison de la mise sous curatelle renforcée de Monsieur [L], les demandeurs ont repris l’instance après la désignation d’un nouveau syndic et l’affaire a été réenrôlée sous le numéro 23/0514.

Le jugement dans cette affaire parallèle a été rendu le 10 avril 2024 et le juge a annulé l’AG du 27 décembre 2018 en son entier et condamné le syndicat [Adresse 12] à payer une indemnité aux demandeurs au titre des frais irrépétibles en dispensant expressément les demandeurs de participer aux frais communs de dépense de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

La présente procédure ayant été renvoyée à la mise en état du fait du sursis à statuer, les parties ont repris des conclusions après le jugement du 10 avril 2024.

Ce jugement du 10 avril 2024 a été frappé d’appel et l’affaire aurait été fixée à plaider au 18 septembre 2025 sur la demande de caducité totale de la déclaration d’appel.

▪ Au terme de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2025, les demandeurs demandent au juge de :

Vu l’assignation en date du 10 Mai 2019 aux fins d’annulation de l’Assemblée Générale des copropriétaires du 27 Décembre 2018.

Vu le jugement RG 23/00514 du 10 avril 2024

— ANNULER l’assemblée générale des copropriétaires du 21 décembre 2019 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 12] » pour défaut de qualité pour la convoquer de M. [X] [L] en l’état de l’annulation par jugement du 10 avril [Immatriculation 2]/00514 de l’assemblée générale du 27 décembre 2018 en son intégralité,

— ANNULER l’assemblée générale des copropriétaires du 21 décembre 2019 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 12] » en raison de l’absence de feuille de présence lors de celle-ci,

Subsidiairement et vu l’article 22 de la loi du 10 juillet 1968,

— ANNULER l’assemblée générale des copropriétaires du 21 décembre 2019 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 12] » en raison de l’interdiction opposée à Monsieur [B] [U], Madame [R] [I] épouse [U] et Madame [D] [C] épouse [Y], copropriétaires, de participer au vote des résolutions inscrites à l’ordre du jour de l’Assemblée générale du 21 décembre 2019

Vu l’article 15 du décret du 17 mars 1967,

— ANNULER l’assemblée générale des copropriétaires du 21 décembre 2019 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 12] » en raison de la nullité de la résolution n°2 ayant désigné le secrétaire de séance et le scrutateur à l’occasion d’un seul vote (résolution n°2), l’absence de secrétaire et de scrutateur entrainant la nullité de l’intégralité de l’assemblée générale,

En tout état de cause, vu l’article 1240 du code civil

— CONDAMNER en raison de sa responsabilité dans les manœuvres mises en œuvre lors de l’assemblée générale du 21 sa responsabilité le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 12] » à payer à Monsieur [B] [U], Madame [R] [I] épouse [U] et Madame [D] [C] épouse [Y], copropriétaires, la somme forfaitaire de 20.000,00€ à titre de dommages et intérêts

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— JUGER que les concluants seront dispensés de toute participation à la dépense commune

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires requis à payer aux concluants une somme de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance distrait au profit de M^e Véronique SAURIE, Avocat, sous sa due affirmation de droit.

▪ Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2025, le Syndicat Villa Prinkipo, représenté par son syndic le Cabinet LVS, demande au juge de :

— DEBOUTER les consorts [F] et [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraire.

— DECLARER recevables et bien fondées les demandes du [Adresse 10],

— JUGER que le Syndicat des copropriétaires « VILLA PRINKIPO » s’en rapporte à justice sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 21 décembre 2019, à l’exception de celles visant à voir condamner le [Adresse 10] à payer la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts, et de celle relative à la réclamation de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

En conséquence,

— DEBOUTER les époux [U] et Madame [N] épouse [Y] de leurs demandes en paiement de la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts,

— DEBOUTER les époux [U] et Madame [N] épouse [Y] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du CPC et des dépens.

— CONDAMNER les époux [U] et Madame [N] épouse [Y] à payer au SDC VILLA PRINKIPO la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En application de l’article 455 du cpc, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé des moyens à l’appui de leurs prétentions.

La clôture a été prononcée le 10 septembre 2025 à effet différé au 27 novembre 2025 et l’affaire retenue à l’audience à juge unique du 11 décembre 2025.

Les conseils ont déposé leurs dossiers. La décision a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité de l’assemblée générale du 21 décembre 2019

Dans l’assignation initiale du 12 février 2020, les demandeurs sollicitaient la nullité de l’AG d’abord en raison de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 27 décembre 2018 ayant désigné Monsieur [L] comme syndic et subsidiairement, au visa du P.V. de constat dressé par Maître [V], Huissier de Justice, en date du 21 décembre 2019, au motif de l’absence de feuille de présence établie lors de l’assemblée générale du 21 décembre 2019 et encore subsidiairement, et vu l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, au constat que les requérants se sont vu interdire de participer aux votes des résolutions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée du 21 décembre 2019, l’annulation de la totalité de l’assemblée générale et enfin, ils demandent l’annulation de la 2ème résolution de l’assemblée du 21 décembre 2019 au terme de laquelle le secrétaire de séance et le scrutateur ont été désigné et par conséquence l’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale du 21 décembre 2019.

Sur la demande de nullité pour absence de qualité de Monsieur [X] [L] pour convoquer l’assemblée générale le 12 novembre 2019

Les demandeurs excipent de l’absence de qualité de Monsieur [X] [L] en raison de l’annulation en son entier de l’Assemblée générale du 27 décembre 2018 qui l’avait désigné comme syndic bénévole de la copropriété, annulation prononcée par le jugement du 10 avril 2024, assorti de l’exécution provisoire. Ce jugement a donc force de chose jugée.

Il résulte des pièces communiquées et notamment de la convocation du 12 novembre 2019, et le PV contesté de l’AG du 21 décembre 2019, que l’AG a été convoquée par Monsieur [X] [L], syndic bénévole, notamment au visa de l’article 7 du décret du 17 mars 1967.

Il annonce d’ailleurs au point « trois » de l’ordre du jour sa volonté de donner sa démission de ces fonctions.

L’assemblée générale de décembre 2018 a été annulée pour non-respect du délai de convocation en toutes ses résolutions et notamment la résolution « 5 » qui a désigné Monsieur [X] [L] comme syndic bénévole de la copropriété.

Au jour de la convocation de l’assemblée du 21 décembre 2019, aucune décision n’était encore intervenue annulant l’AG de décembre 2018 et donc la nomination de Monsieur [L] en qualité de syndic.

Les demandeurs évoquent eux-mêmes le fait que le jugement du 10 avril 2024 aurait été frappé d’appel et que des décisions de caducité partielle auraient été rendues. Ils communiquent une ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 17 octobre 2024 prononçant la caducité de la déclaration d’appel du Syndicat [Adresse 12] et leurs conclusions devant la cour aux fins de voir prononcer la caducité de l’appel de Monsieur [A] [L] ; ils communiquent en outre l’avis de fixation d’incident au 18 septembre 2025.

Au jour de la clôture des débats, il n’a pas été communiqué le résultat de cet incident.

Dès lors et dans l’intérêt d’une bonne justice, il convient de rouvrir les débats et de renvoyer l’affaire à la mise en état en enjoignant aux parties et notamment aux demandeurs de communiquer la preuve que le jugement du 10 avril 2024 aurait désormais autorité de chose jugée, si le conseiller de la mise en état a prononcé une caducité totale.

En effet, si le jugement du 10 avril 2024 a autorité de chose jugée, la discussion sur les demandes subsidiaires et accessoires devient sans objet.

Sur les demandes subsidiaires et sur les dépens

En l’état de la réouverture des débats et du renvoi en mise en état, il convient de réserver l’examen des autres demandes et de réserver les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire avant dire droit :

ORDONNE la réouverture des débats et RÉVOQUE l’ordonnance de clôture,

RENVOIE la présente procédure à la mise en état à l’audience du 4 mars 2026 à 09 heures (audience dématérialisée),

ENJOINT aux parties et notamment aux demandeurs de justifier de l’issue de la procédure en appel sur le jugement du 10 avril 2024,

ENJOINT aux parties de justifier de leur titre de propriété sur les lots de chacun et sur les lots affectés aux parties communes,

A défaut de justifier que le jugement du 10 avril 2024 est revêtu de l’autorité de chose jugée,

ENJOINT aux parties de justifier de la date d’envoi de la convocation en vue de l’AG du 21 décembre 2019 et de la date de première présentation de la lettre RAR portant convocation,

RÉSERVE l’examen de l’ensemble des demandes principales et subsidiaires,

RÉSERVE les dépens.

Le présent jugement a été signé par la Présidente et le Greffier.

Le Greffier La Présidente