MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 12 Septembre 2025

N° RC 24/05395

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

Société VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[T] [M]

Débats à l’audience du 19 Juin 2025

copie et grosse le :

à VTH

copie le :

à Mme [M]

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 12 Septembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 12 Septembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [I] muni d’un pouvoir en date du 17 juin 2025

D’une Part ;

ET :

Madame [T] [M]

née le 05 Novembre 1999 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

comparante

D’autre Part ;

RG 24/5395

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé des 2 et 29 mars 2023, l’Office Public de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [T] [M] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 534,79 €, provision pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 20 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT a ainsi fait assigner Madame [T] [M] par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [T] [M] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [T] [M] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique;

— condamner Madame [T] [M] au paiement

— de la somme en principal de 3 844,09 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— de la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et de l’assignation.

A l’audience du 19 juin 2025, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT – par son représentant dument mandaté – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 7 626,30 €, hors frais, au 17 juin 2025. Il indique que Madame [T] [M] n’a procédé à aucun versement depuis le 5 juin 2024 et qu’aucun délai de paiement ne peut être envisagé.

Madame [T] [M] dit être sans activité depuis juin 2024 mais reprendre une activité prochainement en qualité d’auxiliaire de vie. Elle précise avoir eu des dettes suite à sa séparation, dont il lui resterait encore 1200 € à apurer. Elle a récupéré ses enfants et souhaite rester dans le logement. Elle propose de payer 50 € en plus de son loyer courant.

Madame [T] [M] est autorisée à produire en cours de délibéré, d’ici au 31 août, pour justifier de sa situation, son contrat de travail et ses bulletins de salaire.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience est vierge de toutes informations suite à l’absence de suite donnée par la locataire aux propositions de rendez-vous de la [Adresse 7].

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations familiales le 22 août 2023, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 2023 – 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 25 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 2 mars 2023, le commandement de payer délivré le 20 septembre 2024 pour un montant en principal de 2 570,13 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 7 626,30 € hors frais.

Madame [T] [M] ne conteste pas sa dette locative.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur a d’ores et déjà déduit du décompte arrêté à la somme de 14 077,26 € au 17 juin 2025 :

— les frais de commissaire de justice à hauteur de 301,18 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens, dont le sort sera examiné ci-après,

— les frais pour locataires non assurés d’un montant de 36,68 €,

— les frais d’enquête sociale d’un montant de 76,20 €

— le supplément de loyer de solidarité d’un montant de 6 036,90 €;

Il conviendra de déduire par ailleurs les frais de SLS pour 25 €, à défaut pour le bailleur de justifier de l’envoi de la mise en demeure prescrite par l’article L 441-9 du Code de la construction et de l’habitation.

Madame [T] [M] sera ainsi condamnée à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme demandée de 7 601,30 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 20 septembre 2024 portant sur la somme en principal de 2 570,13 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90 – 449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [T] [M] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de deux mois mentionné. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 21 novembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Le bailleur indique que Madame [T] [M] n’a pas repris le paiement effectif de ses loyers depuis juin 2024. Les derniers prélèvements sur avril, mai et juin 2025 sont revenus impayés. Un rappel d’aides personnelles au logement d’un montant estimé à plus de 6000 € est attendu, diminuant fortement la dette locative.

Madame [T] [M] confirme souhaiter des délais pour apurer sa dette locative. Elle explique reprendre une activité d’auxiliaire de vie après une période de séparation et une interruption d’activité professionnelle. Elle propose de régler 50 € en plus de son loyer courant.

Madame [T] [M] a adressé par mail du 30 août l’attestation de paiement établie par la CAF expliquant qu’elle ne peut produire de contrat de travail, aucun contrat n’ayant été finalisé. Elle précise avoir repris les paiements de loyer sans en justifier et avoir cessé les troubles de voisinage.

Compte tenu de l’absence de justification de reprise de paiement des loyers, d’une capacité financière particulièrement fragile eu égard au montant de la dette, il ne sera pas accordé de délais à Madame [T] [M]. Son expulsion sera prononcée selon les modalités fixées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [T] [M] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 21 novembre 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Il sera condamné à verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Madame [T] [M] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mars 2023 entre Madame [T] [M] et l’OPH VAL TOURAINE HABITATconcernant le bien situé [Adresse 3] sont réunies au 21 novembre 2024 ;

Dit que Madame [T] [M] est désormais occupante sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Madame [T] [M] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut, par Madame [T] [M], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne Madame [T] [M] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 7 601,30€ (SEPT MILLE SIX CENT UN EUROS, TRENTE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 juin 2025 ;

Condamne Madame [T] [M] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Madame [T] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le douze septembre deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection