COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. NICE RISSO c/ [L], [P]

MINUTE N°

DU 18 Mars 2026

N° RG 25/00585 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QHKQ

Grosse délivrée

à M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

Expédition délivrée

à M^e Gabrielle EISENSCHER

le

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires NICE RISSO, 38-40 Bld Risso – 06300 NICE

Représenté par son syndic NEXITY [F]

En son établissement second – 29 avenue Simone Veil

06205 NICE CÉDEX 3

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Naïma VAN DER BEKEN, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [W] [L]

né le 10 Novembre 1956 à IRLANDE (99007)

189 Mount Prospect Avenue Clontarf

DUBLIN 3 – IRLANDE

représenté par M^e Gabrielle EISENSCHER, avocat au barreau de PARIS

Madame [Y] [P] épouse [L]

née le 12 Octobre 1956 à IRLANDE (99007)

189 Mount Prospect Avenue Clontarf

DUBLIN 3 – IRLANDE

représentée par M^e Gabrielle EISENSCHER, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Monsieur William FEZAS, Vice-président, assisté lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 18 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2026 prorogé au 18 Mars 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2026

FAITS ET PROCEDURE

M. [W] [L] et Mme [Y] [P] épouse [L] sont copropriétaires au sein de l’ensemble immobilier sis 38-40, boulevard Risso – 06300 NICE.

Par acte extra-judiciaire du 16 janvier 2025, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE NICE RISSO, représenté par son syndic La Sté [F], a fait assigner M. [W] [L] et Mme [Y] [P] épouse [L] devant le Tribunal judiciaire de NICE en paiement des charges échues impayées.

AUDIENCE

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 18 novembre 2025.

A cette audience :

. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE NICE RISSO a été représenté par son conseil ;

. M. [W] [L] et Mme [Y] [P] épouse [L] ont été représentés par leur conseil.

*

Vu les dernières écritures pour Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE NICE RISSO, représenté par son syndic La Sté [F], visées en date du 18 novembre 2025 et vu les dernières écritures pour M. [W] [L] et Mme [Y] [P] épouse [L] visées en date du 18 novembre 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Vu les pièces produites par les parties, contradictoirement échangées entre elles.

Aux termes de ses dernières écritures, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE NICE RISSO, représenté par son syndic La Sté [F], a actualisé sa demande principale à la somme de 1.219,53 € arrêtée au 30 juin 2025.

*

Il sera statué par décision contradictoire.

*

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2026, prorogé au 18 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut allégué de conciliation préalable

Il est justifié, notamment par la production d’un procès-verbal de carence dressé en date du 18 novembre 2024 par une conciliatrice de justice, que, préalablement à l’introduction de l’instance, le demandeur a valablement procédé à une tentative de conciliation telle que prévue à l’article 750-1 du Code de procédure civile, de sorte que la demande est recevable. Si les défendeurs indiquent ne pas avoir compris les modalités de ladite conciliation, il leur appartenait de s’en informer et d’y donner suite conformément aux textes y applicables.

Il convient donc de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par M. [W] [L] et Mme [Y] [P] épouse [L] tirée du défaut allégué de conciliation préalable.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées,

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 14-1 de la même Loi prévoit que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble :

— le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, outre l’approbation des comptes, un budget prévisionnel,

— les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de la même Loi prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

L’article 19-2 de la même Loi prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le juge, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Si, pour tenter d’échapper au paiement des charges, M. [W] [L] et Mme [Y] [P] épouse [L], qui indiquent avoir déménagé, mettent notamment en avant le fait qu’ils n’auraient pas été contactés à leur bonne adresse par le nouveau syndic, il est incontestable qu’ils ont acquis en état futur d’achèvement le bien objet du litige suivant acte authentique du 28 novembre 2003 et, qu’à ce titre, ils se sont toujours acquittés, depuis cette acquisition, des charges qui leur étaient demandées.

Aussi, à supposer que le nouveau syndic aurait commis une erreur d’adressage, ce qui n’est pas établi en l’espèce, il revenait à M. [W] [L] et Mme [Y] [P] épouse [L], qui ne pouvaient ignorer leur obligation d’avoir à s’acquitter de leurs charges, de se préoccuper du fait qu’ils n’auraient plus reçu d’appels de fond après leur déménagement.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE NICE RISSO, représenté par son syndic La Sté [F], justifie :

— que l’assemblée générale des copropriétaires du 19 avril 2022 a approuvé les comptes et le budget provisionnel,

— que cette assemblée générale n’a fait l’objet d’aucun recours,

— avoir mis en demeure M. [W] [L] et Mme [Y] [P] épouse [L] par lettre recommandée du 07 juin 2023 avec accusé de réception d’avoir à régler la somme, en principal, de 504,76 €.

Il n’est donc pas justifié que M. [W] [L] et Mme [Y] [P] épouse [L] auraient contesté, dans le délai prévu à cet effet la décision de l’assemblée générale du 19 avril 2022 ayant voté l’approbation des comptes et les budgets prévisionnels, de sorte que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges échues impayées est certaine, liquide et exigible.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE NICE RISSO produit en sus, notamment :

— des appels de charges et travaux,

— des relevés individuels de charges,

— des procès-verbaux d’assemblées générales antérieures,

— le décompte de créance.

Si les défendeurs demandent à la juridiction d’expurger de la somme appelée diverses lignes budgétaires conséquentes, il convient de ne retirer du total que celle de 432,00€ correspondant à des honoraires de suivi contentieux.

Aussi, au vu de l’ensemble des éléments présents au dossier, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE NICE RISSO, représenté par son syndic La Sté [F], justifie que M. [W] [L] et Mme [Y] [P] épouse [L] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété échues impayées et appels pour un montant de 787,53 € (1.219,53 € – 432,00 €) arrêté au 30 juin 2025.

Il convient, en conséquence, de condamner M. [W] [L] et Mme [Y] [P] épouse [L], solidairement, au paiement de la somme de 787,53€, au titre des charges de copropriété échues impayées et appels arrêtés au 30 juin 2025.

Il sera dit que cette somme produira intérêts au taux légal, à compter du 07 juin 2023, date de la mise en demeure, pour la somme de 504,76 €, et à compter du 16 janvier 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Compte tenu des situations financières des parties, il sera dit n’y avoir lieu à la capitalisation des intérêts.

Si M. [W] [L] et Mme [Y] [P] épouse [L] affirment être créanciers de sommes l’égard du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE NICE RISSO, représenté par son syndic La Sté [F], ils échouent à en rapporter la démonstration. Par voie de conséquence leur demande de compensation est sans objet.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1240 du Code civil prévoit que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”. Il est admis que la carence répétée et persistance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice à la copropriété.

En l’espèce, il est établi que M. [W] [L] et Mme [Y] [P] épouse [L] ne s’acquittent pas régulièrement des charges, sans raison valable, de sorte que l’existence de la dette à ce titre persiste.

Compte tenu de la carence répétée de M. [W] [L] et Mme [Y] [P] épouse [L] dans le paiement des charges, caractérisant une faute causant un préjudice financier, distinct de celui causé par le retard de paiement, M. [W] [L] et Mme [Y] [P] épouse [L] seront condamnés, in solidum, au paiement au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE NICE RISSO, représenté par son syndic La Sté [F], de la somme de 300,00 € à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [W] [L] et Mme [Y] [P] épouse [L], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens,

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE NICE RISSO, représenté par son syndic La Sté [F], les frais exposés par lui dans la présente instance et non-compris dans les dépens. Aussi, la somme de 1.000,00 € lui sera allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, due part M. [W] [L] et Mme [Y] [P] épouse [L], in solidum.

M. [W] [L] et Mme [Y] [P] épouse [L] seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

*

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par M. [W] [L] et Mme [Y] [P] épouse [L] tirée du défaut allégué de conciliation préalable,

CONDAMNE M. [W] [L] et Mme [Y] [P] épouse [L], solidairement, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE NICE RISSO, représenté par son syndic La Sté [F], de la somme de 787,53 €, au titre des charges de copropriété échues impayées et appels arrêtés au 30 juin 2025, avec intérêt au taux légal, à compter du 07 juin 2023 pour la somme de 504,76 €, et à compter du 16 janvier 2025 pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu à la capitalisation des intérêts.

DIT que la demande de compensation formée par M. [W] [L] et Mme [Y] [P] épouse [L] est sans objet,

CONDAMNE M. [W] [L] et Mme [Y] [P] épouse [L] seront condamnés, in solidum, au paiement au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE NICE RISSO, représenté par son syndic La Sté [F], de la somme de 300,00 € à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [W] [L] et Mme [Y] [P] épouse [L], in solidum, aux dépens,

CONDAMNE M. [W] [L] et Mme [Y] [P] épouse [L], in solidum, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE NICE RISSO, représenté par son syndic La Sté [F], la somme de 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE M. [W] [L] et Mme [Y] [P] épouse [L] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

LA GREFFIERE LE JUGE