TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Janvier 2026

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 25 Novembre 2025

GROSSE :

Le 27 Janvier 2026 à M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Monsieur [Y] [M]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05539 – N° Portalis DBW3-W-B7J-67Y5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [M]

né le 20 Octobre 1967 à , demeurant [Adresse 4]

comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

A compter du 1er mai 2014, la société [Adresse 5] a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [M] sur des locaux situés au [Adresse 2]) à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actuel de 687,66 euros, provisions sur charge comprise. Les parties sont en l’état d’un bail verbal, le contrat initial n’étant plus en leur possession.

Se plaignant de plusieurs impayés de loyer, la bailleresse a, par acte de commissaire de justice du 24 février 2025, fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1954,01 euros au titre de l’arriéré locatif. Par ce même acte, la société UNICIL SA D’HLM lui demande également de fournir son avis d’imposition 2024 et le formulaire d’enquête ressource à remplir.

Par assignation délivrée le 9 octobre 2025, la société [Adresse 5] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion immédiate de M. [Y] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

6909,73 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,les loyers dus du 2 octobre 2025 jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 25 novembre 2025, la société UNICIL SA D’HLM sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 5555,17 euros au 21 novembre 2025. Elle déclare, par ailleurs, accepter l’octroi de délais de paiement à M. [Y] [M], précisant par ailleurs qu’il est salarié au sein de sa structure et que des prélèvements sur salaire ont été mis en place, en accord avec ce dernier.

M. [Y] [M] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement, en plus du loyer courant. La somme de 200 euros lui semble toutefois difficile à atteindre. Interrogé sur sa situation, il répond être en CDI au sein de la société [Adresse 6] depuis 1997, percevoir un salaire de 1600 euros et avoir à sa charge deux enfants majeurs, dont l’un souffre de schyzophrénie et pour qui il a été contraint de payer des dettes en lien avec le narcotrafic suite à plusieurs menaces recues. Il explique également faire tous les efforts possible pour payer sa dette ; il a ainsi payé les loyers d’octobre et novembre 2025 et a sollicité de son employeur que la prime de Noël ne lui a pas été versée directement pour être au crédit de sa dette.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

La société UNICIL SA D’HLM justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1184 du code civil (dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016), rappelle le principe selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 24 février 2025, M. [Y] [M] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 1954,01 euros qui y était mentionnée. La dette a depuis augmenté, s’élevant selon le dernier décompte à la somme de 5555,17 euros au 21 novembre 2025, soustraction faite des frais de procédure. Il ressort du décompte que de manière régulière, M. [Y] [M] accumule des dettes locatives qu’il finit après plusieurs mois à régulariser.

M. [Y] [M] ne conteste pas le montant de la dette et sera condamné à payer la somme de 5555,17 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2025 sur la somme de 1954,01 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail et les précédents arriérés locatifs, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [Y] [M] et son expulsion.

Cependant, l’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». De même, en application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, eu égard à la situation personnelle du locataire, sa qualité d’employé depuis 1997 au sein de la société bailleresse et sa volonté de s’acquitter de sa dette, ce dernier ayant notamment accepté la retenue de la prime de Noël, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, le contrat de bail se poursuivra à l’issue de ce plan à défaut de congé ou de résiliation amiable. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail sera immédiatement résilié sans qu’un nouveau jugement ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et hors période hivernale.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charge, d’un montant qui sera à ce jour fixé à 687,66 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Adresse 5] ou à son mandataire.

Toute indexation, modification ou régularisation de l’indemnité d’occupation devra faire l’objet d’une notification préalable au locataire par courrier recommandé.

2.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [Y] [M] à payer à la société UNICIL SA D’HLM la somme de 5555,17 euros (cinq milles cinq cent cinquante-cinq euros et dix-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2025 sur la somme de 1954,01 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [Y] [M] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 1er mai 2014, uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Dans l’hypothèse d’une telle résiliation,

CONDAMNE M. [Y] [M] à payer à la société [Adresse 5] le solde de la dette locative,

AUTORISE la société UNICIL SA D’HLM, à défaut de libération spontanée des lieux, hors période hivernale et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [M] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [Y] [M] à verser à la société [Adresse 5] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

FIXE à ce jour l’indemnité d’occupation à la somme de 687,66 euros, charges comprises et rappelle que toute indexation, modification ou régularisation de l’indemnité d’occupation devra faire l’objet d’une notification préalable au locataire par courrier recommandé,

Et en toute hypothèse,

DÉBOUTE la société UNICIL SA D’HLM de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Y] [M] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 9 octobre 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge