TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00147 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D43N

MINUTE N°:

/2025

(référé)

ORDONNANCE DE REFERE

03 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

M^e DARDANNE

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Madame MaureenCHARRIER

Dossier

ORDONNANCE DE REFERE

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDUE LE 03 NOVEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [L] [P] épouse [U]

demeurant Le Chêne Foudrier – 50210 MONTPINCHON

non comparante représentée par Maître Joseph PANGALLO de la SELARL EXPERIO, avocat inscrit au barreau de PARIS, substituée par Maître Estelle DARDANNE, avocate inscrite au barreau de Coutances-Avranches,

Monsieur [H] [U]

demeurant Le Chêne Foudrier – 50210 MONTPINCHON

non comparant représenté par Maître Joseph PANGALLO de la SELARL EXPERIO, avocat inscrit au barreau de PARIS, substituée par Maître Estelle DARDANNE, avocate inscrite au barreau de Coutances-Avranches,

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [D]

née le 19 juillet 1988 à BEAUVAIS (OISE)

demeurant Les Vigneries – 50210 NOTRE-DAME-DE-CENILLY

comparante en personne,

Débats à l’audience publique du 08 septembre 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection, statuant référé : Madame Naïké LEPOUTRE

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 08 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 novembre 2025, date à laquelle l’ordonnance de référé suivante a été rendue par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 19 décembre 202 à effet au 10 janvier 2024, Madame [L] [P] épouse [U] et Monsieur [H] [U] ont donné à bail à Madame [Y] [D] un local à usage d’habitation situé Les vigneries à NOTRE DAME DE CENILLY (50210), moyennant un loyer mensuel de 616, 78 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, suivant acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2024, Madame [L] [P] épouse [U] et Monsieur [H] [U] ont fait délivrer à Madame [Y] [D] un commandement de leur payer la somme principale de 1546, 37 euros arrêtée au 1er décembre 2024 au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2025, Madame [L] [P] épouse [U] et Monsieur [H] [U] ont ensuite fait assigner Madame [Y] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances statuant en référé auquel ils demandent de :

à titre principal,

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au contrat de bail consenti à Madame [Y] [D],

— en conséquence, constater la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [Y] [D] des lieux qu’il occupe ainsi que celle de tous occupants de son chef et si besoin est avec le concours de la force publique,

— condamner par provision Madame [Y] [D] à leur verser la somme totale de 1251, 37 euros correspondant aux loyers et charges échus ainsi qu’aux indemnités d’occupation courru depuis le 1er janvier 2025 jusqu’au 31 mars 2025,

— condamner Madame [Y] [D] à leur verser une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamner Madame [Y] [D] à leur verser une somme de 1600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre sa condamnation aux entiers dépens,

à titre subsidiaire,

— ordonner le renvoi de l’affaire à une audience pour qu’il y soit statué au fond,

— juger acquise la clause résolutoire insérée au contrat de bail consenti à Madame [Y] [D],

— en conséquence, prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [Y] [D] des lieux qu’il occupe ainsi que celle de tous occupants de son chef et si besoin est avec le concours de la force publique,

— condamner par provision Madame [Y] [D] à leur verser la somme totale de 1251, 37 euros correspondant aux loyers et charges échus ainsi qu’aux indemnités d’occupation courru depuis le 1er janvier 2025 jusqu’au 31 mars 2025,

— condamner Madame [Y] [D] à leur verser une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamner Madame [Y] [D] à leur verser une somme de 1600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre sa condamnation aux entiers dépens.

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 8 septembre 2025.

À cette audience, Madame [L] [P] épouse [U] et Monsieur [H] [U] représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes sauf à actualiser le montant de leur créance à la somme de 616 euros arrêté au 2 septembre 2025. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à toute demande de suspension des effets de la clause résolutoire inscrite au bail.

Madame [Y] [D] comparant en personne, conteste l’existence d’une dette locative. Elle explique qu’elle a toujours procédé au paiement régulier de ses loyers et charges et que ne subsiste au jour de l’audience aucune créance à valoir sur elle. Elle précise qu’elle vit seule et a trois enfant à charge, qu’elle a eu des difficultés de santé et d’emploi mais perçoit actuellement des indemnités chômage et des allocations familiales pour un total de 2922 euros mensuels. Elle ajoute qu’elle a déposé une demande de traitement de sa situation de surendettement et que son dossier a été jugé recevable par la Commission de surendettement des particuliers de la Manche.

Un diagnostic social et financier a été joint au dossier, il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025 et les parties autorisées à produire tout élément utile au soutien de leurs prétentions par note en délibéré avant le 15 septembre 2025.

Madame [Y] [D] a fait parvenir un décompte actualisé de son compte locataire ainsi que des preuves de paiement du terme de septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le Juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même Code, le Juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

SUR LA RÉSILIATION DU CONTRAT DE BAIL

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Manche par la voie électronique le 2 mai 2025 soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [L] [P] épouse [U] et Monsieur [H] [U] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 9 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

L’article 24 VI de la loi précitée, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, le contrat conclu le 19 décembre 2023 entre les parties prévoit une clause de résiliation du bail pour défaut de paiement.

Par acte de commissaire du 9 décembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1 546, 37 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 1er décembre 2025.

Malgré plusieurs versements en cours de procédure, Madame [Y] [D] n’a pas réglé l’intégralité des sommes visées au commandement du 9 décembre 2025 dans le délai de six semaines y visé, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour ce motif sont réunies à la date du 21 février 2025.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon les dispositions du V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

Aussi, aux termes du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, quand le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Il en résulte qu’en matière de baux d’habitation, tant qu’aucune décision constatant la résolution du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge saisi d’une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour du paiement de ses loyers.

Aussi, aux termes de l’article 1343 du Code civil, le débiteur d’une obligation de somme d’argent se libère par le versement de son montant nominal.

L’article 1342-1 du Code civil dispose quant à lui que le paiement peut être fait même par une personne qui n’y est pas tenue, sauf refus légitime du créancier.

En l’espèce, Monsieur et Madame [U] justifient dans son principe de l’obligation dont ils se prévalaient en produisant le bail et le commandement de payer.

La locataire produit aux débats un décompte actualisé démontrant qu’elle est à jour de son loyer au 8 septembre 2025 et qu’elle n’a aucune dette locative depuis le 23 mai 2025.

Toutefois, les demandeurs maintiennent leur demande d’expulsion de a locataire tandis que cette dernière sollicite de pouvoir rester dans les lieux, devant par suite être considérée comme sollicitant l’octroi de délais de paiement rétroactifs et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Il résulte de ce qui précède que la locataire démontre avoir apuré sa dette locative le 23 mai 2025 et ne pas avoir reconstitué de dette à la date de l’audience, étant à jour de son loyer de septembre 2025.

Aucune dette locative n’est due à ce jour, Madame [Y] [D] ayant justifié de règlements réguliers du loyer depuis mai 2025 avec des versements réguliers tous les mois jusqu’à septembre 2025.

Dès lors, la locataire, débitrice d’une obligation de somme d’argent, démontre bien s’être libérée de son obligation.

De plus, la locataire déclare sans être contredite qu’elle vit seule avec trois enfants à charge et dispose de ressources lui permettant de régler ses charges. Elle ajoute que sa demande de traitement de sa situation de surendettement a été jugée recevable par la Commission de surendettement des particuliers de la Manche.

Ces éléments justifient d’accorder à Madame [Y] [D] des délais de paiement rétroactifs entre la date du commandement de payer du 9 décembre 2024 et le 23 mai 2025, date d’apurement total de la dette et, partant, de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dès lors que Madame [Y] [D] a apuré sa dette locative et justifie avoir repris le paiement régulier de ses loyers et charges avant même que le Juge des contentieux de la protection ne se prononce sur les délais de paiement, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

Par conséquent, Monsieur et Madame [U] seront donc déboutés de leur demande d’expulsion de Madame [Y] [D] ainsi que des demandes afférentes.

Sur les autres demandes

Madame [Y] [D] , partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de mettre à la charge de la défenderesse les sommes exposées par Monsieur et Madame [U] dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de rejeter la demande de Monsieur et Madame [U] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE l’action recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 19 décembre 2023 entre Madame [L] [P] épouse [U] et Monsieur [H] [U] d’une part et Madame [Y] [D], d’autre part, portant sur un local à usage d’habitation situé Les vigneries à NOTRE DAME DE CENILLY (50210) à la date du 21 février 2025 ;

ACCORDE de manière rétroactive à Madame [Y] [D] des délais de paiement entre le 9 décembre 2024, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et le 23 mai 2025, date d’apurement de la dette locative ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail pendant le cours des délais accordés ;

CONSTATE que Madame [Y] [D] s’est intégralement acquittée des causes du commandement de payer à la date du 9 décembre 2024 ;

DIT qu’en conséquence de ce règlement, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

DEBOUTE Madame [L] [P] épouse [U] et Monsieur [H] [U] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DEBOUTE Madame [L] [P] épouse [U] et Monsieur [H] [U] de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [D] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION